人本化、网络化、全程化
——康博公馆的绿色健康地产观
马振华(山东康博置业公司总经理)
面对二三线城市的房地产低迷状态，有作为的地产开发产品如何能逆势上扬？差异化和品质升级的开发模式和转型战略将势在必然！
山东康博置业作为世界品牌波司登集团下的全资子公司，在波司登近20年的成功业绩中，深刻地体会到，要赢得市场，首先就要真正赢得消费者的心，最大化的满足消费者的需求，房地产整个行业则需要回归到服务业的本位上来。
那么，老百姓目前最大的居住需求是什么呢？从影响大半个中国的城市雾霾，到兰州市自来水危机，不难看出，健康已经成为人们最为关注的问题。
康博认为，健康是人类的第一财富。没有健康，一切将变得没有意义。康博置业秉持波司登一贯打造精品的品牌理念，从绿色健康入手，积极探索房地产发展的新思路和新模式。
人本化：以健康绿色为纲
绿色住区是一个理想人居社区概念，它不是以节俭为前提的苦行僧式的生活方式；也不是单纯以绿色技术堆积而成的高科技态，绿色住区强调的是资源能源利用的最大化，强调用绿色生态的方式为居民创造健康舒适的品质生活环境。
作为“中国人居环境绿色住区共建项目”，康博公馆项目从设计之初，即与中国房地产研究会人居环境委员会密切合作，在人居委专家组全方位技术支撑和热情关注下，积极探讨绿色住区人本化的发展之路。
追求住宅产品的人本化有很多途径，例如，细分市场，根据不同消费群体不同的生活方式去设计居住空间。康博公馆抓的是共性的问题，就是无论哪个年龄段，哪个消费群体，他作为一个居住者都会特别关注和在乎的问题。康博的人本化是从居住者的身心健康和舒适感来营造的：一是营造绿色健康的和谐住区生活方式。二是营造以绿色科技理念推动产品开发的实质性进步；三是坚持宜居环境规划设计和室内空间环境设计；具体包括五个方面的健康要素：
饮水健康：人体70%是水。人类无时不刻离不开水。水的健康直接影响到人体的健康。康博公馆独创“小分子”弱碱性直饮水，既去除了水中有害物质(如有机物、重金属、细 菌、病毒等)，又能部分脱盐、去硬度，适量保留原水中的有益成分和微量元素。同时采用先进的“复合波动励磁技术”和“纳米量子励磁技术”，提高水的活性，大大加强了水的渗透性、溶解性、扩散力，有利于加快人体新陈代谢，增强身体抵抗力，有效改善身体酸碱平衡，促进人体吸收。
为了保证康博公馆的业主用水健康，康博公馆直饮水机房按照无菌医用级要求进行设计，净化级别可达到10-30万级，大大高于现行的行业标准，充分保证了直饮水的品质。
呼吸健康：城市雾霾已经成为困扰我们生活的头等大事。家就是我们最后得以躲避污染的安全岛。为了避免雾霾的侵蚀，康博公馆采用了来自美国的布朗新风装置系统，通过三层滤膜，分层有效过滤外来阴霾粉尘颗粒，净化室内空气。室内每三小时更换一次新鲜空气，在室内在不开窗的前提下也能保证全天候24小时有良好的空气品质，让业主的天天都呼吸新鲜空气的健康气息。
康博公馆针对传统送风方式弊端，提出了“下送上回”的空气置换地板送风技术，解决了管道过梁占用层高等问题，大大改善了气流组织路径，居住舒适度大大增强。
睡眠健康：当失眠成为一种现代病，康博注重对室内噪音的控制。探索一种保证睡眠，降噪更佳的排水方式，绝大部分卫生间使用同层排水，实现节水静音并永久消除卫生间异味和对下层住户的干扰。让每一个居住在康博的人都有一个更健康的睡眠，更良好的生活环境。
食品健康：康博的健康价值还体现在日常饮食服务中，小区配套对接绿色食品基地，为业主带来健康的食品，让业主能够放心享受美食。
环境健康：康博公馆项目设有中水系统，所有住宅的日常污水，雨水通过专用管道汇集到住区中水池，经处理用于景观用水、清洁汽车用水、地面清洗等，循环利用，不仅营造了小区的洁净美观，更是环保节约的进一步实践。
康博频道：互联网的思维模式
互联网思维的如浪潮狂野袭来。万科等一些领军房地产企业老总纷纷走进小米手机总部，与互联网联体成为业内的一种时尚。康博理解的互联网思维是对传统企业价值链的重新审视和创新。
当中国的地产行业开始转型并以服务行业作为动力——实现这个行业的本质回归的时候，整个行业开始变革，亟需跳出买地、建房、卖房的传统商业模式，在更广阔的领域寻找更多的商业机会。
“物业管理”作为服务链条的终端，连接着千家万户的需求，被赋予了更多的战略意义以及创新空间。康博公馆希望在物业管理这个平台上实现社群商业的链接，最终形成一个高效、智能的资源整合平台。这是康博未来巨大的市场机会。
一是从卖产品到卖服务。互联网思维强调用户至上，强调用户体验。因此，康博需要提供的服务不仅要想客户所想，更重要的是想客户之未想，创造“用心极致，满意加惊喜”的体验感受。为了达到这个目标，康博公馆牵手世界知名的金钥匙物业服务联盟，探讨将国际高端酒店的服务体系与康博公馆自身的物业服务相结合并加以创新，“管家一站式服务模式”为中心，建立一套全面而个性化的服务体系，最大程度的为业主解决各种各样的难题。
业主不仅仅买到了房子，更重要的是买到了康博物业贴心的服务，广大业主不仅是康博产品的消费者，更是康博品牌的口碑转播者。
二是通过康博频道的开发和建设，对社群商业进行整合和开发。《康博频道》是康博置业公司在可视对讲系统的基础上，开发出的一套具有自主知识产权的、集语音通话、视频点播、信息交互、空调控制为一体的新型楼宇智能化系统。
通过入户智能终端，不仅可以整合传统物业智能化功能，让业主和配套商业、康博大食堂、康博物业及直饮水质量情况零距离，住户还可以通过康博一卡通在小区内便利消费，享受优惠。住户之间也可以通过《康博频道》进行情感交流、信息传递和商务合作。通过对社区商业资源的整合，形成一个以业主为主体的商务联盟，共享商机，共同做大做强。
全程化：绿色节能的放心设施
“节能建筑不节能”、“绿色建筑不绿色”，当前一直困扰着地产界，很大一部分原因是，住宅的开发和收益者脱节。房地产企业需要投入较大的成本，却很难保证在绿色住宅后期的销售中得到回报。
康博置业希望自己不仅仅是一个住宅产品的生产商，更希望为住户创造一种绿色的生活方式。康博公馆在绿色住区的打造中坚持全寿命的概念，在住区规划设计、建造施工、后期物业管理的各个环节强调低碳节能，强调健康生活，强调居住者的舒适居住享受。
康博把物业当成产业来做，高度关注居住者入住后的低成本居住开销的付出。
为此，康博公馆首创了目前国内最大、最全、集成度最高的康博能源中心系统。通过这个系统可以为小区商业的冬季供热、夏季供冷以及住宅24小时热水提供保障。康博毅然决然的拒绝市政的热源接口，有效减轻了城市供热的负担，也大大减少了业主的居住成本。为此能源中心系统已获得国家专利证书。
能源中心规模超过4000平方米，投资近1个亿，集中采用地热能、地热能尾水梯级利用、地热水回灌技术、地源热泵技术、水蓄冷蓄热与高温固体蓄能技术、太阳能利用技术、能源系统自动化控制技术等，是一个高度整合的多能源的综合性能源站系统。通过专业工程师的精心管理，智能化操作流程做到让能源集中储存，统一分配。
与传统的采暖、制冷系统进行对比，系统大大降低了运行费用及运行管理费用。每年能够节省标准煤耗4342吨，减少二氧化碳排放10825吨。不但节能、低碳、高效的利用了可再生资源，为业主提供舒适的居家环境，更有利于社会未来的绿色发展。
为了保证系统的可靠性和稳定性，康博公馆能源中心的部分技术系统首先在富豪康博酒店进行了很好的应用和验证。通过智能化的能源中心系统，运行人员有没有到位，运行的时间是否合适，什么时间段节约的费用合理等等方面的问题，都可以通过智能控制和数据的收集，数据分析得到很好的解决，保证各方面能源需求的合理运行，也为能源中心系统在康博公馆更大范围的应用提供科学依据。
2014-5-13
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