菏政办字〔2022〕21号菏泽市人民政府办公室关于印发全市物业领域集中整治专项行动实施方案的通知
各县区人民政府，市开发区、高新区管委会，市政府各部门、各直属机构，市属各企业，各大中专院校：
《全市物业领域集中整治专项行动实施方案》已经2022年4月14日市政府第3次常务会议通过，现印发给你们，请结合实际抓好组织实施。
菏泽市人民政府办公室
2022年4月14日
全市物业领域集中整治专项行动实施方案
物业管理涉及千家万户，事关群众生活品质，事关城市安全运行和社会和谐稳定。为进一步规范全市物业管理，全面提升物业服务质量，解决好人民群众“急难愁盼”问题，切实提高群众幸福感、获得感和满意度，决定开展全市物业领域集中整治专项行动，现制定如下实施方案。
一、指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，认真落实省委、省政府决策部署和市委、市政府工作要求，结合基层社会治理、“红色物业”建设、创建全国文明城市、物业行业文明创建、常态化扫黑除恶等工作，深入开展全市物业领域集中整治行动，推动物业服务大提升、居住环境大改善。
二、任务目标
坚持标本兼治、综合治理，聚焦解决群众关注的热点、难点、堵点问题，深入住宅小区走访摸排，设立投诉举报电话，建立问题台账，逐项整改销号，依法依规查处违法行为，从严惩处问题企业，进一步理顺物业管理体制机制，全面提升物业服务专业化、规范化水平，构建“党建引领、行业主管、基层主抓、共建共治共享”的工作格局。
三、 整治重点
围绕“物业服务、物业管理、开发建设、属地管理、创建全国文明城市、扫黑除恶”6个方面45类问题开展集中整治。
（一）物业服务方面。
1.物业服务企业执行“三公开”制度不到位，未将物业服务价格、内容及标准、投诉渠道及方式、公共部位收益收支情况等信息在物业服务区域显著位置公示并及时更新。（责任单位：市住房城乡建设局、市市场监管局，各县区政府、管委会）
2.物业服务企业不执行政府定价、政府指导价规定，擅自提高收费标准、扩大收费范围、增加收费项目、捆绑收费、强制收费等。（责任单位：市市场监管局、市发展改革委，各县区政府、管委会）
3.住宅小区公共收益未单独列账、定期公示，账目不清，使用不规范。（责任单位：市住房城乡建设局、市市场监管局，各县区政府、管委会）
4.住宅小区环境“脏乱差”，卫生清扫不及时，绿化带内垃圾多；绿化大面积斑秃，枯死植被补种不及时；楼道、单元门、入户门张贴小广告清理不及时、管理不到位；垃圾收集容器破损更换不及时、污渍清洗不及时；楼梯扶手、楼层拐角存在灰尘、蛛网，存在电表箱锈蚀、不能关闭现象，墙面、玻璃卫生差或破损。（责任单位：市住房城乡建设局，各县区政府、管委会）
5.物业服务企业服务合同履行不到位，对业主、物业使用人合理投诉不予受理或处理不及时，导致业主、物业使用人频繁投诉。（责任单位：市住房城乡建设局，各县区政府、管委会）
6.物业服务企业擅自对业主、物业使用人停水、停电、停用门禁卡，或限额充值、不予充值，变相停水、停电，催交物业费。（责任单位：市住房城乡建设局，各县区政府、管委会）
7.未有效履行停车秩序维护职责，没有健全管理制度、完善标志警示、实施档案管理，群众停车难、意见大，擅自占用业主共用道路、场地停车收费。（责任单位：市住房城乡建设局，各县区政府、管委会）
8.消火栓、软管卷盘、灭火器等消防设施设备存在损坏、配备不齐全，或者超出有效期的。（责任单位：市消防救援支队，各县区政府、管委会）
9.无相关部门书面认定意见，以电力容量不足、存在安全隐患为由，恶意阻挠业主安装自用充电桩。（责任单位：市住房城乡建设局，各县区政府、管委会）
10.物业服务企业未落实安全管理主体责任，电梯、窖井盖、配电箱等重点部位没有定期维护和安全检查，高空作业、有限空间作业等操作不规范。（责任单位：市住房城乡建设局，各县区政府、管委会）
11.电梯使用管理制度不健全，安全措施落实不到位；未办理使用登记，未按技术规范维保，未按时检验等。（责任单位：市市场监管局，各县区政府、管委会）
12.物业服务企业未按规定配备专职保安员；对保安员培训监督管理不到位，保安员履职不规范不认真，导致盗窃等侵财类案件多发。（责任单位：市公安局，各县区政府、管委会）
13.物业服务企业重收费、轻服务，存在“质价不符”问题。（责任单位：市住房城乡建设局、市市场监管局，各县区政府、管委会）
14.住宅小区自来水水压低、有异味，水质浑浊。（责任单位：市水务局，各县区政府、管委会）
15.物业服务企业信息未录入“山东省物业服务企业信用信息管理系统”，未及时录入不良信息。（责任单位：市住房城乡建设局，各县区政府、管委会）
（二）物业管理方面。
1.发现住宅小区内物业使用人违法违规行为，物业服务企业未履行劝阻、制止、报告义务。（责任单位：市住房城乡建设局，各县区政府、管委会）
2.物业使用人未经规划审批，擅自在住宅小区楼顶或一层公共空间及住宅小区公共区域内建设阳光房、砖混结构房、钢结构房、简易棚厦等建筑物、构筑物；擅自建设砖结构、铁艺院墙、石材院墙、木栅栏；擅自开挖地下室（地下车库）；擅自在建筑外立面私开门窗。（责任单位：市自然资源和规划局，各县区政府、管委会）
3.物业使用人破坏或侵占公共绿地，毁绿种菜、乱堆乱放杂物等行为。（责任单位：市城管局，各县区政府、管委会）
4.物业使用人占用、堵塞消防通道、消防扑救场地停车；住宅小区内停放长期无人使用的“僵尸车”；在住宅小区楼梯间、安全出口等公共区域停放电动车，私拉乱接充电线路为电动车充电等行为；住宅小区建筑消防设施损坏，不能满足消防安全要求。（责任单位：市消防救援支队、市公安局，各县区政府、管委会）
5.物业使用人饲养动物干扰他人正常生活或者放任动物恐吓他人、驱使动物伤害他人；进行家庭娱乐、锻炼身体等活动产生社会生活噪声干扰他人正常生活；故意毁坏公私财物；非法燃放烟花爆竹，非法储存易燃易爆等危险品；寻衅滋事、殴打侮辱他人。（责任单位：市公安局，各县区政府、管委会）
6. 物业使用人未经规划审批部门及有利害关系的业主同意，擅自改变住宅、车库用途，用于经营活动；在住宅小区内违规开设校外就餐休息场所等影响居民正常生活的。（责任单位：市住房城乡建设局、市行政审批服务局、市市场监管局、市城管局、市自然资源和规划局，各县区政府、管委会）
7.因从事餐饮、娱乐等经营活动造成排污、油烟、噪声等污染的行为。（责任单位：市城管局，各县区政府、管委会）
8.未经相关部门批准，在物业管理区域内架设大功率电力设施、大功率发射装置以及安装其他辐射、放射源等造成辐射污染的行为。（责任单位：市生态环境局，各县区政府、管委会）
9.物业使用人不履行义务，无故拒交物业费，侵犯其他业主合法权益的行为。（责任单位：市住房城乡建设局，各县区政府、管委会）
10.物业服务企业在合同有效期内擅自撤离物业管理区域、停止物业服务；经业主大会决议，同意解聘物业服务企业，物业服务企业拒不撤离物业服务项目，拒不办理退出手续并移交物业服务用房、监控等附属设施设备和有关资料等行为。（责任单位：市住房城乡建设局，各县区政府、管委会）
（三）开发建设方面。
1.房地产开发企业对未售出地下车库（位）只售不租，造成业主和物业服务企业之间停车矛盾纠纷的行为。（责任单位：市住房城乡建设局，各县区政府、管委会）
2.房地产开发企业未按规定履行工程质量保修期内房屋保修义务，将保修期内质量问题引发的矛盾转嫁给物业服务企业的行为。（责任单位：市住房城乡建设局，各县区政府、管委会）
3.未达到交房条件，房地产开发企业违规办理交房手续，引起物业收费方面矛盾纠纷的行为。（责任单位：市住房城乡建设局、市市场监管局，各县区政府、管委会）
（四）属地管理方面。
1.《菏泽“红色物业”建设三年行动实施方案》中工作目标落实不严格，2022年底前住宅小区专业化物业服务覆盖率、物业服务企业和业主委员会党组织覆盖率分别未达到90%、90%和80%以上。（责任单位：市住房城乡建设局，各县区政府、管委会）
2.乡镇（街道）未有效组织开展本辖区物业管理工作的；未有效推动提高业主委员会成立率的，2022年底前住宅小区业主委员会成立比例未达到 60%以上的；组织、指导业主大会成立和业主委员会换届工作不到位，对业主大会和业主委员会依法履行职责监督不到位的。（责任单位：各县区政府、管委会）
3.乡镇（街道）和村（社区）物业管理机构不健全，物业管理职能未落实。（责任单位：各县区政府、管委会）
4.环境和物业管理委员会的工作运行机制不完善，未发挥督促业主委员会和物业服务企业履职的作用。（责任单位：市住房城乡建设局、市民政局，各县区政府、管委会）
5.指导组织召开业主恳谈会、人民调解委员会、物业管理联席会“三会”不力，没有及时解决物业服务出现的矛盾和问题。（责任单位：市住房城乡建设局，各县区政府、管委会）
（五）创建全国文明城市方面。
1.住宅小区入口未张贴展示公益广告和市民公约；公益广告、市民公约展示牌被遮挡、陈旧褪色、破损、脱落、未及时更新。（责任单位：市住房城乡建设局，各县区政府、管委会）
2.新建住宅小区（建成不满5年）轮椅通道、扶手或缘石坡道等无障碍设施占用、损坏、无法使用，无障碍标识不明显。（责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源和规划局，各县区政府、管委会）
3.住宅小区内没有照明灯，照明灯损坏，路灯亮化率低。（责任单位：市住房城乡建设局，各县区政府、管委会）
4.住宅小区基础设施损坏，路面不硬化、不平整、存在明显坑洼积水，有露天排水沟渠，窨井盖损坏，照明灯、玻璃等设施不齐全。（责任单位：市住房城乡建设局，各县区政府、管委会）
5.建筑物外立面大面积破损、污损。（责任单位：市住房城乡建设局，各县区政府、管委会）
（六）扫黑除恶方面。
1.物业服务企业采取贿赂、暴力、欺骗、威胁等手段，干扰破坏业主委员会换届选举。
2.物业服务企业采用暴力手段进行物业交接，未达成交接协议、不服从协调、不走司法途径强行进行物业交接引发冲突。
3.物业服务企业和业主委员会委员相互勾结，损害业主利益，垄断业主委员会资源、侵吞集体资产，非法挪用专项维修资金、侵占业主共有资金。
4.物业服务企业与黑恶势力勾结，控制住宅小区内装修材料供应，在住宅小区内高价销售、强买强卖、强揽工程、强装强卸。
5.腐蚀、拉拢、勾结国家工作人员，为其充当“保护伞”，在住宅小区内为非作歹、肆意妄为、漫天要价、胡乱收费。
6.倒卖、破坏住宅小区内公共财物，占用公共资源非法获利，侵占住宅小区公共区域租金、侵吞公共广告费。
7.物业服务企业和业主委员会涉及其他涉黑涉恶行为。
（责任单位：市公安局，各县区政府、管委会）
四、实施步骤
（一）动员部署阶段（2022年4月30日前）。
召开全市物业领域集中整治专项行动动员大会，印发《全市物业领域集中整治专项行动实施方案》。各县区政府（管委会）按照要求，制定适合当地、切实可行的整治工作方案，进一步明确各部门（单位）工作职责，迅速开展专项行动。
（二）对照排查自查阶段（2022年5月1日至5月31日）。
1.各县区政府（管委会）按照属地管理原则，组织辖区内有关部门（单位）和乡镇（街道）、村（社区）干部成立专门工作队伍进入住宅小区查看现场，与物业服务企业、业主座谈交流，广泛开展调研，对照整治内容进行详细排查摸底，建立问题清单。
2.各县区政府（管委会）指导督促物业服务企业在物业服务区域显著位置设立公示栏，公开各有关部门（单位）职责分工、联系人及联系电话，物业服务内容、标准及价格，投诉渠道及方式，公共收益收支情况等，接受广大业主和物业使用人的监督。
3.各物业服务企业对照《物业服务合同》约定内容限期开展自查自纠，没有有效履行合同约定和相应服务等级标准的积极整改；对住宅小区内各类违法违规行为及时劝阻、制止，不能自纠的及时报乡镇（街道）、村（社区）和相关部门（单位）一并登记纳入整治工作台账。各有关部门（单位）要对照职责分工和梳理的问题清单，主动认领、联合办理。
坚持边查边改原则，对排查、自查中发现的问题，能立即整改的，即知即改；不能立即整改的，明确整改措施、责任单位和整改时限，积极推进；对重大复杂问题，及时报市物业领域集中整治专项行动工作专班办公室。
（三）集中整治阶段（2022年6月1日至7月31日）。
各县区政府（管委会）组织有关部门（单位）对照重点整治项目清单、问题清单和工作台账逐一明确责任主体和整改时限，建立问题整改销号制度，做到解决一个、销号一个。集中整治期间，突出保障业主的合理诉求和合法权益，支持物业服务企业依法服务，建立物业领域问题受理、解决简易程序；对复杂问题综合施策，实行多部门联合办理。
（四）巩固提升阶段（2022年8月1日至8月31日）。
全面总结集中整治行动开展情况，对物业投诉率高、整治不到位的县区予以通报，对不良物业服务企业计入信用档案，进行信用扣分。坚持整治、维护两手抓，在集中整治完成后，结合物业服务质量年度评价，建立动态化、常态化、长效化监管机制，通过开展循环整治，逐步减少问题住宅小区存量，遏制增量，持续巩固整治成效。围绕专项治理中发现的体制机制方面存在的薄弱环节和漏洞，认真查找制度不足和短板，进一步完善顶层设计，优化政策供给，有序推动物业管理立法、执法等方面制度建设，从源头上化解物业领域矛盾问题。
五、工作要求
（一）加强组织领导。成立市物业领域集中整治专项行动工作专班（以下简称市工作专班），分管副市长任组长，有关部门（单位）分管负责同志为成员。工作专班下设办公室，牵头负责全市物业领域整治工作的协调、调度和指导。各县区政府（管委会）要成立相应工作专班，强化组织领导，确保整治行动取得实效。
（二）压实属地责任。按照“属地管理、条块结合”的原则，整治工作由各县区政府（管委会）负责，乡镇（街道）组织，村（社区）落实，主管部门指导监督，相关部门配合实施。各县区要将物业管理纳入基层治理，充分发挥基层组织在物业管理工作中的综合协调作用，共同推进物业管理工作有序开展。
（三）狠抓督导考核。市工作专班要强化专项整治行动的日常调度、督导和考核；组织成员单位深入住宅小区明察暗访，定期开展专项活动；对发现的问题在新闻媒体通报曝光，对专项整治工作走过场、消极应付、整治效果不明显、群众意见大的县区、部门（单位），予以通报批评。专项集中行动开始后，市工作专班办公室负责每周调度工作台账整改进展情况，8月底前形成整改工作总结。
（四）加强宣传引导。要充分利用电视、报纸、新媒体等媒介，加大宣传报道力度，提升群众对物业管理法律法规和政策的认识理解；及时报送集中整治专项行动正反两方面典型案例，强化宣传和曝光，引导全社会支持配合，营造浓厚工作氛围。专项整治取得一定成效后，分批次、有计划地在新闻媒体公布整治成果，增强整治成果的检验度、评判度、感知度。
附件：1.菏泽市物业领域集中整治专项行动工作专班成员名单
2.全市物业领域集中整治专项行动工作检查表
3.全市物业领域集中整治专项行动工作台账
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