第一章 总则
第一条 为推进物业服务行业信用体系建设，强化信用激励与约束，规范物业服务企业和项目经理行为，构建守法履约的市场环境，促进行业健康有序发展，根据《物业管理条例》《企业信息公示暂行条例》《辽宁省公共信用信息管理条例》《辽宁省物业管理条例》《大连市物业管理条例》等法规和《国务院办公厅关于加快推进社会信用体系建设构建以信用为基础的新型监管机制的指导意见》（国办发〔2019〕35号）、《国务院关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》（国发〔2016〕33号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于物业服务企业和项目经理在本市从事物业服务活动中所产生的信用信息的采集、处理和使用。
本办法所称物业服务企业，是指依法设立，并在本市从事物业服务活动的企业。
本办法所称项目经理，是指由物业服务企业委派，在项目中按照物业服务合同的约定组织实施物业服务活动，并保障物业服务质量符合约定标准的责任人。
本办法所称信用信息，是指物业服务企业和项目经理在物业服务活动中形成的能够用以识别、分析、判断其守法履约状况的客观信息。
第三条 物业服务企业和项目经理信用信息纳入市物业综合管理平台（以下简称管理平台）统一管理,并与市公共信用信息管理平台及时共享，实现物业服务企业和项目经理信用档案的统一管理，建立信用激励与惩戒机制，推动形成优胜劣汰、失信失业的市场环境，促进物业服务企业和项目经理依法履约、守信经营。
第四条 物业服务企业信用档案与评级实行属地管理，一般由物业服务企业工商注册地所在的区市县、先导区物业行政主管部门负责。
企业跨区经营的，原则上由企业工商注册地物业主管部门负责企业信用信息的归集、入档等工作。在工商注册地之外的项目，由项目所在地物业行政主管部门负责项目信息的审核等工作。
第五条 市物业行政主管部门负责本市物业行业信用管理的监督指导。
区市县、先导区物业行政主管部门负责辖区内物业服务企业和项目经理信用信息的核实、采集和报送。
街道办事处（乡镇人民政府）协助区市县、先导区物业行政主管部门开展辖区内物业服务企业和项目经理信用信息的核实、采集和报送。
市物业管理协会协助市物业行政主管部门开展信用信息档案管理、信用信息发布工作，负责组织物业服务行业人员开展信用培训工作。
第六条 信用信息的采集、处理、使用和管理应当遵循客观、准确、公正、及时和审慎的原则，确保信息安全，不得侵犯国家秘密、商业秘密、个人隐私。
第二章 信用信息的组成
第七条 信用信息由基础信息、业绩信息和不良信息组成。
第八条 基础信息由物业服务企业基础信息、物业项目基础信息和项目经理基础信息组成。
（一）物业服务企业基础信息包括：
1.企业名称；
2.法定代表人信息；
3.统一社会信用代码（营业执照、组织机构代码、税务登记号）；
4.注册地；
5.经营范围；
6.联系方式；
7.雇用员工信息；
8.承接物业服务项目记录；
9.退出物业服务项目记录；
10.参与招投标活动记录；
11.其他有关企业的信息。
（二）物业项目基础信息包括：
1.项目名称；
2.项目所在地；
3.物业类型；
4.总建筑面积、住宅建筑面积、非住宅建设面积；
5.总户数；
6.物业服务费标准；
7.联系方式；
8.项目经理上岗和更换记录；
9.业主委员会委员及主任选举和换届记录；
10.其他有关物业项目的信息。
（三）项目经理基础信息包括：
1.身份证明及物业行业履历信息；
2.从业记录；
3.参与招投标活动记录；
4.培训记录；
5.其他有关项目经理的信息。
第九条 业绩信息由物业服务企业业绩信息和项目经理业绩信息组成：
（一）物业服务企业业绩信息包括：
1.企业所承接的物业服务项目在市级（含）以上评优评先活动中获得良好评价、认定或荣誉称号的；
2.企业或者企业法定代表人、项目经理、专业技术人员等企业所属人员获得区级（含）以上政府相关部门或者市级（含）以上行业协会表彰的；
3.企业所承接的物业服务项目在市级年度物业服务质量考评中获优秀等级的；
4.市物业行政主管部门认定可记录的其他信息。
（二）项目经理业绩信息包括：
1.本人服务期间所在的物业服务项目在市级（含）以上评优评先活动中获得良好评价、认定或荣誉称号的；
2.本人获得区级（含）以上政府相关部门或者市级（含）以上行业协会表彰的；
3.本人服务期间所在的物业服务项目在市级年度物业服务质量考评获优秀等级的；
4.市物业行政主管部门认定可记录的其他信息。
第十条 不良信息为物业服务企业或项目经理在从事物业服务活动中，存在违反物业管理法律法规、政策文件行为的信息。主要包括如下信息：
（一）违反《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》、《大连市物业管理条例》及其他相关法律、法规规定的行为信息；
（二）违反《住宅专项维修资金管理办法》、《大连市实施〈物业管理条例〉办法》、《物业承接查验办法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及其他规章、国家和省相关规范性文件的行为信息；
（三）违反《大连市物业管理区域管理办法》、《大连市城市房屋维修资金管理办法》、《大连市物业管理招标投标管理办法》及其他物业管理规范性文件的行为信息；
（四）违反收费、城市环境卫生、通信、消防、安全管理及其他与物业管理相关的法律、法规及政策文件规定的行为信息。
第三章 信用信息的采集
第十一条 物业服务企业基础信息由物业服务企业自行登录管理平台申报，并向注册地物业行政主管部门递交相关证明材料，经注册地物业行政主管部门核实后归档。
物业项目基础信息（业主委员会信息除外）和项目经理基本信息由物业服务企业自行登录管理平台申报，并向项目所在辖区物业行政主管部门递交相关证明材料，经项目所在辖区物业行政主管部门核实后归档。
业主委员会相关信息由项目所在地街道办事处登录管理平台录入，经项目所在辖区物业行政主管部门核实后归档。业主委员会信息变更后，街道办事处应及时登录管理平台变更信息。
新设立的物业服务企业，应当自领取营业执照之日起20个工作日内，登录管理平台完成企业基础信息申报，并向注册地物业行政主管部门递交相关证明材料，经注册地物业行政主管部门核实后归档。
物业服务企业应对其申报信息的真实性负责，并在企业基础信息、项目基础信息和项目经理基础信息变更之日起20个工作日内，登录管理平台完成变更申报，并向原信息核准部门递交相关证明材料，经原信息核准部门核实后归档。
第十二条 业绩信息在信息生成后20个工作日内，由物业服务企业自行登录管理平台申报，并向注册地物业行政主管部门递交相关证明材料，经注册地物业行政主管部门核实后归档。
第十三条 不良信息由各区市县、先导区物业行政主管部门在确定不良行为之日起15个工作日内，向物业服务企业或项目经理出具不良信息记录告知单，并将不良信息录入管理平台。涉及物业服务企业申报企业基本信息和业绩信息存在不良行为的，由企业注册地物业行政主管部门处理；其它不良行为由项目所在地物业行政主管部门处理。
街道办事处（乡镇人民政府）在日常监督管理过程中发现物业企业或项目经理存在不良行为的，可以在确定不良行为之时起15个工作日内，直接向物业服务企业或项目经理出具不良信息记录告知单，并将不良信息录入管理平台，由辖区物业行政主管部门核实后确认并归档。
第十四条 各级主管部门录入不良信息后，管理平台根据本市物业服务企业和项目经理不良行为记分规则自动进行扣分。
物业服务企业或项目经理按照区物业行政主管部门和街道办事处整改要求，在期限内完成整改工作，且未造成社会负面影响的，可考虑不予减分。
同一项目相同不良行为多次发生，应分别记录并予以扣分。同一企业不同项目存在相同的不良行为，管理平台保留所有不良信息，但记分不累计，以所扣最高分计算。
第十五条 物业服务企业或项目经理认为其不良信息存在错误的，可在收到不良信息记录告知单之日起15个工作日内向发出部门所在区物业行政主管部门提出书面异议申请，并提供相应证据。
项目经理提供物业服务企业决策性文件证明非本人意愿的，经区物业主管部门认定可仅扣除物业服务企业相应分值。
第十六条 区物业行政主管部门应当在受理异议申请之日起20个工作日内组织核查，认定异议成立的，不良信息撤销；认定异议不成立的，不良信息继续有效。
市物业行政主管部门加强物业行业信用的监督管理，对区物业行政主管部门信用管理过程中出现的问题进行调查处理。
第十七条 依据行政处罚决定书、人民法院或仲裁机构等出具的生效法律文书等产生的失信信息，项目所在地物业主管部门无需通知物业服务企业或项目经理，可直接记录为不良信息。
因企业实际情况发生变化或者认定优良信用信息、不良信用信息所依据的行政决定、判决、裁定等被撤销或者变更等情形导致信用信息发生变化，物业主管部门应当及时变更或删除信用信息。
第十八条 不良信息记录后，行政处罚类信息不得调整,但因法定事由确需调整的除外。其他信息如物业服务企业整改到位且消除影响的，可予以调整。调整记分需由物业服务企业或项目经理向不良信息录入部门申报，不良信息录入部门依据整改情况提出处理意见，报市物业行政主管部门核定。拟调整记分不得高于此项已减分数的50%。
第四章 信用信息的使用
第十九条 物业服务企业信用信息分值，按照《大连市物业服务企业和项目经理不良行为记分规则》计算。
第二十条 物业服务企业和项目经理信用评定基本分为100分，实行减分制。记分周期自每年1月1日至12月31日止。记分周期期满，重新记分，但原分值记录作为历史数据记录在物业服务企业和项目经理信用档案中。
新申报的物业服务企业或项目经理，其记分周期自基本信息采集完成之日起至当年12月31日。记分周期不足3个月的，其当年度记分信息滚入下个记分周期，信用等级在下个记分周期后确定。
第二十一条 市物业行政主管部门根据年度信用记分结果，每年评定物业服务企业和项目经理信用等级。信用等级分为AAA、AA、A、B、C五个级别，按照下列标准确定：
（一）年度信用分为100分且当年新增业绩信息的，评定为AAA级。
（二）年度信用分在90分（含）至100分（含）的，评定为AA级。
（三）年度信用分在80分（含）至90分的，评定为A级。
（四）年度信用分在60分（含）至80分的，评定为B级。
（五）年度信用分低于60分的，评定为C级。
已承接物业服务项目但未申报信用信息的，评定为C级。
（六）经物业主管部门核实，存在较严重不良信息的，评定为C级（重点关注对象）。
第二十二条 物业服务企业和项目经理信用评级结果主要用于下列方面：
（一）作为选聘物业服务企业和项目经理、调整物业服务收费的重要参考。
（二）行政机关根据履行职责的需要，可以在享受财政补贴和税收优惠政策、政府采购、政府购买服务、招标投标等事项中查询信用信息和使用信用服务；
（三）作为物业服务项目评先树优的参考依据。
（四）作为出具企业或个人诚信意见的参考依据。
（五）作为物业行政主管部门对物业服务企业和项目经理实施其他行政监管工作的重要依据。
第二十三条 物业服务企业或项目经理年度信用等级评定结果为AA级和AAA级的，在下个记分周期内给予以下激励：
（一）在物业行业行政管理和公共服务过程中，实施绿色通道、容缺受理等便利化措施；
（二）在物业行业实施财政性资金项目安排、招商引资配套优惠政策等各类政府优惠政策中，同等条件下列为优先选择对象。
（三）在物业服务招标投标、政府采购等公共资源交易活动中，依法依约采取信用加分等措施。
（四）在媒体推介、荣誉评选等活动中列为优先选择对象。
（五）在日常检查、专项检查、“双随机、一公开”监管中，适当降低抽查比例和频次。
（六）在选聘应急物业服务和管理单位时予以优先推荐。
（七）在市物业行政主管部门官方网站、市物业行业协会官方平台及其他相关网站予以推荐性公示。
（八）政策法规规定的其他激励措施。
第二十四条 物业服务企业或项目经理年度信用等级评定结果为C级的，可以依法采取下列限制措施：
（一）作为享受物业行业财政补贴、政府采购、政府购买服务的参考。
（二）作为物业招标投标的重要参考，招标人可依据物业服务企业诚信信息在评分方法中给予适量减分。
（三）作为业主大会选聘物业服务企业和调整物业服务收费的重要参考。
（四）企业所承接的物业服务项目和项目经理所在项目参与各类评优评先活动时，予以置后考虑。
（五）各级物业行政主管部门对该企业及该项目经理所在项目予以重点监管，在日常检查、专项检查、“双随机、一公开”监管中，提高抽查比例和频次，并依法依规组织相关部门开展联合监管。
（六）政策法规规定的其他惩戒措施。
第二十五条 物业服务企业或项目经理年度信用等级评定结果为C级（重点关注对象）的，除前款第二十四条惩戒措施外，可以由辖区街道办事处（乡镇人民政府）视情节向业主大会提出解除物业服务合同或者不再续约的建议，指导业主委员会、社区居（村）委会按照程序组织召开业主大会会议选聘、续聘和解聘物业服务企业。
第二十六条 鼓励物业行业协会对信用等级高的物业服务企业、项目经理予以表彰，对信用等级低的予以通报批评。
第二十七条 记分周期内，依据不良信息记分，各级物业行政主管部门分别对物业服务企业给予下列惩戒：
（一）企业累计减分超过20分时，由扣分最高项目区物业行政主管部门和街道办事处约谈该企业主要负责人，责令其限期整改。
（二）企业累计减分超过40分时，由市、区物业行政主管部门共同约谈该企业法定代表人，责令其限期整改。
第二十八条 市物业行政主管部门通过其门户网站或管理平台每年定期向社会公布物业服务企业和项目经理信用等级评定结果。
当年记分周期内的信用分数实时记录，物业服务企业和项目经理可通过管理平台查询。
第五章 附则
第二十九条 《大连市物业服务企业和项目经理不良行为记分规则》由市物业行政主管部门制定，并按照工作实际根据国家政策导向、行业发展需要等适时调整。
第三十条 物业服务企业本市外注册或以分支机构在本市注册的，其信用情况可由本市物业行政主管部门适时向企业注册地物业行政主管部门通报。
第三十一条 本办法自2020年7月1日起施行，有效期二年。
扫描上方二维码，关注中房网公众号