作为营口市鲅鱼圈区本土龙头房企，辽宁营口经济开发区金禾实业有限公司（以下简称“营口金禾实业”）多年来在鲅鱼圈主城区开发有一批高档住宅小区和商业地产项目。并在十年前开始在城郊“跑马圈地”，仅通过与熊岳镇政府签订辖区“村屯改造”项目，就以近乎“超低价”方式先后在该镇拿下28宗地块开发权限，并为相应地块办理土地证。
据中国房地产报记者调查了解，2010年至2014年间该公司凭借没有履行对土地征收和动迁前置程序违规获批的28份土地证，向辽宁盖州农村商业银行、阜新银行、营口融生农村商业银行、营口沿海银行、盛京银行、交通银行营口支行等金融机构申请抵押担保贷款，累积发放贷款达6.3亿余元。还通过土地证直接抵押或间接担保方式累计获得民间借款1亿多元。
“自2010年以来，营口金禾实业累计在营口市国土局办理并获批的土地证多达50多份，总占面积100余万平方米，而这些已办理土地证的地块至今很多仍处于未动迁状态。然而，营口金禾实业就是利用这些没有动迁的土地办出来的土地证，先后从民间和银行间借（贷）款累计金额超40亿元。”该知情人士对记者如是说。
这一说法，中国房地产报记者从营口金禾实业并未得到正面回应。 截至发稿前，记者也未接到辽宁营口地方政府有关方面的回复和反馈。
去年以来，营口金禾实业与各银行间金融借款合同纠纷集中暴发，公司实控人被刑拘、相应资产被法院查封，债务黑洞越滚越大，问题土地证套现导致的资金暴雷一触即发。
虚假评估 坐地生财
2010年至2014年间，营口金禾实业抓住“辽宁省人民政府关于营口市鲅鱼圈区实施乡级规划批次用地的批复”政策契机，该公司开始频繁接触营口市相关部门，先后集中拿下熊岳镇丽华村、厢黄旗村、西关村、大铁村、金星村、火山村、郭屯村等村“村屯改造”项目，涉及28宗开发地块。随后，由营口市国土局为营口金禾实业批准并核发上述28宗地块相对应的28份土地证。
记者经梳理发现，上述土地证中最早于2010年获批，其对应地块位于熊岳镇西关村、大铁村和金星村，共计4宗地块（证书编号分别为“熊岳国用（2010）第6042号、6063号、6064号、6065号”）；获批时间较晚地块则位于熊岳镇厢黄旗村和火山村，共计3宗地块（证书编号分别为“营口国用（2014）第6014号、6041号、6042号”）于2014年获批土地证。其余的土地证颁发则集中于2011年-2012年间。
大铁村委会有工作人员表示，动迁曾被提及但后来没有了音信。
6月18日，长期在营口市从事法律服务的援助者孙明在接受中国房地产报记者采访时表示，依据有关规定，办理土地证必须要先实现对土地征收和动迁。事实上，营口市国土部门在为营口金禾实业办理上述地块土地证时，普遍是在没有履行对土地征收和动迁前置程序下违规审批。6月24日，记者试图通过采访营口市自然资源局了解土地证办理及土地出让等相关行政审批事宜。该局办公室工作人员示意记者拨打负责土地审批科室电话，但多次拨打始终无法拨通。
熊岳镇政府的做法同样令人费解。西关村和大铁村等村土地未被征和动迁，该镇政府便忙着为营口金禾实业返还土地出让金，为掩人耳目，返还土地出让金方式将以向其发放“动迁补偿资金”名义，由熊岳镇政府土地出让金专户拨付。
熊岳镇政府一位不愿透露姓名的工作人员向中国房地产报记者证实，熊岳镇政府曾经的确以“动迁补偿资金”名义向营口金禾实业返还土地出让金。其中一笔返还记录显示，2010年10月9日，该镇政府动迁办出具委托书，“委托”营口金禾实业动迁大铁村区域。熊岳镇拆迁服务中心随后就以动迁土地、房屋为名为营口金禾实业申请3100多万元资金，时任熊岳镇党委书记甘某等领导予以签字同意，并注明从土地出让金专户向营口金禾实业拨付动迁款。
为出让西关村、大铁村土地，熊岳镇党委政府专门召开会议纪要决定。
随后，记者从这位工作人员提供的一份有关熊岳镇政府记账凭证中发现，熊岳镇政府于2010年10月11日向营口金禾实业拨付了一笔“动迁补偿款”，金额为3137.6万元。不过，营口金禾实业至今没实施动迁。
这位工作人员还向记者表示，对西关村和大铁村土地出让金返还是经熊岳镇委、镇政府办公会议纪要研究决定的。按照当时会议精神，征用熊岳镇大铁村土地面积28267平方米，规划用途为商住用地，该宗地块是经熊岳镇委、镇政府2008年第18期办公会议纪要研究决定挂牌出让。而西关村土地是经熊岳镇委、镇政府2011年第8期办公会议纪要研究决定挂牌出让，面积23876平方米，规划用途为商住用地。上述两宗土地均为村屯改造用地，依据村屯改造用地政策，政府保证200元/平方米、240元/平方米土地净收益。以上两宗土地拆迁安置费等由土地摘牌者承担，政府不再承担。
2009年1月7日，熊岳镇人民政府正式与营口金禾实业签订了一份《熊岳镇村屯改造用地协议书》、《补充协议书》，将上述两宗土地的挂牌出让起始价分别定为980元/平方米（大铁村），1500元/平方米（西关村）。熊岳镇人民政府只收取土地出让金的净收益200元/平方米、240元/平方米，其余土地出让金全部返还给营口金禾实业，由该公司负责动迁补偿，回迁安置及该地块基础设施的投入。至此，营口金禾实业以极低的价格拿到土地，而该承担的拆迁等却没有进行，但依然顺利办理了土地证。
彼时，营口金禾实业拿着大把的土地证不是忙于相应地块筹备开发，相反，通过有关机构拉高了评估地价标准，并将多宗地块由毛地虚报为净地，以期顺利获得银行和民间的抵押贷款。截至目前，28份土地证相对应的28宗地块大部分至今依然没有被征收和动迁迹象。
反复抵押 疯狂骗贷
工商登记信息显示，营口金禾实业成立于2007年，以房地产开发为主，集商业、物业、汽车贸易、商务休闲于一体的多元化企业。公司法人代表张凤荣（2009年底变更前公司法人为朱廷芳），监事为于英华。值得一提的是，这三名高管的实际关系是，张凤荣是朱廷芳的母亲，于英华是朱廷芳的妻子。这也充分表明，营口金禾实业实控人为朱廷芳。
多条信源交叉证实，2020年6月，朱廷芳因涉嫌银行骗贷和高利转贷等罪名被当地警方刑拘。据了解，此次警方查出的营口金禾实业用问题土地证抵押骗取银行贷款2000万元，事实上，这仅是营口金禾实业疑似骗取银行贷款的冰山一角。
记者从两份土地证上还发现，营口金禾实业以编号为“营口国用(2011)第6037号”土地证于2013年8月至2015年8月在营口银行办过抵押贷款，抵押土地面积23876平方米，抵押贷款金额为4000多万元。另外，营口金禾实业以编号为“营口国用(2010)第6063号”土地证于2012年1月在营口融生农村商业银行办理过抵押贷款，抵押土地面积28267平方米，抵押贷款金额为3600多万元。
编号为“营口国用(2010)第6063号”土地证曾在银行抵押贷款3600余万元。
孙明分析认为，在办理贷款前期评估手续时，上述两宗土地都是以毛地冒充净地虚假高价评估，明显超出当地实际土地价格。另从相关合同中可看出，营口金禾实业仅以每平方米200多元的价格获得土地，却能评估出每平方米3000元高价，但是银行仍然认可了评估结果并发放了贷款。
针对营口金禾实业涉嫌银行骗贷引发的债务逾期等问题，相关涉事银行有关负责人在接受中国房地产报记者采访时普遍不愿做过多回应。，尤其是对抵押物——问题土地证放贷一事保持回避。
“为实现土地证套现最大化，营口金禾实业还在民间上演着另一场‘吸金术’”。一位接近营口金禾实业的知情人士近日向中国房地产报记者透露，营口金禾实业通过土地证直接抵押或间接担保方式，累计获得民间（个人）借款高达1亿多元。其中，营口金禾实业利用名下两份土地证（宗地编号：101-010-03、宗地编号为大-2010-6063）做抵押担保，向侯某个人借款5000万元。
侯某就是其中一个受害者。2014年9月26日，丁某、营口金禾实业和侯某等共同签署了一份借款协议，约定丁某等向侯某借款5000万元，借款期限自2014年9月26日至10月10日。营口金禾实业以两份土地证为借款提供无限连带保证责任担保。
合同签订后，侯某先后将5000万元汇入对方指定账户，2014年9月29日，丁某将500万元本金还给侯某，后又支付200多万元利息，以后再没有偿还任何本金及利息，至今尚欠侯某4500万元本金及2014年10月21日起至今的逾期借款利息。
多次讨要欠款未果，侯某将丁某、营口金禾实业等起诉到营口市中级人民法院。2015年4月3日，法院经审理作出民事判决书，判决丁某等于判决生效后10日内给付侯某借款本金人民币4500万元，从2014年10月21日起按中国人民银行同期类似贷款利率的4倍给付借款期间的利息至借款实际给付之日止。判决书指出，营口金禾实业对上述债务在用于抵押土地的价值范围内承担连带偿还责任。
根据法院判决，下一步只需要拍卖抵押土地偿还借款就可结案，而当营口中院执行局法官来到西关村、大铁村时，却发现涉案的两宗土地根本没有被征收，村民们在此过着正常的生活，土地拍卖难以实现。
这样的结果让侯某陷入尴尬，土地证在自己手里，但土地还在村民手里，村民手里也有土地证，形成了一地两证的局面。侯某向中国房地产报记者表示，借款时曾看到土地证上有抵押记录。直到法院执行时，她才知道营口金禾实业有意掩盖了低价拿地和未拆迁的事实。
暗度陈仓 隐匿资产
自去年以来，营口金禾实业与各银行间金融借款合同纠纷开始集中暴发。因无力偿还和相应资产被法院查封，造成该公司银行债务逾期已成“顽疾”，债务黑洞越滚越大。
根据辽宁省营口级人民法院关于“中国信达资产辽宁分公司与营口金禾实业及朱廷芳等相关借款合同纠纷”案作出的判决书中显示，通过对营口金禾实业、及公司实控人朱廷芳等被执行人的财产进行查证，以及相继对银行、不动产、车辆、住房基金、银行理财、保险理财、工商查询，各被执行人银行账户有存款信息，该院对部分账户予以冻结，合计余额不足万元。
该法院还查明，朱廷芳有四处房产有抵押或被其他案件查封，而名下车辆均被其他案件查封。此外，营口金禾实业持有营口融生农村商业银行股份有限公司5500万股权，因涉及居民供暖及银行金融风险，申请执行人暂不要求处置。这意味着，营口金禾实业及实控人朱廷芳目前暂无可供执行的财产。
受困于债务黑洞下的营口金禾实业真正走到了资不抵债的尽头？事实上，除了对房地产常规投资外，近年来营口金禾实业投资步伐遍及当地物流、商业、物业、汽车贸易、商务休闲等领域，仅有合作意向的关联公司多达数十家。
前述知情者向记者表示，近年来营口金禾实业对金融投资表现意愿强烈，在自身投资入股同时，其实控人还携亲友团纷纷入列金融机构股东队伍序列。根据前述知情者提供的有关金融机构档案登记资料显示，除了营口金禾实业在营口融生农村商业银行持有股本金5775万元外，该公司实控人朱廷芳还让多位亲友团为其在该行代持股本金。其中，张某某为其代持1050万元股本金、朱某某为其代持1090万元股本金、于某为其代持84万元股本金。
西关村委会有村干部表示，从来没听说该村动迁事宜。
“或以同样的操作手法，营口金禾实业还在辽宁盖州农村商业银行投下多笔股本金。首先营口金禾实业在该行投入5775万股本金外，在朱廷芳安排下，其张某某为其代持1050万股本金、朱某某为其代持720万股本金、于某为其代持1245万股本金。除此之外，在朱廷芳授意下，还有多家关联公司疑似为其代持股本金累计金额达2.78亿元。”前述知情者补充说。
早在2018年初，国家银监会出台《商业银行股权管理暂行办法》（1号令）剑指商业银行股东乱象，将股东及其关联方、一致行动人的持股比例合并计算等，提出银行股东入股数量限制采用“两参或一控”原则。
因资产查封，该小区并未如期向业主交钥匙。
在接受采访时，营口融生农村商业银行有关负责人向中国房地产报记者表示，该行目前并没有察觉有股份代持现象，一经发现会及时上报当地银监局。此外，他还告诉记者，会将相关问题核查后及时向媒体进行反馈。
6月24日，记者电话采访辽宁盖州农村商业银行时，却被该行董事会办公室一工作人员以不存在上述现象为由拒记者采访。
因资产查封，有入住小区多年业主至今始终办理不了房产证。
就营口金禾实业在上述两家银行投资入股及疑似股份代持现象，记者多次致电营口金禾实业办公室试图核实了解，该公司办公室工作人员则以主要负责人不在为由婉拒记者采访。
（应采访者要求，文中孙明为化名）
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