自公司录得上市30年的首次亏损以来，深圳市中洲投资控股股份有限公司（以下简称“中洲控股”）“坏消息”不断。

  9月9日晚间，中洲控股发布公告，公司于近日收到中国证券监督管理委员会深圳监管局（以下简称“深圳证监局”）出具的《深圳证监局关于对深圳市中洲投资控股股份有限公司采取责令改正措施的决定》《深圳证监局关于对贾帅、叶晓东采取出具警示函措施的决定》。同时，公司控股股东深圳中洲集团有限公司（以下简称“中洲集团”）收到深圳证监局出具的《深圳证监局关于对深圳中洲集团有限公司采取出具警示函措施的决定》。

  根据公告，中洲控股存在以下违规行为：

  一、信息披露不规范。公司在存货减值测试时，成本分摊方式发生变化，构成会计估计变更，但公司未履行信息披露义务；公司未及时披露控股股东股份冻结延期事项。

  二、存货跌价测试不审慎。公司部分项目存货预计售价未综合考虑房地产市场变化情况、项目去化、竞品价格等因素的影响。

  三、公司治理不规范。公司部分“三会”会议记录不完整和会议管理不到位、内幕知情人登记管理制度未及时修订和执行不到位，关联人名单登记不完整。

  除了对中洲控股进行警示外，深圳证监局还特别提及公司董事长、总经理贾帅，财务总监、董事会秘书叶晓东。公告显示，贾帅、叶晓东对上述问题负有主要责任。根据相关规定，深圳证监局决定对贾帅、叶晓东分别采取出具警示函的监管措施。

  就警示函内容及公司后续计划，中国房地产报记者致电中洲控股投资者电话，工作人员表示，公司及相关责任主体在收到警示函后，高度重视相关问题，并将严格按照深圳证监局的监管要求进行整改。本次行政监管措施不会影响公司正常的经营管理活动。

  9月10日，截至收盘，中洲控股股价跌2.98%，报3.58元，总市值23.8亿元。

  首度亏损遭问询

  这已不是中洲控股今年第一次受到监管机构关注。

  4月24日，中洲控股发布了2023年年度报告。报告显示，2023年中洲控股实现营业收入76.21亿元，同比上升7.59%；归属母公司净利润-18.45亿元，同比下降2412.74%；扣除非经常性损益后归属母公司净利润-18.64亿元，同比下降6564.38%。

  这是中洲控股自1994年上市以来的首次年报亏损，且亏损金额足以吞没其此前近5年来的归属母公司净利润之和。数据显示，中洲控股2018~2022年的归属母公司净利润合计约18.01亿元。

  5月22日，深交所向中洲控股发布年报问询函，要求其说明营业收入增加的同时净利润大幅下降等问题的原因。

  6月中旬，中洲控股回复，房地产销售采取预售模式，营业收入与实际销售情况存在一定时间差。2023年度结转收入的部分项目主要系2021~2022年期间进行预售，并于该年度竣工达到约定交付条件进而结转收入的金额增加。公司2023年开发预售的部分房地产项目销售价格不及预期，售价下降明显。公司根据各项目所处的市场环境，按企业会计准则的要求对存在减值迹象的存货项目计提了存货跌价准备22.18亿元，增长约961.24%。综合上述因素，公司2023年度营业收入较上年增加5.38亿元，增长7.59%；净利润大幅下降19.25亿元，同比下降2412.74%。

  公司经营活动现金流与净利润变动情况方面，中洲控股表示，基于房地产行业特点，公司本年度结转收入的部分项目系2021~2022年期间进行预售，当时所处市场环境较报告期略好，售价较2023年度高，因此对毛利率做出明显贡献。而2023年度，受到房地产行业销售情况继续下滑的影响，部分项目销售价格下降明显，以价换量的结果导致报告期内因存货出现明显减值迹象，计提存货跌价准备22.18亿元。因此2023年度公司净利润大幅下跌至-18.45亿元。

  公司2023年经营活动现金流入实际较上年同期减少约3.85亿元，因当年销售不及预期，预售资金回流减少，为保证公司正常经营，公司放缓工程进度，相应减少了房地产开发支出的现金流出，使经营活动现金流出较上年减少约7.6亿元。综合来看，经营活动产生的现金净流入较上年增加3.7亿元，同比增加38.12%。

  中洲控股在相关回复中还透露，截至2024年一季度末，公司一年内到期的有息负债金额为23.78亿元，可用货币资金为15.79亿元，资产负债率为81.88%；公司流动性指标较弱，未来一年仍存在一定偿债压力。

  昔日“拿地王”的“苦日子”

  中洲控股的前身是创立于1984年的深圳市长城投资控股股份有限公司（以下简称“深长城”），于1994年股份制改造后成为上市公司。1993年，潮汕商人黄光苗创下房地产开发企业中洲集团，并于2013年通过深长城实现A股曲线上市。迄今为止，中洲集团持有中洲控股52.63%的股份，中洲控股是中洲集团唯一地产上市平台。

  很长一段时间内，黄光苗的命运与中洲控股捆绑在一起，而他的扩张雄心深深影响着中洲控股。数据显示，中洲控股在2016~2018年的新增土地储备分别为20.73万平方米、98.78万平方米和24.49万平方米，拿地面积的增长幅度基本可以对应中洲控股的存货增速。2017年，中洲控股曾在一月内横扫全国5个城市，涉及香港、佛山、惠州、无锡及重庆，拿地气势如虹，一时被业内誉为“拿地大王”。

  值得注意的是，自2016年销售额突破百亿大关后，中洲控股业绩规模一直没有更大突破。2016~2019年，中洲控股的销售金额分别为105.3亿元、144.91亿元、131.72亿元和155.21亿元。按照中指研究院的统计口径，2023年中洲控股实现销售额116.9亿元，仅位居行业第106位。

  早期大量拿地亦导致中洲控股存货高企，或陷入“消化不良”的窘境。中国房地产报记者查阅中洲控股近5年的年报数据发现，其“增收不增利”的趋势明显。

  2019~2023年，中洲控股营业总收入分别为72.13亿元、107亿元、86.76亿元、70.83亿元及76.21亿元，而同期的归属母公司净利润则分别为7.87亿元、2.81亿元、2.06亿元、0.80亿元及-18.45亿元，呈连年下滑状态。

  来到2024年，这一情形似乎更为严重。

  8月29日，中洲控股发布2024年半年报，报告期内，公司实现营业收入约23.43亿元，同比下降35.74%；归属母公司净利润亏损4.15亿元，同比下降2009.35%。对于营业收入的下滑，中洲控股表示，主要是本期房地产收入结算规模较上年同期减少。

  具体来看，中洲控股的营业收入构成中，房地产、酒店和施工行业的营业收入出现不同幅度的下滑。其中，房地产占营业收入的比重高达87.45%，但是降幅最严重的，同比减少39.12%。

  值得一提的是，中洲控股报告期内资产减值损失达4.41亿元。其中，对存货的账面价值进行减值，计提了4.29亿元的存货跌价损失；对合同取得成本的账面价值进行减值，计提了1203.25万元的减值损失。

  业绩持续下滑的同时，一些负面消息也总围绕着中洲控股。

  2018年4月，作为中洲控股实际控制人的黄光苗因泄密重组消息，卷入皇庭集团郑小燕内幕交易；2019年4月，黄光苗的哥哥黄光亮因未按规定披露上市公司信息被深圳证监局出具《行政处罚决定书》。

  此后，黄光苗行事愈发低调，逐渐将中洲控股交由职业经理人打理，自己则退居幕后。

  据了解，中洲控股现任董事长贾帅是做财务出身。曾任成都中信城市建设有限公司财务总监、副总经理；2009年1月~2015年12月，任中洲集团财务总监；2015年12月~2016年12月，任中洲集团副总裁兼财务总监；2016年12月起任中洲集团总裁；2014年3月起兼任中洲控股董事；2024年5月，任中洲控股非独立董事、董事长、总裁。

  此次中洲控股及董事长被深圳证监局出具警示函，也让公司的发展之路再次蒙上一层阴影。