“人口红利”结束 住宅市场将逐步趋向理性

  我国正处在一个关键的人口结构转型期。这样的转型会影响我国社会的方方面面，包括经济、金融、教育、日程生活等。作为我国实体经济的重要支柱，房地产业的走向也将受到人口结构变化的影响。

  “人口红利”时期结束，房产市场飞速增长告一段落

  “人口红利”是指一个国家由于劳动力人口(15-64岁)增长速度快于总人口增长速度而产生的各种有利影响。该“人口红利”阶段被称为一个国际的“人口红利”时期。在过去几年，我国幸运在处在劳动力人口高增长阶段，所以经济增速较快，经济规模超越多个世界老牌发达国家，跃居世界第二。然而，相关数据显示，我国从2011年开始，劳动人口增长率将长期低于总人口增长率，这就意味着我国的“人口红利”时期已经结束。人口红利的消失由多种因素造成。在我国，从上世纪80年代开始，“计划生育”政策长期抑制人口出生。近三十年来持续的青少年人口减少导致未来进入劳动力阶段的人口增长比不过新中国成立后“婴儿潮”时期出生的人口进入老龄后的人口积累。“人口红利”时代的结束，标志中国将离开高速增长期，其中包括过去十年飞速发展的房地产市场。

  置业最活跃人群减少，未来刚需和改善型住宅市场受抑制

  在我国，购买住宅物业最活跃的人群为20-44岁的人口。这部分人或是成立自己的家庭而需要独门独户的住房，或是事业成后有改善型需求。在2000年到2010年的前十年，该部分人口持续增长，增加了6.3%，达到2010年的顶峰(5.5亿人左右)。而在2010年到2020年的后十年，该部分人口将持续减少，到2020年，将减少10%左右。我国目前正处在后十年中，这部分置业最活跃人群的减少将同时减少刚性需求和改善型需求。如此，如果其他条件不变的话，面对这两大置业者的楼盘交易规模将会出现下滑。

  劳动力人口占比下降，未来商品住宅价格可能下行

  在新世纪的前十年，我国的劳动力人口(15-64岁)占比持续上升，在2010年达到峰值(74%)。2011年到2014年间，该比例有所振荡。从2014年开始，该占比将持续下降。从国际经验来看，一个国家的劳动力人口占比与其商品住宅价格的走势一致。从下图可以看出，我国在新世纪前12年的房价走势与劳动力人口占比基本一致；另一方面，从2014年开始，商品住宅的成交价格很有可能随着一起下行。然而，不可忽视的是，作为不动产，房产的商品属性和地域有着紧密的关系；而中国地域广阔，地区间经济水平、物价水平和人民生活水平差异巨大。所以，各地区个城市的房价变化不会千篇一律。