[克而瑞]成交下滑 合肥房价缘何继续涨?

杨科伟 余露晴 2015-11-24 10:46:18 来源:克而瑞

  今年在政策推动下,整体市场稳步回升,多数一、二线重点城市商品住宅市场量价齐升,而一向表现较好的合肥,成交量反而出现了下跌,但成交均价保持稳定上涨态势,成为重点一、二线城市中,唯一“量跌价涨”的城市。

  据CRIC监测,前三季度,合肥市商品住宅成交面积642万平方米,同比2014年下降9%,较2013年更是下降28%,而成交均价稳步上 涨,截止9月已突破8700元/平方米,同比上涨14%。那么在市场回升下合肥成交量不增反减?而在成交量萎缩下,成交均价缘何稳步上升?后市市场表现又 向何处去?

  市区供应下滑,郊区库存高企、去化困难促使成交量下滑

  市区供应不足,阻碍成交量上涨。合肥楼市自2009年开始进入快速发展通道,市场供求状况也一直较为平衡, 这也是全国楼市低迷时,合肥楼市仍然保持景气的一个重要原因。尤其是近年来,合肥楼市消化周期长期维持在6个月左右,市场呈现供不应求的状态,据CRIC 监测,今年前9月,合肥市区(不包括所辖县市及北部、西南组团、东部组团)商品住宅供应面积为600万平方米,较2014年同期减少118万平方米,从6 个核心市区前9月供应面积来看,除瑶海区供应同比小幅上涨外,其余全部不同程度下降,尤其是蜀山区、庐阳区下降幅度超过30%。而从月度趋势来看,今年4 月供应放量增长,5月成交到达上半年峰值116万平方米。之后,供应再度大幅减缓,成交量随之大幅下滑。显然,合肥市场“量跌”不是因为没有需求,而在某 种程度上是缺少供应所致。

  郊区产品同质化严重、库存高企,配套缺失下,成交增长乏力。2014年行业深度调整,房地产进入新常态背景 下,合肥西南组团、北城新区、东部组团等刚需置业的热点区域,一方面,在快速的发展中地缘性客户消耗殆尽;而另一方面,生活、娱乐、交通等配套的不完善也 阻碍市区及外来客户的进入,而且产品同质化严重,因而成交去化逐渐困难,库存不断高企,也成为阻碍合肥商品住宅成交量进一步增长的重要原因。如北城新区, 据合肥家园备案网数据,截止9月1日,北城商品住宅库存数据为13874套,按照近6个月北城新区月均去化套数,大约需要近16个月时间,去化压力可见一 斑。

 土地市场高价不断,改善性需求释放推动房价稳步上涨

  土地市场高价地不断,推高房价。相对于商品住宅市场的下降,今年以来合肥土地市场表现火热,一方面,所推地 块多位于核心市区,配套成熟,溢价率不断走高,其中备受关注的蜀山区地块溢价率更都在120%以上;而另一方面,土地的高溢价不断刷新区域楼板价,单价、 总价地王层出不穷,土地价值大幅提高。而土地价格不断高企,进一步催热市场热度,直接推动区域房价不断攀高。

  改善需求占比提高,推动区域房价结构性上涨。2015年3.30政策以来,在降息、降准以及公积金贷款调整 等政策叠加下,降低了客户的改善置业门槛,极大地释放了改善需求。从合肥2014年以来商品住宅的月度不同均价段成交面积来看,8000元/平方米以上成 交面积占比明显提高,尤其是10000元/平方米以上成交面积占比较2014年几乎上涨了3至4倍,改善型产品占比的大幅提升必然使得整体均价结构性升 高,这也佐证了合肥2015年前9月“价涨”主要靠改善大量释放带动的判断。

 政府应该调节市场供应,提升郊区配套价值;企业应当优化拿地结构、推出适销对路的产品

  面对合肥楼市的“新常态”,对于政府而言,要想维护房地产市场健康发展:一方面,调节市场供地节奏,打击“捂地”“囤地”现象。目前合肥商品住宅消化周期只有6个月左右,尤其是主要市区,供不应求状况明显,而今年市场回升成交量却下降也与市区供应不足有关,因而政府应该适当增加推地数量,加快市区旧城改造,增加供应。同时,注意清理开发商“囤地”现象,使得成功出让的地块能够有效成为市场供应,之前也有报道,合肥万科等26个房地产项目拿地后迟迟不开工,坐等地价升值,这也很大程度上激化本就紧张的供求矛盾。而另一方面,统筹规划,注意郊区配套价值提升。根据合肥“1331”城市总体规划,北部新城、西南组团、东部组团等郊区将纳入市区发展范围,而目前来看,这些地域生活、娱乐、交通等基础设施配套与市区仍有较大差距,这也是目前郊区无法吸纳有效需求,去化压力增大的根本原因。

  对于房企来说,合肥市场仍是全国范围内少有的供求较为平衡的市场,发展前景仍然很大,因而,一方面,房企应该具备全局化的战略,优化拿地结构,在重点布局市区优质地块的同时,应时刻关注未来发展前景较大的郊区核心板块,如经济板块、环巢湖板块等。而另一方面,把握市场需求特点,积极推出适销对路的产品。在改善型需求快速释放的情况下,在市区项目应该适当加大改善型产品比重;而对于郊区项目,力求差异化定位,满足客户多样化的需求,虽说部分郊区区域产品同质化竞争加剧、去化压力较大,但也应看大,部分项目立足产品差异化定位,也取得了很好的销量。

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