[克而瑞]2016年这些城市土地市场必将会红火一年

杨科伟 马千里 2016-02-05 10:28:18
  近期土地市场诸事纷纭,乱象丛生。个案方面,热点城市依然高溢价地块频出,杭州、南京更是接连刷新城市单价地王纪录,但整体来看,1月份土地成交规模却又显著缩减,成交同比跌去一半的城市不在少数。企业方面,融创单月六次出手收储土地,拿地总额同比翻番,地方政府方面,深圳却又宣布将大减土地出让。 市场现象的种种矛盾,让我们一时间看不清土地市场究竟是冷是热。那么,近期土地市场景气到底如何?而新地王又有没有值得注意的共性特征?

  市场前景看好是“地王”涌现最硬背书,地块自身稀缺性锦上添花

  1月份二线城市单价地王涌现的最大成因,首先是基于城市火热的成交支持,而城市之间的库存压力分化,以及一线城市的土地供应缩减,更是进一步加剧了二线城市的土地争夺。而杭州、南京作为二线城市中的翘楚,单价地王的刷新,实际也是趋势上的必然。

  不过毕竟是“物以稀为贵”,单价地王还是要有难以复制的稀缺性。支持高地价的因素很多,包括人口聚集、商业、医疗,绿地、公共交通等指标都需要 名列前茅,但在杭州、南京这类二线城市,此类优质地块并不少见,如南京河西其实还有不少类似地块有待开发。我们认为,真正成就这两块单价地王稀缺性的,还 是基于他们隔路相望的“顶配分校”:南京的地王对口的金中河西分校,以及杭州地王毗邻的胜利实验小学(胜利小学分校),都可以说是目前两市新房首屈一指的 教育配套。高房价板块的优质学区就成了房企眼中下金蛋的母鸡。这样我们也不难理解,上海建工在为何在拿下海玥名都苑(临近G68地块)后还不满足,非要再 以地王价格力压融创,拿下金中河西分校四至的最后一块宅地。

  TOP10地块含金量较往年同期下降,但南京、杭州等成榜上新宠

  主要体现在三点,其一是榜首与门槛均同比回落,1月份南京的G68地王最终楼板价为4.2万元/平方米,与2014年、2015年1月的单价地王相比均有不小差距,而位于入榜门槛的杭州42号宅地楼板价为1.9万元/平方米,也低于去年入榜门槛;其二是一线城市入榜地块不多,2014、2015年1月分别有8块、9块一线城市土地入榜,而2016年仅有5块;最后是高溢价地块显著减少, 2016年单价TOP10地块共有4块底价成交,而同是市场大年后的2014年1月,溢价率最低的也有71%,而溢价率最高的地块更是达到了445%。(2013、2015年同为房地产大年,而2014年市场整体稍冷,所以这里就不对比2015年1月市场了)

  成交总量确在下跌,一线城市跌幅尤甚

  再循例看看总量数据,据CRIC监测,2016年1月全国300城经营性土地成交金额910亿元,同比大跌23%;成交建筑面积2615万平方米,同比骤降45%,为近五年的1月份新低。1月土地市场的骤然降温,我们认为主要是受到三方面影响,其一是行业周期,传统淡季致环比大跌;其二是需求热度降温,经历了2015年下半年的高热之后,目前地价已达高位,且最急迫的那一批吸储需求已得到释放;但最重要的还是政策严控,1月份国土部再一次明确表态,2016年仍将聚焦去库存,对于住宅用地政策将采用“有保有压”结合方式。

  分城市能级来看,一线城市成交量下跌最大,1月份土地出让面积同比下滑七成,全国占比仅为12%,也为近5年以来最低。实际上,近年来一线城市 土地成交量下跌已是大势所趋。据CRIC整理,2015年一线城市计划出让经营性土地3417万平方米,但最终仅成交了2000万平方米。虽然国土部一再 要求供不应求的城市要加大土地供应,但受到拆迁成本高、建成区土地储备几近枯竭、公共设施承载力不足、土地流转受限等因素影响,一线城市的土地出让量仍难 抬头。如近期宣布降低土地出让量的深圳,更是个中典型。

  整体土地供求缩量,但热点二线城市土地市场必将成为资金追逐新宠

  在“有供有限”的高压之下,土地成交下跌之势仍将持续,我们认为2016年土地市场规模或将加速缩量:一方面,二级市场将“抢占”一级市场份 额,盘活企业存量土地,房企对一级市场的需求势必大大减少。另一方面,国土部鼓励企业租赁土地,鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合等出让方式,降低企 业用地成本,这样势必会抢夺部分商办地产的需求。

  虽然地市整体偏冷,但我们认为:“降首付”之后,对一线市场影响不大,而热点中心二线受益最大,多数三四线效果不及预期,必将使得资金、企业涌 向热点二线城市,在销售市场向好的情况下,热点二线城市的销售-投资机制将被率先激活。得益于存量大幅降低、消化周期普遍转向供不应求,土地消化周期相对 较短,短期内不会出现供应井喷,房企无论是基于前景判断还是补仓需要,二线城市如南京、武汉、杭州、成都、苏州等城市土地成交也显著上涨,土拍竞争程度甚 至大有向一线城市看齐之势,近期南京、杭州地王频出,即说明趋势已在酝酿成形。

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