[克而瑞]关注!2016年哪些城市改善需求要启动 哪些要暂歇

杨科伟、陈开朝、陶媛 2016-02-16 11:01:15
  文/克而瑞研究中心 杨科伟、陈开朝、陶媛

  从2014年下半年开始,在取消限购、放宽公积金政策、下调首付比例、减免契税等一系列政策利好的推动下,绝大多数重点城市改善需求开始绽放。但各城市 改善需求的释放特征不尽相同。从动因看,主要还是受政策推动和刺激,但城市经济基本面和房地产市场发展阶段等,也很大程度上影响着改善需求的释放。

  展望2016年,在政策的持续加码下,我们认为:去年改善型需求没有起色的城市,2016年改善需求有可能绽放。而去年哪些改善型需求放量增长的城市,今年会分化;哪些过度释放的城市,今年很难延续高增长态势,甚至有可能下滑。

  30%样本城市改善需求占比高,城市间需求方向分化显著

  我们使用2015年各城市商品住宅成交均价为基准,将成交价介于1.5至2.5倍之间的部分“划入”改善需求行列,进行分析。通过汇总,各城市改善需求 成交面积占比分“高、中、低”三类,走势分“迸发型”、“平稳型”、“疲软型”三种。30个重点城市中,天津2015年改善型需求成交面积占比最高,达 15.2%,海口改善需求成交占比最低,仅3.3%,城市间差异显著。

  各城市取消限购后改善需求各类户型(注:小户型指90平米以下,常规户型指90-120平方米,中户型指120-150平方米,大户型指150-220平方米,超大户型指220平方米以上)进行详细的对比分析,发现以下四个特征:1、 深圳和成都小户型成交占比明显上扬,动因不一、趋势也不一;2、上海、南京、合肥、南昌、厦门、福州等六个城市常规户型占比大涨,大户型占比下降;3、苏 州、南宁、武汉、天津、宁波、长沙和郑州等7个城市的中户型成交面积占比上涨趋势明显;4、昆明和海口两城市的大户型成交面积占比明显上涨。


  120-144平方米为最受欢迎改善户型,出现面积小型化趋势

  在各城市改善型需求不断释放的当下,我们需要了解在不同的城市之间,究竟哪一类的改善型产品更受置业者青睐,以及最受欢迎的产品如何变化。根据数据表现,我们发现2015年各城市最佳改善户型呈现以下四个特征:第 一,6成以上的城市改善型购房者偏好120-144平方米的户型。第二,一线城市改善型需求多集中在大户型上。第三,仅广州、天津和成都三个城市的改善型 需求以90-120平方米户型为主,成交占比均在30%以上。第四,90平方米以下小户型和220以上超大面积并不受改善型置业者的欢迎。


  与2014年最受欢迎改善户型对比,我们发现,2015年改善型置业者的选择趋向小面积化。典型如苏州、深圳、南昌和兰州四个城市,2014年最受欢迎的改善户型为144-220平方米大户型,2015年则为120-144平方米中户型。又如广州和成都,最受欢迎的改善户型则从2014年的120-144平方米调整至2015年的90-120平方米。

  此外,部分城市144-220平方米大户型仍是最受欢迎的改善户型,但成交占比明显下滑。比如上海144-220平方米成交占比下滑了15个百分点,厦门下滑了14个百分点。

  “年尾趋势”和“释放强度”2个维度研判重点城市改善需求的趋势

  根据“年尾趋势”和“释放强度”两个指标的分析结果,再结合特定城市经济基础、政策落地、人口流动、供求、库存消化周期等因素,就可以综合评价出一个城市2016年的改善需求能接盘抑或不能接盘(如下表所示)。

扫描上方二维码,关注中房网公众号