2016年1-2月，上海房地产市场表现炙手可热：不仅新房销售增速大涨、均价创下新高，而且二手房房价狂飙猛涨；与此同时，上海地价涨幅惊人，土地市场竞争空前。预计未来几个月，上海房价、地价增速将回落，但整体市场仍将高位运行。
一、开发投资和建设：增速明显加快
（一）房地产开发投资：反弹回升
今年1-2月份，上海房地产开发投资499.8亿元，同比增长10.3％，较2015年全年8.2％的增速提高2.1个百分点，投资增速止跌回升。与同期全国房地产开发投资增速相比，高出7.3个百分点，连续14个月高于全国平均水平。
最近三年的统计数据显示，上海房地产开发投资同比增速自2013年4月份见顶后震荡下行，到2014年5月跌至4.1％的谷底，之后反弹回升，持续至2015年6月份。去年7月份至年底，上海房地产开发投资增速再次回落。不过，猴年伊始，上海房地产开发投资增速迎来拐点，增速止跌反弹，回升至10.3％。与上海过去两个月的变化趋势相似，全国房地产开发投资增速从2015年的1％提高到3％，回升迹象明显。
上海和全国房地产开发投资同比增速双双回暖，反映出：中央宽信贷、降税费、降首付、降息降准、公积金新政等房地产松绑政策见效，一线、部分二线城市房地产市场出现火爆局面，开发商市场信心增强，加大了投资力度。预计未来几个月，上海房地产开发投资增速将保持上扬趋势。
（二）商品房新开工面积：增速大幅提高
今年1-2月份，上海商品房新开工面积352.7万平方米，同比增长43％，与2015年全年-6.4％的增速相比，提高49.4个百分点，增幅非常明显。与此同时，全国新开工面积增速13.7％，较2015年提高27.7个百分点，增幅同样显著。上海与全国商品房新开工面积增速均大幅回升表明房地产市场延续升温势头，开发商市场预期增强。
最近三年的统计数据显示，上海与全国商品房新开工面积变化趋势基本一致，二者皆在2014年2月跌至最低值，随后震荡回升到2014年底。2015年，二者均先下降再回升，但上海回升速度明显快于全国。进入2016年，上海与全国商品房新开工面积增速突然发力，均大幅提高。预计未来几个月，上海商品房新开工面积将继续上涨。
二、土地市场：成交大幅回落，地价创新高
（一）土地成交建筑面积：降幅扩大
今年1-2月份，上海土地成交建筑面积146万平方米，同比下降56.1％，较2015年全年38.6％的降幅，扩大17.5个百分点。
从最近三年的统计数据看，上海土地成交建筑面积年总量呈下降趋势，从2013年的4277万平方米下降至2015年的1938万平方米，年均下降18.2％。
从月度变化看，上海土地成交面积自2014年4月份开始转入负增长，降幅不断扩大。2016年前两个月延续了之前的下降态势，且降幅继续扩大。在房地产市场升温的背景下，上海土地成交面积连续负增长，反映了上海土地资源紧张，供应日益减少。
（二）土地出让金：涨幅明显
今年1-2月份，上海市土地出让金188亿元，同比增长35.1％，较2015年全年-9％的增幅，提高44.1个百分点。
从最近三年土地出让金总额变化看，上海2013-2015年土地出让金年度总额呈下降趋势，从2242亿元降至1647亿元，年均下降8.3％。从月度变化看，上海土地出让金自2014年6月开始出现负增长，持续至2015年5月。之后，随着上海房地产市场的快速升温，土地出让金增速由负转正，但仍处于历史低位。2016年前两个月，上海土地出让金增速大幅提高，主要与成交地块区位好、总价高有关。
（三）土地成交价格：再创历史新高
今年1-2月份，上海土地成交均价12877元/平方米，同比增长207.6％，较2015年全年48.3％的增速，提高159.3个百分点，地价创下历史新高。究其原因：一方面在中央多项利好政策刺激下，上海楼市异常火爆，开发商市场预期看好，拿地积极；另一方面，前两个月上海成交地块多位于静安（原闸北）、闵行、青浦的核心区域，高总价、高溢价带动了地价的快速上涨。
从最近三年变化趋势看，上海地价呈上涨趋势，从2013年的5241元/平方米涨至2015年的8498元/平方米，年均上涨20.7％。从月度变化看，2015年6月至今，上海地价屡创新高，月度同比增速均在20％以上。由此可见，上海土地市场的火热程度。
三、商品房市场：火爆异常
（一）纯商品住宅市场（剔除保障房）：成交和均价猛涨
1、销售情况：增幅惊人
今年1月、2月份上海纯商品住宅成交面积分别为133.9万平方米、71.3万平方米，同比分别增长77.2％、68.7％，相比2015年底，同比增速提高了30-40个百分点，增幅惊人。
深究其原因：一是在中央宽货币、宽信贷、降税费等政策的刺激下，市场需求被放大；二是股市动荡、实体经济低迷的背景下，大量资金进入上海楼市催生了大量的投机性需求；三是今年前两个月上海楼市新盘供应偏少，加剧了市场供需失衡。针对上海房地产市场过热现象，中央部委和上海市政府考虑出台“从紧”政策，因此，未来几个月，上海纯商品住宅销售面积增速可能会回落，但市场仍将高位运行。
2、供求关系：供应明显不足
统计显示，今年1月、2月份，上海纯商品住宅供应面积分别为43.1万平方米、16.7万平方米，同比分别下降39.5％、71.2％，环比分别下降53.4％、61.3％。新增供应与成交面积比为0.32、0.23，较2015年底的0.5比值，大幅缩减。可见，这两个月上海纯商品住宅供应明显短缺，因而进一步加剧了上海楼市的供需失衡。
从最近三年纯商品住宅供求变化看，2014年整体供过于求，而2013、2015年出现供不应求，特别是2015年3月份至今（去年7-8月例外）上海楼市一直处于供不应求的局面，且供需失衡的程度远大于2013年。由此可见，这一轮上海楼市有多热。
3、成交均价：连创历史新高
今年1月、2月份，上海纯商品住宅销售均价分别为35911元/平方米、36381元/平方米，同比分别上涨25.6％、24.2％，环比分别上涨6.8％、1.3％，连续突破2015年11月34763元/平方米的销售均价，连续创下历史新高。
2016年前两个月，上海住宅售价猛涨与中央多项利好政策刺激、市场新盘供给不足、场外配资和高杠杆、居民“买涨不买跌”心理预期等因素密切相关。预计未来几个月，上海纯商品住宅售价增幅将趋缓，但整体市场仍将高位运行。
4、库存情况：总量偏小，库存不足
截止到今年2月底，上海新建纯商品住宅库存总量为937万平方米，同比下降26.9％，环比下降6.2％。从绝对值上看，这一轮上海房地产市场高温下的库存量接近了上一轮（2013）882万平方米的最低值，但在库存减少速度上，本轮明显快于上一轮，这从侧面也反映了本轮市场热度高于上一轮。
在存销比方面，2月份上海新建纯商品住宅存销比为7.1，较1月份的7.3比值进一步缩小。从近三年存销比变化看，自2014年10月起，上海新建纯商品住宅存销比逐渐下滑，特别是2015年3月份以来，比值加速走低，从12月份起存销比已经低于2013的8.5最低值。因此，目前上海纯商品住宅库存偏小，房价仍有上涨空间，未来一段时间“补库存”是上海房地产市场的一大任务。
四、二手房价格指数：涨幅显著，市场进一步升温
今年1月、2月份，上海二手房指数分别为3252点、3366点，同比分别上涨12.1％、15.9％，环比分别上涨1％、3.5％。从同比、环比涨幅看，上海二手房市场猴年开春进一步升温，房价加速上涨。
最近三年的统计数据显示，上海二手房市场整体处于上行通道，尤其2015年6月开始，房价加速上扬。2016年1-2月份，延续了2015年后半年市场火热态势，且市场进一步升温，“跳价”、“惜售”、“竞价买房”等现象频发，这主要受利好政策、新房市场、房产中介、购房者心理预期等多种因素的叠加影响。预计未来几个月，上海二手房仍将保持活跃态势，但房价涨幅会适度回落。
执笔人：易居研究院研究员 徐向科
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