一、二线热点城市收紧调控，未来还将进一步铺开
不论是从市场规模增长和还是房价涨幅来看，上海和南京都是目前一、二线城市中最典型的“过热”城市，两座城市同日发文调控房价，不得不让我们再一次审视热点城市的政策近况。
自3月初两会召开以来，中央部委已经一再强调“稳房价”，地方政府也接连推出新政调控，至今日已有上海、深圳、廊坊、苏州、武汉、合肥、南京等 城市发布了调控收紧政策，从市场成交来看，在深圳、上海、苏州等市也确实取得了一定成效，以上海为例，新政发布后一个月，商品房成交面积、成交均价均现分 别环比下降了73%和4.8%，日均交易量再度恢复到年前的平均水平。但在更多没有出台新政的热点二线城市，市场依然高热，南京、厦门、武汉市场成交量仍 然居于高位，同比涨幅均超过100%。从房价表现来看，近期较热的厦门、杭州、天津、福州等市出台新政的可能性较高；并且就上海进一步采取措施的表态来 看，即便是在已经收紧调控的城市，也有进一步升级调控的可能。
宁、苏与沪、深政策收紧调控力度明显不同，仍留有余地
但是从政策本身来看，一、二线城市的新政力度却有明显差异，一线城市方面明显更为严厉，如上海、深圳、北京通州升级限购均是直接硬性限制需求，对于市场成交也起到了立竿见影的效果；而二线城市方面，则大多相对谨慎，并且都留有余地，如苏州因为申报价审批不严，“限涨令”实质性作用并不大；合肥的“禁止售房捆绑车位”是对市场乱象的纠偏。即便昨天看似严厉的南京“限涨令”也是如此，就政策发布过程来看，其实经过了多次“试探”， 早在4月21日，南京市政府网站即已发布了关于《意见》出台的新闻，但并无全文细则；随后在22日玄武区官博发文“限涨令”条款并随即删除，引起了业内广 泛关注；而后省物价局在《江苏省价格条例》发布会上进行了回应，认为这是误读；直至昨天发改委发布解读方才尘埃落定，但至今仍没有看到公示原文。就政策本身来说，虽然看似严格，其实也是留有余地。 需要说明的是，南京的预售证申报价格必须经过主管部门严格审核，不像苏州可以钻“提高申报价”的空子。而价格区间分类指导，更是进一步收紧了高档项目的价 格上涨空间，也给了江北、麒麟刚需板块两大新地王当头一棒(楼板价均超2万元/平方米)。但需要注意的是，文件中的措辞用的是“不宜”而非“不可”，并且 在政策解读中，也没有具体给出政策落地的时间，又给市场留下了一定遐想空间。
一、二线热点城市新政力度为何明显不同，二线城市出台新政为何更加审慎？从以下两点区别或许可见端倪：
其一，施政背景不同，一线城市不仅要“稳房价”，更要“控人口”。当下一线城市大城市病已被诟病甚多，并且 在中央新型城镇化方针的引导下，一线城市也需要控制城市边界和人口的无限制扩张。昨天上海市政府公布《户籍制度改革意见》，明确提出要控制人口总量增 长，2020年常住人口将控制在2500万以内，年均人口增长率仅为0.8%。但绝大多数二线城市对外来人口还是举手欢迎，以目前房价高速上涨的南京为 例，按最新人口控制规划，至2020年的年均人口增长率控制在3.9%。
其二，政策库储备不足，二线城市没有太多“好办法”。最快见效的“稳房价”手段是需求侧调控，其中最有效的 调控是收紧限购(限制买方)，近期上海、深圳的市场表现也说明了这一点。但二线城市限购解禁至今为时尚短，再加上没有中央发文，地方政府再一次“复辟”限 购的可能性不高，并且公积金契税、首付比例调整又与2016年的中央导向相冲突。既然限制消费者方向走不通，二线城市政府也只能从开发商角度(限制卖方)考虑，试图通过规范市场，引导企业“缓涨”来控制价格。但在供不应求的市场中，对卖方进行限制往往会造成市场乱象出现，诸如卖房捆绑车位、卖房捆绑装修合同等等，对此地方政府又不得不审慎考虑。
“稳房价”不能期望一蹴而就，提高三四线竞争力方是根本
对于目前热点城市房价过快上涨的现象，为了保障民生和行业的长久健康发展，我们认为“稳房价”确有必要，但“急刹车”并不可取，“限购令”会造成购房者的置业需求积压；“限涨令”会造成企业的利润需求积压，并且从历史经验来看，也会造成诸如捆绑车位、捆绑装修合同等市场乱象出现，“限购令”、“限涨令”都不能真正解决房价上涨问题。
目前热点城市房价上涨的根源在于供不应求，但受限于城市边界扩张、城市规划、城市承载能力等因素，从供需关系上真正解决这一问题并不现实，诸如 上海、深圳提出的加大棚改力度、增加中小户型供应其实也只是杯水车薪。但是归根结底，一、二线过热的原因还是在人口吸纳能力“过强”，只有加快推进三四线 城市城建发展、创造更好的就业环境，提高三四线城市的人才竞争能力才是双赢之举。
综上，对于业内所关心的热点城市政 策收紧问题，于企业确实有必要谨慎对待。拿地方面确实不可过于激进，以防政策突变的风险；但对于已有项目的开发，还是不必过于紧张。一线城市方面不必过多 担心，政府更多的还是希望通过控需求来稳价格，但供不应求的基本面不会改变；二线城市方面，出于市场稳定角度，我们认为政策不会太过严厉，政策出台更多的 还会是一个缓释的过程，企业只要做好适当风险预案即可，如项目区位不是过于偏远，也没有必要趁着市场火热抢收业绩。
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