[克而瑞]别再借着供不应求继续炒 合肥潜在库存惊人!

杨科伟、谢杨春 2016-06-27 13:38:08 来源:克而瑞
22日,合肥市国土资源局公告称将于29日网上集中拍卖23幅地,总出让面积2172.9亩地,参考总价高达69.3亿,其中市区12宗地、县域11宗地。24日,安徽省出台去库存意见,明确合肥需要保障供求平衡,控制房价过快上涨。继差别化信贷政策后,合肥市政府选择大规模集中供地,对市场供求影响几何?

  需求、供给侧双管齐下,“维稳”供不应求格局的意图明显

  此次政府如此大规模集中推地,以及22日出的信贷政策,无疑都是希望稳定当前合肥火热的市场。一方面在供给侧通过集中、大量供地,补充供应,利用供求平衡从本质上缓解房价过快上涨;另一方面通过需求差别化信贷的调整,短期内合理控制投资、投机行为,挤出市场泡沫成分,快速给市场降温。

  政府出发点是好的,因为当前合肥市场的确严重供不应求,2016年前五月供求比为0.6,消化周期仅为2.3个月,表面上看,通过增加土地供应的确是缓解供求压力的办法之一,但就合肥市场真实情况而言,恐怕难有效果,可能还会造成相反的效果。

 开工迟滞造成房源紧缺,近5年已售未建土地达3870万平方米

  合肥商品房市场长期供不应求房源紧缺的根本原因在于:一、合肥市对主城区商品房备案价实行“限价”制度,政府的定价方式是成本定价法,根据每块地的土地成本,加上一定建安、运营费用给出限价,企业拿地之后,价格达不到利润预期,开工、推盘积极性长期不高。二、过往几年房企囤地土地增值收益相当可观。从2011年以来9区土地成交楼板价来看,5年间涨了接近7倍,2016年平均楼板价已经达到7700元/平方米,虽然相比其他热门二线城市来看,仍有不少差距,但如此之快的涨幅足以让房企赚的盆满钵满,尤其目前合肥土地市场火热异常,土地仍有升值空间。

  虽然近几年土地成交规模在递减,但土地成交面积仍远大于商品房销售面积。2012年表现尤为明显,合肥9区土地成交建筑面积是商品房销售的2倍。如今,市场火热、前景被一致看好,土地增值又如此显著,必然会带动企业新开工积极性,而这些已售未建土地形成的新增供应量将在未来集中上市。

  需求端已作调整,短期供不应求难逆转,未上市存量将是隐患

  合肥市场供不应求是不争的事实,也并不单单是土地供应不足造成的,部分开发商推按意愿不强,拉长开发节奏等也是主要原因。短期来看,未上市的量并不会立即反应出来,但长远来看,在需求端实行信贷化差异政策之后,仍然按照以往经验通过增加土地供应来缓解供不应求的局面,将会造成市场库存过大,根据2011年以来土地成交建筑面积和商品房成交面积之差,粗略估算目前合肥仍有近3000万平方米潜在库存(此处为高估值,并不是所有土地成交均转化为成交,且不包括退地等),按照现有销售节奏来看,消化周期已经超过20个月以上。因此,盲目的增加土地供应或将给未来合肥带来潜在库存激增风险。

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