[克而瑞]价不稳调控不休，沪津后哪些城市调控政策还会再加码

  11月28日，上海、天津紧急出台信贷收紧政策，尤其是上海，首套房首付比例提升至35%以及二套房“认房又认贷”，刚需和改善需求同时受到抑制；天津首套房首付提至30%(外地家庭市六区和武清区首付40%)，二套首付40%，看似非常温和，但却是政策第二次加码，这与近期天津地价、房价继续快速上升不无关系。以此来看，自9月底以来热点城市的密集调控仍在延续，收紧政策继续加码的空间仍然很大，未来还将有哪些城市会加入收紧调控呢？

  沪津加码是930调控的延续，对首置、首改需求影响最大

  继“沪九条”、“沪六条”、“整顿市场秩序”之后，上海调控再次升级，主要着重点在于信贷层面，虽然整体调控力度略逊与2014年之前，但总的来看，在此前政策效应叠加下，还是会对市场成交量价产生一定影响。

  首先，对刚需、改善型需求冲击明显。“首套房首付最低35%”以及“公积金使用提高限制”，增加了刚需购房成本。另外，对于“改善型需求”特别“首置改善型需求”来说，“认房又认贷”使得其购房成本(首付)增加4成，例如800万元总价得非普通住宅，需要多付320万，这一点或将直接体现在二手房交易量当中。

  其次，整体成交量继续下滑已成定局，价格“以稳为主”，二手房交易价格涨幅或将回落。9月份以来，上海新房和二手房成交量逐月环比大幅下滑，11月新房住宅成交量仅为56万平方米(预估数据)，同比下滑62%，在房贷新政下，12月成交继续下滑毋庸置疑。但就价格而言，一手住宅仍严重供不应求，市场大环境和未来预期没有本质改变，短期价格不具备回调的可能性，10月份二手住宅价格仍环比上涨11%，未来涨幅将有所回落。

  地价、房价未明显降温是调控核心逻辑，广州、长沙等两类后续政策加码可能大

  实际上，早在昨日上海、天津提高首付比例之前，杭州、成都、武汉等城市就已针对原有得政策加码，在力度和广度上皆有加强。其一，是由于部分城市前期政策过于赢弱，在对防范市场金融风险方面作用甚微；其二，本轮调控的两大核心“地价”和“房价”并未得到明显降温。

  因此，在行业处于调整阶段之下，我们认为，未来将会有更多热点城市深化已出台调控政策，以及部分热度仍较高得城市出台新的抑制性政策，通过系列措施去杠杆、稳楼市。

  一类是在原有的基础上继续深化政策，手段主要是集中在信贷层面，继续“上调首付比列”、“认房又认贷”等。此类城市包括广州、南京、济南、天津、福州等。一方面是这些城市土地市场热度不减。济南此前连续拍出高溢价地块，而广州近期土拍中，若计入配建面积，实际楼板价超过4万元/平方米并不少见；另一方面，这些城市房价涨幅仍在较高水平，10月份统计局公布70大中城市房价显示，郑州、济南房价涨幅仍在3%以上，南京、福州均在2%以上。

  另一类是在此轮调整中还未出台收紧政策的城市会“择善而从”。主要手段仍是此前已经多次出现得“限购”和“限贷”。此类城市例如青岛、长沙等。长沙从8月份开始成交出现明显放量，9、10两月长沙六区成交量更是已经超过250万平方米，远高于今年成交平均值，而最新得统计局数据显示，长沙房价环比上涨4.3%，位列二线城市之首。“高涨幅、高成交、以及资金从限购城市导入”引发的投资性需求批量入市风险不容小觑。