——2018年1-3月房地产行业数据点评
一、商品房销售金额和面积同比增幅收窄
1-3月份，商品房销售面积30088万平方米，同比增长3.6%，增速比1-2月份回落0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长2.5%，办公楼销售面积下降2.8%，商业营业用房销售面积增长9.6%。商品房销售额25597亿元，增长10.4%，增速回落4.9个百分点。其中，住宅销售额增长11.4%，办公楼销售额下降8.2%，商业营业用房销售额增长7.9%。
分区域看，东部地区商品房销售面积12491万平方米，同比下降7.3%，降幅比1-2月份扩大1.8个百分点；销售额14126亿元，下降0.9%，1-2月份为增长6.7%。中部地区商品房销售面积8264万平方米，增长14.6%，增速提高3.9个百分点；销售额5319亿元，增长28.2%，增速提高3.1个百分点。西部地区商品房销售面积8376万平方米，增长12.0%，增速回落1个百分点；销售额5430亿元，增长29.0%，增速回落1.2个百分点。东北地区商品房销售面积957万平方米，增长8.5%，增速回落6.7个百分点；销售额723亿元，增长26.6%，增速回落8.6个百分点。
中房点评： 2018年1-3月，房地产销售金额和销售面积同比涨幅双收窄，金额回落幅度大于面积。商品房销售额同比为近30个月以来最低增幅，商品房销售面积同比为近31个月以来最低增幅。
商品房销售面积和金额同比延续了此前大致轨迹，继续向零增长迈进。不出意外，第二季度末或三季度中即可以出现销售面积或金额的同比负增长。这是当前楼市政策、行业发展、融资环境等综合决定的。
从细分市场看，住宅销售金额增幅还远高于住宅销售面积，在整体市场趋稳的情况下，住宅价格上升压力依然存在，而且未来也很难缓解。相对而言，商办类物业的价格有所回落，总体平衡了商品房销售金额和面积的对比关系。
从单月走势看，3月份商品房销售面积同比增幅小幅回落、住宅销售面积同比涨幅小幅回升。也说明了住宅市场的活跃程度。
近期，多地出台住宅销售摇号政策和人才新政，通过对人才提供住房补贴、积分落户以及享受配套等服务，吸纳外地人才。随着人口红利的减少，各地的人才竞争将越来越激烈，市场的竞争就是人才的竞争，也决定了一个地区的产业结构和发展潜力。对于房地产而言，有了人、有了高素质、高收入的人口，也有利于城市的良性发展，从而带动房地产市场持续繁荣。
二、房地产开发投资累计增速继续回升
2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。
1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%（1-2月份为下降15.3%）。
中房点评： 2018年1-3月，房地产开发投资实现10.4%的同比增长，涨幅再度刷新了三年来最高纪录，住宅投资增幅也创近年新高，达到13.3%。开年投资增幅初步扭转了去年以来的缓步下降态势，连续两个月掉头向上，且达到相对高位。从区域贡献看，中部地区房地产投资增速最快，东部次之，西部地区增速回落，东北地区扭转1-2月份的下降势头。
单月投资方面，今年前三个月同比增幅持续上升，高于上年平均水平。尤其是住宅的投资，带动了整个房地产开发投资增速。
房地产开发投资持续走高超预期，维持高增长主要有以下几个原因：一是部分房企低库存下主动补库存；二是受三四线城市棚改货币化的推动，房企积极布局，拿地节奏加快；三是去年开始的水泥和钢铁成本上升，带来开发投资中的造价成本上升，进而会在开发投资等数据中得到体现。值得注意的是，投资高位运行的同时，房屋销售数据持续降温，可以看出，当前地产双体系的背景下，销售对投资的领先意义在弱化，未来保障房和租赁房将成为地产投资的有力支撑。
三、1-3月新开工面积同比实现大幅反弹
1-3月份，房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新开工面积25531万平方米，增长12.2%。
中房点评：2018年1-3月，房屋新开工面积同比增幅由1-2月份的2.9%上升至1-3月份的9.7%，住宅新开工增幅则达到12.2%，反弹态势明显。房企开工意愿在3月份得以恢复。
新开工增幅的大幅反弹，有一定的季节性因素，第一季度是各类新项目集中开工的时期，开工的规模、时机和速度也决定了房企在今年市场的表现。最近越来越多的企业在强调高周转，第一时间拿地，第一时间开工，这是与政策市场博弈的有效手段。尽快开工、尽快销售，尽可能的做大规模，能否做到这些，也决定了未来市场格局和企业的江湖地位。
四、开发企业到位资金增幅连续两月下降，资金面紧张
1-3月份，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点。其中，国内贷款6957亿元，增长0.9%；利用外资16亿元，下降78.4%；自筹资金11449亿元，增长5.1%；定金及预收款11130亿元，增长11.2%；个人按揭贷款5160亿元，下降6.8%。
中房点评：2018年1-3月，开发企业到位资金增速已连续两个月下滑，同比增速为3.1%，为近两年来历史最低。从结构上看，利用外资以及个人按揭买房款对开发商资金到位下滑的推动最大。其中利用外资同比下滑78.4%，可见海外融资发债也在不断趋严。值得注意的是，定金及预收款增长了11.2%，是各类资金来源中增幅最大，与按揭贷款增幅对比反差巨大，从一个侧面也反映了全款购房客户在增加，或者是刚需受挫，改善住房需求在发力。
在金融去杠杆的背景下，房地产信贷资金监管趋严，多数银行上调房贷利率，且2018年很多房企面临偿债高峰，房企如何解决“钱紧”难题，成为迫切需要解决的问题。
五、土地购置面积由负转正，成交价款反弹回升
1-3月份，房地产开发企业土地购置面积3802万平方米，同比增长0.5%，1-2月份为下降1.2%；土地成交价款1634亿元，增长20.3%，增速提高20.3个百分点。
中房点评：2018年1-3月土地市场升温趋势明显。土地购置面积由负转正，土地成交价款与同比上涨20.3个百分点。土地平均成交价达到4298元/平方米。
土地购置面积由负转正，其一，主要源于近期部分地区加大土地供应，尤其是一些去库存明显的城市，急需补库存。其二，房企土地购置意愿有所回升，前期的土地大多进入开工阶段，及时补充土储才能产生更多的货值，实现销售业绩。但是土地购置面积增幅仍处于低位，
有三个因素共同决定了房地产企业的土地购置意愿保持在相对低位。一是房地产调控政策持续保持高压；二是房地产销售收窄，企业对未来销售形势信心不足；三是受金融去杠杆的影响，房地产企业融资渠道相对偏紧，非银行融资渠道严格受限，企业资金压力加大。
在楼市调控的情况下，大部分城市土地成交溢价率明显下行。但成交金额依然刷新历史同期记录。1-3月土地成交价款同比增长20.3%， 尤其是三四线城市卖地金额增长明显。
六、商品房待售面积商品房待售面积继续减少
3月末，商品房待售面积57329万平方米，比2月末减少1138万平方米。其中，住宅待售面积减少954万平方米，办公楼待售面积增加43万平方米，商业营业用房待售面积减少203万平方米。
中房点评：从全国层面来看，全国商品房待售面积减少的速度开始显著放缓。3月末商品房待售面积已处于近30个月最低值。从住宅待售面积来看，该数值已经处于近42个月低点。随着调控的不断深入，如何在供地以及预售方面，让库存维稳或缓慢上升应是地方政府需要考量的问题。
（本文来源：中房研协测评研究中心）
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