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6月下旬，“国开行收紧棚改融资”、“棚改货币化被叫停”等爆炸性消息在房地产和金融市场上不断酝酿、蔓延，随即两市地产股出现集体大跌。
针对收紧棚改融资的市场传闻，国开行迅速辟谣并表示棚改各项工作仍在有序开展，但这并未消除市场疑虑，诸如“未来棚改安置的趋势究竟如何”、“三四线城市的棚改政策是否延续”、“高度依赖棚改货币化的三四线城市楼市是否会迅速降温”、“三四线楼市未来走向”等话题依然受到广泛关注，棚改政策的调整虽然短期影响有限，但客观上对楼市中长期发展有重大影响。
各方观点
易居（中国）企业集团CEO丁祖昱认为，首先，棚改市场不会发生根本性逆转，新三年棚改计划还会继续实施；其次，货币化比重并非急剧收缩，而是缓步下降；另外，短期内棚改货币化安置收紧对三四线城市影响程度有限，中期还要结合未来棚改政策走向做具体分析，因此在当下时间节点，市场大可不必做过多负面解读。值得一提的是那些市场容量较小的三四线城市，棚改可能是市场冷暖的主因，棚改市场规模大小、持续周期长短、货币化安置力度等多方面因素都会对其市场产生根本性影响。
仲量联行中国区研究总监周志锋认为，经过本轮的快速去化，未来棚改对三四线城市整体的促进作用可能存在边际效应逑减，销售的持续高增长不可期。同时伴随调控政策由一、二线城市向三、四线城市深入，加之国家货币政策的收紧，预计三、四线城市此轮上涨周期将接近尾声。
社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，部分三四线城市楼市的繁荣确实有潜在的逻辑和基本面支持。有一些来自消费升级的置换需求，以及城市本身的产业发展、基础设施的建设，各地如火如荼的小城镇建设等吸引更多的人买房。
58 安居客房产研究院首席分析帅张波认为，不同城市的棚改对于房价的影响有较大差异性，如果只是将房价上涨“推责”到棚改，则显得过于武断。
房地产专家顾云昌认为，货币化安置方式增加了三四线楼市的需求量，使市场上原有的供求关系发生变化，房价上涨，进而解决去库存的问题。货币化安置需要因地制宜做出调整，及时规避风险，同时考虑到企业经济的发展、各地经济的增长等多方面因素，棚改将逐渐走向规范化。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，货币化安置比例减少，三四线城市楼市或会迅速降温。过去一年多，由于棚改货币化安置比例较高，加上房企布局下沉至三四线城市，总体上推动三四线城市楼市轮动上涨，某种程度上透支了三四线城市的楼市需求。如果棚改货币化安置刹车，由于三四线城市人口量有限、需求有限，楼市将会降温，从而影响房企销售业绩。另外，三四线城市二手房市场并不活跃，没有人接盘，一旦楼市开始调整，其市场状况要比一二线城市更糟糕。
中信证券研究机构认为，2017年以来，三线城市的新建商品房价格和二手房价格与一二线城市同比增长变动趋势出现了背离，同比增长大幅提升，尤其是2017年，三线城市同比增长上升至高位。三四线城市作为主要人口流出地，其住房需求一大部分是由棚改货币化安置释放的改善型需求，支撑了2017年其城市房价。
新城控股发表评论认为，三四线城市的市场，棚改有一定推动作用，但不是最主要的。三四线城市的红利主要得益于两个方面的推动：一是农民进城，二是改善性需求的释放，也就是三四线城市现有住房品质，无法完全满足群众美好生活的需要所蕴含的市场潜力，所以三四线城市的红利未来还会持续一段时间。
中房分析
棚改计划继续落实，货币化安置功成身退
货币化安置其实是地方政府应对棚户区改造任务繁重、房地产去库存等多重难题的一大创新做法，可谓“一石多鸟”。具体来说，在住房库存积压的情况下，如果政府依然大规模建设保障房，必然会加重库存压力，同时政府提供的保障房区位偏远，并不对应需求。通过货币化安置办法，市民可以自由购买住房，去库存的同时还达到棚改目的。当然任何政策都有局限性和阶段性。当三四线城市的库存逐渐降低，甚至不足时，棚改的货币化安置办法就显得不合时宜了，调整也成为必然。货币化安置作为一种政策工具，目前可谓是功成身退。
关于棚户区改造，建设部早已明确2018年-2020年的改造任务是 1500万套，其中 2018年要完成 580万套，作为严肃的民生保障项目，是不会随意取消或者变更的。当然，随着货币政策的收紧，尤其相配套的PSL审批权的上收，货币化安置比例下降，地方政府能否顺利完成今年 580万的改造任务，还存在不确定性。这必然考验地方政府在实物化安置方面的决心和能力，尤其是原地安置要求很高的情况下。
三四线城市房价上涨趋势不可持续
当前三四线城市去库存已取得显著效果，部分城市甚至需要补库存。棚改项目货币化安置比例下降后，推动三四线房价上涨的因素将显著弱化，另外房地产调控已经由一二线城市向三四线城市下沉，限购、限售成为房价上涨过快的城市调控政策标配。而最近出台的限制人才落户购房（规定落户一定年限后才能购房，防止炒作资金利用人才政策的漏洞）、限制企业购房政策也是“打补丁”式调控升级方式，体现出政府规范市场的决心，预计类似政策会被更多的三四线城市效仿。综合以上因素，三四线城市房价普遍上涨的局面在今年年底将得以纠正。
另外，推动房价上涨的高杠杆正在辙去，去杠杆将成为未来3-5年控制金融风险的重要抓手。随着房贷利率不断上浮，购房成本压力的增大，投机成本也跟着大幅上升，大量购房需求被抑制。开发企业融资日益艰难，资金成本高企，高周转是部分开发企业应对融资难、融资贵的方法。企业的高周转策略是以市场容量的高扩张和项目高去化为前置条件的。在政策漏洞逐步修补后，这类企业也面临市场降温后的高风险。
最后，三四线城市房价缺乏持续上涨的经济基础。目前城市化进程中人口流动规律，三四线城市人口总体是减少的，人口向大中城市集聚的特征明显；三四线城市经济基本面不被看好。产业基础薄弱、结构单一，居民收入水平偏低、信贷支撑不足也是制约三四线房价的关键因素。
未来三四线楼市发展分化严重，部分城市具备投资潜力
由于城市范围大、区域分布广、经济社会发展差异大，未来三四线城市楼市的发展也会千差万别，并不是所有的三四线城市都没有机会发展，房价都会跌入谷底。部分三四线城市位于区域核心地区，或地处大都市圈辐射区域，随着新型城镇化快速推进以及区域融合发展，依靠人口外溢，吸纳周围的农村进城人口，住房市场需求会有所提振，因此房价相对较安全；另外还有些三四线的省会城市，在城市化进程中由于地方的保全和中央的重规，即使房价下跌，幅度不会太大。
（内容来源：中房研协测评研究中心）
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