[克而瑞]融资收紧下房企对信用评级更加重视

2018-07-31 14:18:43

TOP10房企国内评级普遍为3A

万科获穆迪Baa1稳定评级

文/研究员  沈晓玲、冯惠、汪维文

  近几年来,房地产行业销售门槛和集中度不断上升,尤其是全国化布局的房企,依然保持高周转、抢资源的态势。因此房企对资金始终保持较高的需求,但近年来国内外融资逐步收紧,企业信用评级作为发债的资质凭证,其重要性不言而喻。

  Tips

  企业信用就是企业的信用“身份证”,公司在参与招投标、发债融资、申请各种资质等都需要用到企业信用。不仅如此,企业信用等级的高低直接与筹资成本的高低挂钩。公司的信用良好,信用等级高,公司申请贷款和发行债券的利率就低。目前国内使用评级等级的一般是”四等十级制”评级等级,具体等级由高到低分为:AAA,AA,A,BBB,BB,B,CCC,CC,C,D。从”AA”到”CCC”等级间的每一级别可以用”+”或”-”号来修正已表示在主要等级内的相对高低。

  01 房企信用评级优于整体平均水平

  房企信用评级在AA及以上占比达到94%。国企较多以及固定资产比例较大的行业信用等级也较高,房地产业作为重资产行业,因此在评定信用等级时相对更高。房企在AA及以上的评级占比达94%,而从全行业看比例仅为79%。虽然房地产行业属于负债率较高行业,但这几年的中国房地产快速发展,周转速度加快,销售额也迎来了普遍增长,负债较高的同时盈利空间也增大,处于良性周转的态势之中,较高的信用等级表现了评级机构对企业经营、财务情况的信心。

  94%房企维持原有信用评级。2018年以来,针对378家房企最新信用评级结果,其中356家房企维持原信用等级,占比为94%;调高了16家企业的信用评级,只调低了3家企业的评级。从百强房企3年来的评级结果可以发现,评级等级持续改善。2016-2018年每年均有企业评级被调高,各年分别调高了4、8、4家,且2018年以来甚至无一家百强房企评级被调低。

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  TOP50强房企AAA级占比最高达49%。统计今年以来最新评级结果,有最新评级的39家TOP50房企中有半数被评为AAA最高级,主要以10强房企为主;追赶千亿行列的房企信用评级普遍是AA+,如中南置地2016年以来销售排名均在第20名左右,近三年其信用评级一直维持在AA+。

  随着企业销售额的下降,高信用评级房企占比也在降低。销售200强以外房企,整体信用等级偏低,普遍为AA级,且出现A+级及以下的情况。而被评为AAA最高级的200强以外房企,基本为地方国企。

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  02 三类房企凭借资源或业绩增速评级领先

  从2018年房企信用评级情况来看,AAA最高级或评级调高的房企基本可以分为3类:

  第一,凭借自身规模优势具有较强竞争力的规模房企;

  第二,近年来业绩提升较快的房企;

  第三,不缺乏立身之本的特色房企。

  销售10强房企信用基本均为AAA最高级。销售10强房企除了绿地控股维持在AA+,其余9家房企均为AAA最高级。其中以万科、保利、中海、华润为例,2016年以来行内排名均在10强以内,且2016年已为千亿级房企。这些房企凭借自身业绩规模、良好的运营状况以及良好的财务状况,已连续3年信用评级均获得AAA最高级。

  值得一提的是,万科地产做为行业前三强房企,不仅自身业绩维持在45%的增幅,并且截止17年底现金短债比和长短期债务比分别提升至2.8和2.06,还是保持了一贯稳健的财务结构。同时2017年,万科的国外评级还由上一年的负面评级上调为稳定评级,国内外金融市场均看好万科近年来的良性发展。

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  业绩增速远高于行业水平促使维持高评级或上调。除去销售10强的房企而言,业绩增速较高的房企信用评级也比较高,以2017年业绩增长来看,新城、雅居乐、招商全年业绩同比增长了94%、70%、53%,明显高于销售百强47%的平均业绩增幅;而金地集团虽然2017年业绩增幅为40%,但前两年业绩增长呈突飞猛进之势。

  其中雅居乐2017年销售目标完成率达到150%,属行业领先,同时公司盈利水平也在逐年升高,2017年毛利率超40%处于行业较高水平。在财务风险控制方面,净负债率继续上升,达到71%,同比上升22个百分点,公司财务杠杆有所加大,但仍在安全值范围内。截止2017年,雅居乐手持现金301.2亿,企业现金与短债基本相当,长短期债务比为1.3,负债结构健康。

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  国企背景背书推动信用评级维持AAA。首开股份、首创置业、中国铁建、中冶置业、金融街都是国企背景房企,而复地集团和光明地产虽然不是国企,但大股东分别是信用评级很高、经营状况良好、财务结构良好的复星医药和光明集团,虽然整体规模不是很大,但信用评级相对较好,是AAA级最高等级,主要是因为强大的股东背景。

  例如金融街本身拥有国企背景,并且大多数股东为金融机构,而光明地产主要依靠大股东光明集团,在资金、融资和土地资源方面都能够给与企业大力支持,融资贷款得到有效保障,抗风险能力较强,自身信用评级也就相对较高。

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  03 国外评级结果低于国内

  国外对房企的信用评级普遍在中等水平。自2017年以来,国外评级机构均将中国主权信用评级由原来的AAA最高级下调至A+,致使国内整体行业信用评级下调至A+及以下,且国外评级机构认为中国房地产企业整体信用资质较弱,致使房企国外信用评级远低于国内评级。虽然参与国外评级的百强房企评级展望基本维持在稳定的水平,龙湖集团更是在今年3月被标普评级升为正面,但是信用评级均处于B级左右,绿地更是评为负面的评级展望。而万科凭借稳定的运营能力,获得国外评级机构对国内房企最高评级Baa1。

  因此,房企虽然国内评级普遍在AA级以上,但是对于信用评级仍不能放松警惕,尤其是对于海外融资的资质凭证。目前融资渠道全面收紧,尤其是境内发债审核趋难,部分房企不得不考虑海外发债“救急”,因而海外融资的资质评审必须重视起来。

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