TOP10房企国内评级普遍为3A
万科获穆迪Baa1稳定评级
文／研究员 沈晓玲、冯惠、汪维文
近几年来，房地产行业销售门槛和集中度不断上升，尤其是全国化布局的房企，依然保持高周转、抢资源的态势。因此房企对资金始终保持较高的需求，但近年来国内外融资逐步收紧，企业信用评级作为发债的资质凭证，其重要性不言而喻。
Tips
企业信用就是企业的信用“身份证”，公司在参与招投标、发债融资、申请各种资质等都需要用到企业信用。不仅如此，企业信用等级的高低直接与筹资成本的高低挂钩。公司的信用良好，信用等级高，公司申请贷款和发行债券的利率就低。目前国内使用评级等级的一般是”四等十级制”评级等级，具体等级由高到低分为：AAA，AA，A，BBB，BB，B，CCC，CC，C，D。从”AA”到”CCC”等级间的每一级别可以用”+”或”-”号来修正已表示在主要等级内的相对高低。
01 房企信用评级优于整体平均水平
房企信用评级在AA及以上占比达到94%。国企较多以及固定资产比例较大的行业信用等级也较高，房地产业作为重资产行业，因此在评定信用等级时相对更高。房企在AA及以上的评级占比达94%，而从全行业看比例仅为79%。虽然房地产行业属于负债率较高行业，但这几年的中国房地产快速发展，周转速度加快，销售额也迎来了普遍增长，负债较高的同时盈利空间也增大，处于良性周转的态势之中，较高的信用等级表现了评级机构对企业经营、财务情况的信心。
94%房企维持原有信用评级。2018年以来，针对378家房企最新信用评级结果，其中356家房企维持原信用等级，占比为94%；调高了16家企业的信用评级，只调低了3家企业的评级。从百强房企3年来的评级结果可以发现，评级等级持续改善。2016-2018年每年均有企业评级被调高，各年分别调高了4、8、4家，且2018年以来甚至无一家百强房企评级被调低。
TOP50强房企AAA级占比最高达49%。统计今年以来最新评级结果，有最新评级的39家TOP50房企中有半数被评为AAA最高级，主要以10强房企为主；追赶千亿行列的房企信用评级普遍是AA+，如中南置地2016年以来销售排名均在第20名左右，近三年其信用评级一直维持在AA+。
随着企业销售额的下降，高信用评级房企占比也在降低。销售200强以外房企，整体信用等级偏低，普遍为AA级，且出现A+级及以下的情况。而被评为AAA最高级的200强以外房企，基本为地方国企。
02 三类房企凭借资源或业绩增速评级领先
从2018年房企信用评级情况来看，AAA最高级或评级调高的房企基本可以分为3类：
第一，凭借自身规模优势具有较强竞争力的规模房企；
第二，近年来业绩提升较快的房企；
第三，不缺乏立身之本的特色房企。
销售10强房企信用基本均为AAA最高级。销售10强房企除了绿地控股维持在AA+，其余9家房企均为AAA最高级。其中以万科、保利、中海、华润为例，2016年以来行内排名均在10强以内，且2016年已为千亿级房企。这些房企凭借自身业绩规模、良好的运营状况以及良好的财务状况，已连续3年信用评级均获得AAA最高级。
值得一提的是，万科地产做为行业前三强房企，不仅自身业绩维持在45%的增幅，并且截止17年底现金短债比和长短期债务比分别提升至2.8和2.06，还是保持了一贯稳健的财务结构。同时2017年，万科的国外评级还由上一年的负面评级上调为稳定评级，国内外金融市场均看好万科近年来的良性发展。
业绩增速远高于行业水平促使维持高评级或上调。除去销售10强的房企而言，业绩增速较高的房企信用评级也比较高，以2017年业绩增长来看，新城、雅居乐、招商全年业绩同比增长了94%、70%、53%，明显高于销售百强47%的平均业绩增幅；而金地集团虽然2017年业绩增幅为40%，但前两年业绩增长呈突飞猛进之势。
其中雅居乐2017年销售目标完成率达到150%，属行业领先，同时公司盈利水平也在逐年升高，2017年毛利率超40%处于行业较高水平。在财务风险控制方面，净负债率继续上升，达到71%，同比上升22个百分点，公司财务杠杆有所加大，但仍在安全值范围内。截止2017年，雅居乐手持现金301.2亿，企业现金与短债基本相当，长短期债务比为1.3，负债结构健康。
国企背景背书推动信用评级维持AAA。首开股份、首创置业、中国铁建、中冶置业、金融街都是国企背景房企，而复地集团和光明地产虽然不是国企，但大股东分别是信用评级很高、经营状况良好、财务结构良好的复星医药和光明集团，虽然整体规模不是很大，但信用评级相对较好，是AAA级最高等级，主要是因为强大的股东背景。
例如金融街本身拥有国企背景，并且大多数股东为金融机构，而光明地产主要依靠大股东光明集团，在资金、融资和土地资源方面都能够给与企业大力支持，融资贷款得到有效保障，抗风险能力较强，自身信用评级也就相对较高。
03 国外评级结果低于国内
国外对房企的信用评级普遍在中等水平。自2017年以来，国外评级机构均将中国主权信用评级由原来的AAA最高级下调至A+，致使国内整体行业信用评级下调至A+及以下，且国外评级机构认为中国房地产企业整体信用资质较弱，致使房企国外信用评级远低于国内评级。虽然参与国外评级的百强房企评级展望基本维持在稳定的水平，龙湖集团更是在今年3月被标普评级升为正面，但是信用评级均处于B级左右，绿地更是评为负面的评级展望。而万科凭借稳定的运营能力，获得国外评级机构对国内房企最高评级Baa1。
因此，房企虽然国内评级普遍在AA级以上，但是对于信用评级仍不能放松警惕，尤其是对于海外融资的资质凭证。目前融资渠道全面收紧，尤其是境内发债审核趋难，部分房企不得不考虑海外发债“救急”，因而海外融资的资质评审必须重视起来。
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