[戴德梁行]亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告

  北京，2018年12月13日 —全球领先的房地产服务商戴德梁行与中国房地产业协会金融专业委员会联合发布2018《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》。该报告对亚洲主要REITs市场及国内房地产证券化市场情况进行了更新与梳理，新增了新加坡、香港REITs 在中国大陆地区物业大宗交易案例分析以及日本最大公寓REIT - Advance Residence Investment Corporation 案例分析。

  戴德梁行高级董事及北中国区估价及顾问服务部主管胡峰对此表示：“通过深入分析新加坡、香港上市REITs在中国大陆市场收购和处置物业的交易案例，我们从公开信息中提取可作为价值参考依据的市场信息，从底层物业资产定价角度为中国REITs市场发展提出产品风险控制的建议，希望这份报告能为中国REITs市场发展及投资者提供更多的借鉴意义。”

  REITs报告3.0版已上线

  根据2018《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》（下称“报告”），截至2018 年第二季度，亚洲市场上活跃的REITs 共计168 支，总市值达2,348亿美元，其中香港、新加坡、日本三地REITs 市值合计占比达92%。

　　报告更新整理了香港、新加坡、日本上市的共计108支REITs的主要财务数据，研究表明三地REITs的主要财务指标呈现以下特点：分派收益率从高到低依次为新加坡(6.6%)- 香港(5.8%)-日本(4.3%)，而杠杆率从高到低依次为日本(44%)- 新加坡(34%)-香港(27%)。就市净率而言，香港REITs 整体呈现折价状态(0.69)，新加坡和日本REITs 整体来看则略有溢价，平均市净率分别为1.03及1.04。

  国内房地产证券化市场快速扩张，底层物业类型不断丰富

  2018 年国内房地产资产证券化市场规模继续保持快速上升势头，仅前10 个月成功发行的产品在数量就已超过2017 年总和，发行规模接近2017 年全年总和。截至2018 年10 月31 日，国内已成功发行的房地产资产证券化产品共计93 单，发行规模2,197.4 亿元。报告重点对类REITs、CMBS、CMBN产品在2018年间的市场变化及亮点进行了分析。

　　国内房地产资产证券化市场在经历了4年发展后，公寓、酒店、工业物流项目作为产品底层资产开始更多地参与到市场中。此外，传统的底层资产如办公、零售出现了产业园、科研办公、专业市场、社区商业等细分业态。

  新加坡、香港REITs在大陆资产交易案例

  报告对新加坡和香港REITs近年来在中国大陆地区收购及处置资产的交易案例进行了深入分析。根据报告分析结果，其在国内一线城市核心商圈的优质商办物业的交易净资本化率水平多在3.5%-4.5% 之间浮动。二线城市优质商办物业的净资本化率水平普遍介于5.0%-6.0%之间，而物流资产的交易净资本化率通常在5.5%-6.5% 之间。

  最后，本报告选取了在日本规模及市值最大的公寓REIT⸺Advance ResidenceInvestment Corporation 进行案例分析，对其物业分布、资产组合、资本市场表现、资产管理经验等方面进行了重点研究，为今后中国发展公寓REITs 提供了一定的借鉴意义。

  戴德梁行高级董事及北中国区估价及顾问服务部主管胡峰表示：“今年已是戴德梁行连续第3年联合中国房地产业协会金融专业委员会发布《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》，随着亚洲REITs市场及国内房地产资产证券化市场的发展，我们在报告内容上不断创新和完善。戴德梁行作为全球领先的房地产服务商，未来我们将继续努力，全方位做好物业尽职调查工作，为中国房地产资产证券化保驾护航贡献一份力量。”