50城地价房价比偏离度为16%，惠州和清远地市泡沫最大
报告摘要：
1、从地价房价比来看，2018年一线城市为49%，二线城市为45%，都市圈三线城市为32%，非都市圈三线城市为16%。具体城市上，佛山、杭州、厦门地价房价比分别以80%、67%、62%位居第一位、第二位和第三位。
2、从地价房价比增幅来看，2018年17个城市增幅为正，33个城市增幅为负，相比2017年比值下降的城市数量增加7城，土地市场持续降温。
3、从地价房价比偏离度来看，2018年50城偏离度为16%，同比大幅回落24个百分点。其中，一线城市、非都市圈三线城市处于合理区间；二线城市大幅降低；都市圈三线城市仍在高位。具体城市上，惠州、佛山、清远、大连、中山、成都和芜湖7城偏离度超过100%，其中惠州和佛山超过200%。
4、地市泡沫程度最大的城市是惠州、清远、大连和佛山，分别达到187%，143%，127%和115%，主要为珠三角都市圈二三线城市，地价透支严重。
一、地价房价比与地价房价比偏离度的计算方法
本报告内的地价房价比采用报告期内住宅用地成交单价占当期商品住宅成交单价的比值。我们认为用商品住宅土地计算的地价房价比能更好地反映市场热度。具体公式为：
其中商品住宅土地为报告期内土地招拍挂市场中成交的纯住宅用地。商品住宅为报告期内房地产交易中心已签约的住宅。另外，由于一线城市住宅土地中包含很多租赁用地以及保障房用地，拉低了住宅土地价格，因此在计算地价房价比时用商住土地数据和商品房数据进行了结构性调整。
考虑到各地地价绝对水平差异较大，本文将在地价房价比的基础上，计算出地价房价比偏离度，以此作为合理与否的判断标准。具体公式为：
本文选取全国50个城市数据，包括4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；23个二线城市：苏州、福州、南京、青岛、杭州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、兰州、合肥、宁波、贵阳、济南、大连、海口、天津、西宁和沈阳；23个三线城市：北海、常州、东莞、佛山、惠州、江门、九江、洛阳、南通、清远、三亚、汕头、韶关、泰州、无锡、芜湖、徐州、烟台、宜昌、益阳、启东、镇江和中山。
二、50城地价房价比
根据地价房价比计算公式，得出2018年全国50城地价房价比为37%，较2017年回落8个百分点，但比2010年以来中位数32%高出5个百分点。
回顾历史，2010-2015年间，地价房价比保持在25%-33%的区间内。除了2012年，该比值回落至21%，主要由于房地产调控从紧导致成交下滑，再加上房地产企业有大量债务密集到期,导致房企资金链紧张，地市成交低迷。2016年该比值大幅急升14个百分点至46%，达到峰值。主要由于房地产市场销量连续2年增长，使得房企资金面较充裕且补库存意愿较强，而且实操中许多房企因高位拿地而套牢。2016年开始，一线城市纷纷出台一系列限地价、房价的调控，土地、新房成交价格被严格控制，但二线及三四线城市的地市、房市仍交投活跃，地价房价比在2017年仅略有降低。2018年全国土地市场进一步降温，该比值回落较大，向中位数靠近。
数据来源：CRIC、易居研究院从各类城市地价房价比走势来看，一线城市该比值从2013年开始大幅上升，到2016年出现峰值，随后快速下降；二线城市该比值从2015年开始大幅提高，2016年出现峰值，2018年回落；都市圈三线城市该比值从2015年开始稳步提高，在2017年达到峰值，预计2019年将下降；非都市圈三线城市该比值比较稳定，2016年后仅有小幅增长。这四类城市地价房价比的走势与该轮房地产上涨周期板块间的轮动情况基本吻合，即由一线城市向二线城市最后向三四线城市蔓延。在上涨周期中，地价快速抬升，且涨幅大于房价涨幅，因此占房价的比重迅速提高，并且进一步推动房价的上涨而形成正反馈。当地市泡沫很大，地价达到峰值后开始下跌时，地市降温速度一般超过房市降温速度。
数据来源：CRIC、易居研究院
进一步来看各城市2018年的地价房价比，佛山、杭州、厦门、北京、中山、成都、无锡、苏州8城地价房价比在54%以上，60%以上的城市相比2017年减少3城，其中佛山、杭州、厦门分别以80%、67%、62%位居第一位、第二位和第三位。
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