报告摘要：
1、本轮房价上涨周期全国房价平均上涨24%。其中，（1）深圳房价涨幅最大，为80%；锦州涨幅最小，为-4%。（2）一线城市房价涨幅最大，为61%；非城市群三线城市涨幅最小，为15%。（3）华东板块房价涨幅最大，为29%；东北板块涨幅最小，为12%。（4）珠三角城市群房价涨幅最大，为56%；京津冀城市群最小，为31%。
2、本轮房价上涨周期中的板块轮动规律：（1）由一线城市向强二线城市，再向城市群三线城市，最后向非城市群三线城市及非强二线城市轮动，其中一线城市房价于非城市群三线城市轮动上涨阶段下跌。（2）由华南、华北板块向华东、华中板块，再向西北、西南板块轮动，其中华南、华北板块房价涨幅于西北、西南板块轮动上涨阶段收窄。（3）珠三角城市群率先领涨，随后珠三角与长三角城市群交替领涨，最后京津冀城市群领涨。
3、预计未来三线城市房价将开始调整并持续较长时间；二线城市中部分城市二手房价已率先下跌，将带动整个板块进入调整阶段；一线城市房价至今调整已超过一年半时间，未来可能率先企稳。
2015年前全国楼市基本是“铁板一块”，不同区域近似同步变化，同涨同跌，没有出现过不同区域的房地产市场轮动现象。但是2015年以来，全国楼市第一次出现板块轮动现象，即不同时期的不同区域的房地产价格表现严重分化。本报告将对本轮房价上涨周期中板块轮动现象的规律及原因进行探究。
一、房价累计涨跌幅排名
由于政府限价和成交结构的影响，新房数据部分失真，不能准确反映市场情况，所以本报告数据均为二手房数据，来自国家统计局公布的70城二手住宅销售价格指数。由于统计方式问题，统计局的二手房价格可能与部分城市实际二手房价格有所差异，尤其是在房价下跌阶段可能低估二手房价跌幅，但总体上并不会对板块轮动规律的探究造成明显影响。本报告将分别从70城、三大城市群、五类城市、七大板块共4个维度进行分析。在本轮房价上涨周期中大部分城市的启动时间为2015年下半年，而一线城市领先于全国，于2015年初启动。为了涵盖整个上涨周期，本报告设定2015年1月的70城平均房价为100，以此为基准进行计算。
1. 70城房价累计涨幅
2015年1月至2018年12月全国70城二手房价累计涨幅为23.7%，年复合增速为5.5%，低于GDP年复合增速。因为全国各区域之间发展不平衡，基本面差异较大导致不同地区之间的房价差异很大，所以需要进一步分析细分区域的房价情况。
本报告统计了全国整体上涨周期中各城市的房价涨幅（具体各城市的房价上涨周期与全国上涨周期有所差异，为了统计方便，统一使用全国房价上涨周期）。房价涨幅排名前十的城市均为一线城市和强二线城市，其中深圳以80%的涨幅位居榜首；北京、合肥和广州的涨幅均接近60%，分别位列第二位、第三位和第四位；上海在一线城市中涨幅最低，为45%。70城中仅锦州（-4%）一城房价涨幅为负。房价涨幅靠后的城市主要为东北及中西部三线城市，城市基本面较差，经济发展较落后。
2. 五类城市房价累计涨幅
本报告将城市划分为一线城市、强二线城市、非强二线城市、城市群三线城市和非城市群三线城市五种类型。其中，强二线城市取2018年全国城市GDP排名前十名中的二线城市，分别为重庆、天津、成都、武汉、杭州和南京（苏州不在70城样本中，由南京替代）；城市群三线城市取京津冀、珠三角和长三角城市群中的三线城市，分别为唐山、秦皇岛、无锡、扬州、金华、安庆和惠州。
本轮上涨周期一线城市二手房价累计涨幅达到61%，远高于其他四类城市；强二线城市累计涨幅为35%，高于70城平均涨幅11个百分点。以上两类城市在城市经济发展和人口流入上占据绝对的优势地位。非强二线城市房价涨幅略高于城市群三线城市，两者都处于70城平均涨幅水平附近，由于后者受益于城市群的优势地理位置，产业发展及人口流入相比非城市群三线城市具有较大优势，因此房价涨幅接近非强二线城市。非城市群三线城市共28个，占样本数量四成，该类城市基本面较弱，房价涨幅在本轮周期中低于平均水平。
3. 七大板块房价累计涨幅
七个板块中共有三个板块房价累计涨幅高于70城平均水平，分别是华东（29%）、华北（28%）和华南（26%），同样也分别是长三角、珠三角和京津冀三大城市群所在区域。华中板块房价涨幅接近全国平均水平，而东北、西北和西南板块房价涨幅最低，分别为12%、14%和20%。对比各大板块，不难发现房价涨幅与各板块的经济发展情况具有很强的正相关性：华东和华南处于沿海地区，经济发展水平高，人口聚集效应明显，因而房价涨幅大；而东北和西北地区经济发展落后，房价涨幅小。
4. 三大城市群房价累计涨幅
三大城市群中珠三角城市群房价以56%的涨幅位列第一名，与第二名相差21个百分点，主要原因是70城中仅广州、深圳和惠州3城位于珠三角，样本较少，而前两个一线城市的涨幅很大，拉高了该板块平均涨幅。从图3可知华东区域房价涨幅略高于华南区域，因此珠三角城市群房价涨幅实际与长三角城市群房价涨幅应相差不大。京津冀城市群房价涨幅为31%，位列最后一名，相比其他两个城市群，京津冀城市群区域经济发展相对落后。
二、板块轮动规律与房价走势
1、70城房价轮动情况
本报告根据70城数据计算了2015年至2018年的半年度城市房价环比涨幅并进行排名，按房价涨跌幅度大小列出了领涨与领跌前三名的城市，及前三名城市中的最大涨跌幅。
2015年一线城市领涨，其中深圳房价涨幅最大，上半年和下半年分别达到17.3%和20.7%，其次是北京；锦州市领跌，上半年和下半年房价跌幅分别为-3.7%和-4.1%，该市处于东北地区，经济发展较落后，人口持续净流出，不利于房价上涨。2016年上半年至2017年上半年，领涨城市主要为合肥、厦门、南京、无锡、长沙、郑州等二线城市及上海和广州两个一线城市。其中合肥与厦门2016年上半年房价涨幅分别达到36.2%和24.6%，但合肥2017年上半年便领跌-1.6%，厦门从2017年下半年开始持续领跌，说明合肥与厦门房地产市场投机现象比较严重。乌鲁木齐在2016年仍然领跌，但在2017
年下半年及2018年上半年领涨，同时北京、厦门和上海从2017年下半年开始持续领跌。2017年下半年以后主要是西北和西南地区城市补涨。
领涨及领跌城市均有明显的城市特征，其房价在轮动时也具有明显的时间规律，具体将在下面的板块分析中进行阐述。
2、五类城市房价轮动情况
本轮房地产周期始于一线城市房价的上涨，2015年上半年至2016年上半年全国房地产市场由一线城市领涨，涨幅分别达到了8.9%、11.5%和17.4%，而同期城市群三线城市和非城市群三线城市房价仍处于平稳阶段，只有微小的涨跌。2016年下半年，强二线城市接过了一线城市的接力棒，开始领涨，房价涨幅达到10.6%。同期非城市群三线城市房价涨幅最小，仅有1.9%，但已为正值，此时全国房地产市场各类型城市均进入上涨阶段。2017年上半年，城市群三线城市接替强二线城市开始领涨，房价涨幅达到5.1%，同期非城市群三线城市仍然涨幅最小，但已经连续两年稳步上升。2017年下半年至2018年下半年，非城市群三线城市及非强二线城市交替领涨，一线城市在严厉调控政策之下领跌。
总结可知，全国房价于2016年上半年进入普涨阶段。领涨城市于2015年开始由一线城市向强二线城市，再向城市群三线城市，最后向非城市群三线城市及非强二线城市轮动；而领跌城市主要由非城市群三线城市于2017年下半年向一线城市轮动。由此可知，房价上涨的轮动顺序主要由城市经济发展水平决定：一线城市基本面好于强二线城市；城市群三线城市因为其处于城市群内的地理位置所带来的产业发展、人口流入等优势条件，决定了其城市基本面强于非城市群三线城市，甚至部分非强二线城市。
从轮动周期来看，一线城市房价最早上涨也最早下跌。而非城市群三线城市房价在其他类型城市领涨时滞涨，而后在其他城市滞涨时开始上涨，其房价涨幅2018下半年仍达到5.8%，属于最迟上涨的城市，也将最迟下跌。按此规律，强二线城市、城市群三线城市、非强二线城市和非城市群三线城市房地产市场大致将先后降温，其中强二线城市中天津、杭州、南京二手房价近期已经开始下跌。
3、七大板块房价轮动情况
2015年房价领涨板块为华南和华北，主要由深圳和北京两个一线城市带动；2016年房价领涨板块为华东，华南和华中次之，该时期房价最大涨幅明显扩大，上半年和下半年分别达到5.8%和7.4%；2017年上半年华南、华中领涨，但房价最大涨幅缩小至4.6%。同时在2015年上半年至2017年上半年内，东北和西北地区均为领跌板块且房价下跌由东北向西北轮动。2017年上半年至2018下半年西北和西南地区房价领涨，并且上涨幅度较大，分别达到了3.1%、4.0%和7.5%。在此期间内，华南房价涨幅最小，华北和华东次之。
七大板块房价轮动规律与五类城市轮动规律类似，即由经济发展较好的板块向经济发展落后的板块轮动。从轮动周期来看，2015年房价上涨由深圳、北京和广州拉动，均处于华南和华北地区；2016年上半年至2017年上半年，上海等一线城市、强二线城市和城市群三线城市分别开始领涨，主要处于华东、华中和华南地区。2017年后，非城市群三线城市及非强二线城市开始领涨，主要处于西北、西南和东北地区。
4、三大城市群房价轮动情况
2015年下半年至2016年上半年，珠三角城市群领涨，位于华南板块。珠三角城市群样本仅包括深圳、广州和惠州三个城市，两个一线城市的房价在此期间内大涨，扩大了平均涨幅。2016年下半年至2018年上半年，长三角城市群和珠三角城市群交替领涨，但房价涨幅已经收窄。2017年下半年京津冀城市群房价下跌1%，主要原因是北京及环京地区部分城市，如样本中的天津、石家庄和秦皇岛房价均在此期间内有所回落。2018年下半年京津冀城市群领涨，涨幅为2.5%；珠三角城市群涨幅最低，为1.6%。各城市群城市房价整体涨幅相比2018年上半年已经收窄，预计未来一段时间将继续调整。
三、当前下跌城市及未来展望
本报告以2018年下半年房价开始下跌的时间为起点，截止到2018年12月份，计算出不同城市房价的累计跌幅。数据显示，厦门在近半年属于领跌城市，跌幅达到-2.8%，其次主要为北京和深圳等一线城市，宁波、杭州和福州等二线城市。厦门在本轮上涨周期的二线城市轮动阶段中，相比其他二线城市涨幅居前，仅次于合肥。其二手房价涨幅于2017年3月达到48.4%，投机现象比较严重，此后房价持续下跌至今。2018年12月及2019年1月厦门二手房成交量分别同比增长31.4%和19.3%，略显回暖迹象，从成交量上来看，见底仍需成交量的持续放大。
2018年下半年领涨板块从城市类型上来看仍为非城市群三线城市，且其领涨时间已经持续一年半；从地域板块来看仍为西南、西北地区，同样已经持续一年半时间。目前全国商品房住宅去化周期已经于2018年8月份达到9个月后见底回升，2019年1月份大部分城市商品房成交量尤其是目前领涨的非城市群三线城市成交量下滑较大。随着非城市群三线城市房价上涨时间接近本轮板块轮动现象中各板块领涨持续时间的上限（一年半）、棚改货币化安置政策的改变，此轮浩浩荡荡的全国房地产市场板块轮动即将结束。由于本轮房价上涨三线城市主要由去库存及棚改货币推动，相较一二线城市基本面因素支撑较弱，预计未来三线城市房价将开始调整并持续较长时间；二线城市中华东、华南地区大部分城市二手房价已率先下跌，将带动整个二线城市类型进入调整阶段；一线城市于2017年下半年至今已有较长的调整时间，未来可能率先企稳。
执笔人：上海易居房地产研究院研究员 王若辰
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