[易居研究院]金融环境与房地产研究

  2019上半年中国房地产业金融环境指数依然“偏紧”，下半年房企资金压力将加剧，降价促销现象将增多

  报告摘要：

  1、2019年二季度，M2-GDP-CPI小幅下降，连续7个季度为负；M1同比增速微幅下降；中国一年期国债收益率小幅上升；个人住房贷款余额同比增速连续9个季度收窄；全国首套房贷平均利率连续3个季度下降；房地产开发企业到位资金同比增速小幅提高。

  2、从2015年一季度开始，中国房地产业金融环境指数不断攀升，于2016年一季度达到阶段性高点，此后连续9个季度下跌，2018年二季度创2012年二季度以来6年新低，2018年全年在偏紧区间的中部位置低位盘整。2019年上半年小幅上行，目前处于偏紧区间的偏上位置。综合判断，2019年下半年中国房地产业金融环境指数将继续保持低位盘整，停留在“偏紧”区间的可能性较大。

  3、中国房地产业金融环境指数上半年虽然小幅上行，但仍处于偏紧状态，预计在“房住不炒”的大背景下，短期内全国性的调控政策还不会放松，下半年商品房成交面积大概率还将维持同比下降态势，但降幅不会很大，预计下半年将低位盘整，下半年房价同比涨幅将继续收窄。房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。因此，持续跟踪金融环境的变化，对于研究楼市变化非常重要。本报告以季度为时间节点，旨在分析房地产业运行的金融环境发展变化状况，力图通过跟踪研究金融环境和房地产数据，剖析二者的相互关系，尤其是通过金融环境的变化研判房地产市场趋势。

  本报告从房地产业面临的金融环境，共选取6个最具代表性指标，对指标体系中各指标进行标准化处理后，和各指标权重相乘，即可得出当期中国房地产业金融环境指数。

  根据2011年以来6个指标波动情况，利用五分法将金融环境指数分为五个区间，分别为“宽松”、“偏松”、“正常”、“偏紧”、“紧张”，分别以“红色区”、“黄色区”、“绿色区”、“浅蓝色区”、“蓝色区”表示。需要指出的是，本区间划分仅是根据2011年以来指标的波动区间情况所做出的相对划分，并非绝对概念。

  一、2019年二季度中国房地产业金融环境

  1、M2-GDP-CPI连续7个季度为负

  货币供应，主要是为了满足经济增长的需要，同时物价上涨也需要新增加一部分货币。那么，可以近似的认为，广义货币增速减去经济增速、减去消费品价格增速，所得到的增速差额，可以用来衡量潜在流进资产品市场的货币增速，该增速差额越大，意味着越可能推高房价（属于资产价格），反之，该增速差额越小，意味着越不可能推高房价。

  从2011年三季度至2012年三季度，M2-GDP-CPI的增速差额一路上行，从-2.1%上升到5.5%，此后该增速差额在4%附近振荡前行，一直延续到2015年底。之后，从2016年初至今，该增速差额保持了下行趋势，2017年四季度开始进入负区间。2019年二季度，该增速差额为-0.4%，与一季度的-0.1%相比小幅下降，主要是二季度CPI比一季度上升了0.4个百分点。目前该指标已连续7个季度呈负值，2018年四季度和2019年一季度连续2个季度回升后，二季度又小幅下降。虽然CPI同比涨幅在2019年二季度明显抬升，但上半年物价涨幅仍然低于全年物价调控目标，下半年CPI同比上涨空间有限，通胀压力并不明显，全年CPI同比涨幅突破3%的可能性较低。预计2019年三季度M2-GDP-CPI的增速差额将继续小幅震荡，依然保持在偏低位置。

  根据历史经验判断，该增速差额的合理区间为2%-3%。目前该增速差额低于合理水平，意味着会略制约经济的增速（但有助于实现经济有质量的增长），但同时有利于控制房价的大涨。2019年３月政府工作报告首次提出，M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。预计随着金融进一步回归为实体经济服务，比过去低一些的M2增速将成为新常态，而M2-GDP-CPI的增速差额也可能维持在较低水平，不会对楼市造成“大水漫灌”。

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