[易居研究院]7月全国房地产研究报告

  资金面趋紧和销售乏力后，房企投资开始降速，多项指标增速连续3个月收窄

  一、1-7月土地成交面积降幅小幅扩大，成交均价同比由跌转涨

  1、1-7月全国土地购置面积同比下降29.4%，降幅小幅扩大

  报告摘要：

  1、 1-7月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降29.4%；土地购置均价同比上涨2.6%。表明土地市场量跌价微升，市场偏冷。

  2、 1-7月份，全国房地产开发投资同比增长10.6%。分物业来看，住宅投资同比增长15.1%，办公投资同比下降0.2%，商业营业用房投资同比下降9%。开发企业房屋新开工面积同比增长9.5%。房地产开发投资和房屋新开工面积同比增速均连续3个月收窄，表明资金面紧张和销售乏力后，房企投资和新开工开始减速。

  3、 1-7月份，商品房销售面积同比下降1.3%，降幅比1-6月份收窄0.5个百分点。其中东部地区同比下降4.2%，中部地区同比下降0.1%，西部地区同比增长2.8%，东北地区同比下降7.8%。从销售面积来看，目前西部地区是唯一同比增长的，东北地区同比降幅最大。

  4、 1-7月份，全国商品房成交均价同比上涨7.7%，涨幅比1-6月扩大0.2个百分点。其中东部地区涨幅较高，为9.8%，东北、中部和西部地区涨幅分别为9%、6.8%和6.3%。

  5、 1-7月份，房地产开发企业到位资金同比增长7%，增速连续3个月回落；房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速3.6个百分点，房企资金压力较大。

  6、 7.30政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，体现了中央控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心。央行随后发布消息称，要求保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。近日，银保监会决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，重点检查房地产信贷业务管理、房地产业务风险管理、信贷资金被挪用流向房地产领域、同业和表外业务中房地产业务有关违规行为。综合考虑这些情况，预计下半年各地调控政策松绑的可能性微乎其微，房企融资环境还在持续收紧，全国楼市还将持续降温，房企的资金压力将加剧，预计下半年市场将整体保持稳中有降，多项指标增速将有所回落。

  一、1-7月土地成交面积降幅小幅扩大，成交均价同比由跌转涨

  1、1-7月全国土地购置面积同比下降29.4%，降幅小幅扩大

  1-7 月份，房地产开发企业土地购置面积9761 万平方米，同比下降29.4%，降幅比1-6 月份扩大1.9 个百分点；土地成交价款4795 亿元，下降27.6%，降幅与1-6 月份持平。

  从土地购置面积增速走势看，2016 年9 月份降幅开始收窄后，曲线持续上行，到2017 年初重新回到正增长；此后年初累计增速在5-13%内震荡上行，11月同比增速升至16.3%，为2012 年3 月以来的近五年来最高位；12 月有所回调。2018 年初，土地购置面积同比微降，此后两个月小幅震荡，5 月份开始连续回升，9-12 月份增速高位盘整。2019 年1-2 月，土地购置面积同比大幅下降，降幅创2012 年以来新高,3-5 月份低位盘整，6 月份降幅有所收窄，7 月降幅小幅扩大。今年以来土地购置面积同比降幅较大也与去年同期基数较高有关。2019 年下半年，考虑到房企融资环境持续收紧，预计开发企业土地购置面积还将低位盘整。

  2、1-7月全国土地购置均价同比小幅上涨2.6%，由跌转涨

  1-7月份，全国房地产开发企业土地购置均价4912元/平方米，同比上涨2.6%，1-6月为下跌0.1%，涨幅较去年同期收窄7个百分点。继年初季节性异动后，3月土地购置均价同比涨幅已回落至正常区间，4月涨幅进一步收窄，5月已进入负区间，6月跌幅小幅收窄，7月涨幅重新回正。2019年下半年，考虑到开发商资金面紧张，预计全国土地购置均价同比涨幅难以大幅上涨，继续低位盘整的可能性较大。

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