[易居研究院]9月上海房地产市场报告

2019-10-21 16:34:38

  3季度新房市场量缩价跌,9月二手房成交量小反弹

  报告摘要:1、土地市场:前3季度累计土地成交建面同比增长12.3%,低溢价率仍为9月上海土地市场的主基调。优质地块基本以底价成交,上海土地市场已降温许久,目前或为房企拿地的“窗口期”,年初累计同比增长也在情理之中。

  2、新房市场:9月新房供应量井喷式爆发,而成交量仅表现为小增,“金九”明显落空。从季度数据来看,2019年3季度新建商品住宅成交面积同比下降5.9%,供应面积同比下降11.9%。2019年3季度推盘量处于较低水平,同时新房供略小于求。自2006年至2019年以来,此为上海新房价格首次在3季度出现同比下跌。主要原因是受临港新政影响,8月新房价格创下了自2018年5月以来的新低,拉低了均值。

  3、二手房市场:9月,上海二手住宅成交套数环比增长7.6%,同比增长51.6%。相较新房市场,“金九”上海二手房市场明显较为火热。在二手住宅成交量连续5个月环比下降后,9月出现小反弹,重新站上强弱分水岭。

  4、预测:目前上海新房市场表现较为平稳,后市来看,10月推盘量较9月有所减少,预计新房市场的“银十”大概率也将落空。从二手房来看,在经历了两年低迷期后,成交量开始回归均值。预计2019全年上海二手房市场应强于2018年。

 一、土地市场:前3季度成交建面同比增长12.3%

  2019年1-9月,上海共成交205幅土地,土地成交建筑面积1691.7万平方米,同比增长12.3%;土地出让金1327.8亿元,同比增长0.7%。单9月来看,上海共成交40幅土地,其中商品房住宅用地12幅、动迁房住宅用地12幅、租赁住宅用地5幅、工业用地5幅、商办用地2幅、商住用地2幅、其他用地1幅。低溢价率仍为9月上海土地市场的主基调,值得注意的是,杨浦区新江湾社区及长宁区新泾镇均有1幅商品房住宅用地出让,静安区西南社区1幅商办用地被上海国资委下属全资子公司竞得。此类优质地块基本以底价成交,上海土地市场已降温许久,目前或为房企拿地的“窗口期”,年初累计同比增长也在情理之中。

上海年初累计⼟地成交建筑面积同比增速

  二、新房市场:3季度量缩价跌1、9月新房成交量环比增长4.3%

  9月,上海新建商品住宅成交面积约78.9万平方米,环比增长4.3%,同比增长13.1%;新增供给面积90.8万平方米,环比增长110.0%,同比增长33.2%。9月新房供应量井喷式爆发,而成交量仅表现为小增,“金九”明显落空。就当下房企资金面偏紧,房地产调控仍趋严来看,降价促销加快资金回笼应是常态。目前上海新房市场表现较为平稳,后市来看,10月推盘量较9月有所减少,预计新房市场的“银十”大概率也将落空。

图2 上海新建商品住宅成交面积与同比增速

图2 上海新建商品住宅成交面积与同比增速

  从季度数据来看,2019年3季度新建商品住宅成交面积为215.5万平方米,同比下降5.9%;新建商品住宅供应面积为212.4万平方米,同比下降11.9%。从历史数据来看,2019年3季度推盘量处于较低水平,同时新房供略小于求。由此可见,在2季度新房成交量逐渐萎缩后,房企在3季度推盘较为严谨。

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