[世邦魏理仕]三季度全国写字楼需求回暖，零售物业空置率创10年新低

  2019年第三季度，中国GDP增速录得6%，符合政府年初设立的预期增长目标。今年9月，财新中国制造业采购经理人指数(PMI)大幅反弹至51.4,实现连续三个月回升；工业增加值同比涨幅提高到5.8%。10月中美双方达成第一阶段贸易协议，政府出台多项支持经济增长和扩大开放的政策措施。世邦魏理仕预计以上这些因素将在短期内缓解市场压力。

  写字楼市场

  前九个月新交付面积创历史新高，第三季度全国写字楼租金指数环比下降0.6%。空置面积主要集中在中西部城市以及新兴商务板块，而一线城市核心商务区的平均空置率仍旧低于10%。在TMT行业租户需求驱动下，写字楼净吸纳量录得环比小幅增长。

  随着外资金融机构在华经营范围和所有权限制的放开，以及央行降低存款准备金率和改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制等举措令融资环境趋向宽松，预期外资机构的新租与扩租需求以及企业资本支出有望增加，将带来写字楼需求端表现的稳步改善。

  零售物业市场

  今年前九个月，共有134个国内外零售品牌在中国开设首店。第三季度，全国零售物业租赁需求保持强劲，空置率降至6.4%，创十年新低。

  2018年10月实施个人所得税调整后，今年前三季度全国个人所得税总计7,981亿元，同比下降29.7%，由此所释放的可支配收入增长预计将持续利好消费和零售物业市场。

  仓储物流市场

  仓储物流市场需求将继续在消费驱动下保持稳定。第三季度，受益于“双十一”前电商短期租赁需求激增，市场净吸纳量环比跃升79%。冷链仓储成为新的需求增长点。

  尽管部分中西部城市短期内面临供应过剩问题，但鉴于线上实物零售持续保持20%左右的年增长，以及主要城市高标仓库供应随物业用地供应收紧将逐步下降，我们预计高标仓储市场整体租金增幅仍优于其它物业类型。

  投资市场

  第三季度大宗商业地产交易总额录得450亿人民币，环比增长2.5%。上海和北京两地的大宗交易占据本季度总交易额的四分之三以上，其中写字楼交易占据主导，反映出当前投资者总体风险偏好依然较低。面对住宅销售增速放缓、以及即将到来的债务到期，高杠杆压力下的开发商资产出售意愿上升，预计2019全年大宗交易总额仍将突破2,000亿人民币。

  随着美联储在第三季度内两次降息和中国LPR报价下调，我们预计市场资金成本的降低将在2020年逐步对商业地产资产价格形成一定的支撑。