核心观点:
销面增速今年首次转正，四季度有望稳中有升。2019年1-10月，商品房销售面积累计同比增长0.1%，实现今年首次增速由负转正。10月销售继续表现出较高增长，符合我们之前的判断，我们认为销售高增的原因以下两点：1）房企在资金面趋紧的情况下加大促销和推盘力度，以价换量促回款；2）2019年下半年基数较低，随着逐步进入低基数区间，四季度销售增速有望稳中有升。虽然三季度以来销售表现出较强的韧性，但长期来看市场销售缓步下行趋势未变。我们认为全年销售面积同比在-1%-0%，销售金额同比6%-8%。
新开工和施工面积的反弹不具备持续性，竣工大幅修复。2019年1-10月新开工面积累计同比增速为10.0%，超预期反弹。新开工的反弹，或由房企在资金紧张和库存低位的环境下“抢开工”“促回款”所致，我们认为这种非常态化增长不可持续，年内新开工增速或将继续回落。一方面由于销售端存在压力，市场对销售预期下降，房企开工意愿有所减弱；另一方面，上半年拿地减少，土地储备不足将制约了新开工的进度，预计后续新开工增速进一步走弱。10月单月竣工增速为19.2%，竣工自三季度以来持续修复，10月增速继续扩大，未来有望继续复苏。
5年期LPR下调5BP，行业所处利率环境边际改善。5年期LPR主要引导房贷利率的走势，此次LPR的下调或为房贷利率的下降打开空间，行业利率环境边际改善。短期来看，后续实际贷款利率是否跟随LPR下行还有待观察，因为LPR下调仅仅是降低了按揭贷款利率的下限，而目前销售和投资数据具有韧性，较难出现各地区大面积政策宽松，预计在“因城施策”的背景下各地区根据自身房价地价情况确定加点幅度。长期来看，LPR下调有助于房贷利率中枢下行，行业利率环境将改善。
投资建议：在三季度房地产融资政策超预期收紧的环境下，房价趋于稳定、土地市场降温显著，在调控效果较好的背景下，政策再度收紧的可能性不大，并且本月20号5年期LPR下调5BP，行业政策环境边际改善，我们认为今年四季度到明年一季度为政策真空期，叠加公募基金对房地产板块持仓已经连续三个季度下降，整个板块将迎来估值修复的机会。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。
风险提示：市场销售超预期下行，政策调控加码的风险
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