导 读
在城市不断分化的大背景下，收缩型城市房地产市场将如何走向？哪些城市更有望摆脱收缩泥潭？
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◎ 研究员 / 杨科伟、柏品慧、李诗昀
近年来，受产业转移叠加人口结构变化等多方面因素影响，收缩城市数量明显增多。典型如东北地区，因资源枯竭、产业结构性调整，以鹤岗为代表的多个城市一度沦为空城。而在城市不断分化的大背景下，这类收缩城市房地产市场将如何走向？哪些城市更有望摆脱收缩泥潭？
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产业、人口变化改变城市化增长逻辑
收缩型城市始被关注（本节有删减）
2019年末，“五万一套房”的东北城市鹤岗引发关注，作为中国四大煤矿基地之一、典型的资源型城市，鹤岗的兴衰沉浮与煤炭行业牢牢捆绑。近年来，随着煤炭行业逐步迈入去产能、调结构的优化期，经济结构单一的鹤岗就业机会明显减少、人口大量流失、城建逐步破败，城市进入新一轮“收缩周期”。
鹤岗绝非收缩城市的孤例，一度繁华的攀枝花、大庆等城市都在完成阶段性发展使命后陷入收缩，逐渐淡出历史主舞台。近年来，我国收缩城市的案例呈明显增多的趋势。
事实上，城市本就不可能永远扩张，一味遵循城市不断扩张、人口持续增长的单一发展逻辑既不符合历史客观规律，也有悖于追求资源合理配置、实现社会总效益最大化的初衷。可以预见的是，在经济增长减速换挡、人口总量趋于平稳的时代背景下，在鼓励生产要素合理充裕流动、逐步放开户籍限制的政策引导下，收缩型城市会越来越多。
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31城市：从人口、经济及财政收入
三维度筛选收缩型城市（略）
一、收缩城市特征：人口减少、经济衰退、市容衰败
参考国际权威研究联盟——收缩型城市国际研究网络（SCIRN）的定义，收缩城市是指人口总量大于10万且人口密集、城市大部分区域连续2年以上出现人口流失且经历经济变革或结构调整等问题的城市。
城市收缩通常有三方面特征——人口减少、经济衰退、市容衰败，具体来说：
人口减少是城市收缩的首要特征，既包含人口尤其是劳动年龄人口的机械流出，也包含因少子化和老龄化等结构性因素导致的人口自然衰减。
经济衰退是城市收缩的另一大表征，体现在地区生产总值负增长、财政收入下滑等方面。但需要指出的是，经济衰败并非城市收缩的必有特征，一方面产业结构调整引发的城市收缩可能伴随着经济增长，另一方面过去地方“唯GDP论”的政绩观和发展观长期占据主导地位，在此特殊背景下，城市收缩常常与经济增长并行不悖。
在经历了较长时期的人口流失、经济衰退后，城市收缩的第三表征为城市空间衰败或品质下降，譬如基础设施更新明显滞后、商业和住宅空置率明显提升、城区内空地荒地明显增多。
值得说明的是，在城市收缩过程中，人口减少、经济衰退、市容衰败三者之间的影响机制并非一维的、线性的，而是多维的、循环的反馈过程。
二、筛选标准：城区人口减少为主，GDP及财政收入下滑为辅（略）
三、收缩城市地域分布相对集中，东北地区占比近四成（本节有删减）
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四大类型：
依不同收缩动因内在经济特征划分31城市（略）
一、收缩动因：资源枯竭、产业结构调整、传统人口输出及核心城市周边
依据收缩动因，可以将31个收缩城市划分为以下4类：
其一，资源枯竭型城市，包括鞍山、大庆、抚顺、阜新、鹤岗、淮北、鸡西、攀枝花、石嘴山、乌海和营口。资源枯竭型城市大都套上了资源的“魔咒”，随着资源趋于枯竭，产业陷入“休克式”剧烈调整，本地人口被迫向外迁移。
其二，产业结构调整型城市，包括巴彦卓尔、赤峰、佛山、衡阳、佳木斯、洛阳、三明、沈阳、通化和长治。在产业结构不断调整优化的过程中，产业人口结构随之动态优化调整，传统产业人口向外迁移，新兴产业人口则逐步聚集，阶段性出现城区人口总量净流出的局面。
其三，传统人口输出型城市，包括白城、达州、嘉峪关、揭阳、金昌、遂宁和中卫。受限于产业基础薄弱、经济欠发达，传统人口输出型城市颇有“甘为他人做嫁衣”的味道，本地人口不断向周边省市以及经济发达地区聚集。
其四，核心城市周边卫星城市，包括嘉兴、辽阳和玉溪。这类卫星城市大都在核心城市“1小时通勤圈”，经济发展水平、居民收入、市政配套等多方面较核心城市皆存较大差距，叠加产业经济的短板效应，人口长期被吸附，本地人口仍向核心城市聚集。
二、资源枯竭型：产业被“休克”，失业率高企下人口加速外流（本节有删减）
资源枯竭型城市往往伴随着产业结构“休克式”剧烈调整，原先的支柱型产业被抽离，新兴替代性产业发展不振，致使GDP增长失速，乃至滑下负增长区间。而在失业率高企的作用下，本地人口加速向外迁移。
典型如鹤岗，早先是东北重要的老工业基地，与鸡西、双鸭山、七里河并称为“黑龙江四大媒城”。不过，产业结构过于单一化，煤炭采掘及上下游衍生产业长期占据最大的经济比重。
随着煤炭资源趋于枯竭，叠加供给侧改革淘汰落后产能，鹤岗产业单一化的弊端尽显，第二产业产值由2012年170亿元降至2014年81亿元，累计跌幅超5成。而在煤炭这一传统支柱型产业步入衰退期后，新兴替代性产业长期缺位，第二产业产值持续低位徘徊，鹤岗已然套上了“资源魔咒”的枷锁。
随着大量的落后产能陆续被关停，鹤岗失业人员明显增多，2015年城镇登记失业人员达1.8万人。联系到未登记的失业人员并不在少数，鹤岗实际失业人员将远高于登记量。并且，因工作技能相较单一，失业人员再就业普遍困难，致使失业率高企。2013-2017年，鹤岗城镇登记失业率皆超4.1%，明显高于同期全国平均水平。
三、产业结构调整型：短期阵痛性调整，长期人口虹吸效应不减（本节有删减）
产业结构调整型城市短期阵痛，经济增速减速换挡，甚至阶段性步入负增长区间。但随着产业结构调整到位，长期经济发展依旧向好。尤其是二线以及强三线城市，人口虹吸效应不减，产业调整周期也相对较短。
典型如沈阳，乃是我国的装备制造业基地，被誉为东方的“鲁尔”，重工业极其发达。
近年来，沈阳产业结构调整渐显成效，二产占比持续走低，三产占比则稳步提升，服务业已然成为拉动经济平稳向好发展的核心驱动力。2013-2019年，沈阳二产占比由51.7%降至33.7%，净减少18个百分点；三产占比则由43.8%升至61.9%，净增加18.1个百分点。
作为省会城市，沈阳在辽宁省具备较强吸附力，省内三四线城市外迁人口仍不断向省会城市聚集。2012年以来，沈阳常住人口稳步提升，常住户籍人口比皆超1.1，显示人口虹吸效应不减。2018年以来，受惠于人才新政持续发力，沈阳户籍人口提速增长，年均增量皆在10万人左右，说明外来人口仍一致看好沈阳，更愿意长期落户居住生活。
四、传统人口输出型：经济始终是短板，低收入倒逼人口加速外流（本节有删减）
传统人口输出型城市劳动力资源丰富，但产业基础相对薄弱，经济短板效应明显，居民收入水平整体偏低。因此，本地人口更愿意外出务工，人口不断向省会城市以及经济发达地区迁移，且有加剧的趋势。
典型如遂宁，乃是传统的人口输出型城市，百万级劳动人口终年外出打工。
四川省经济可谓是成都一家独大，成都经济规模优势显著，GDP长期领跑全省。2018年，成都GDP多达15343亿元，远高于第二名绵阳2304亿元。虽然遂宁位于成渝两大核心城市辐射范围，但经济发展不振，2018年全市GDP1221亿元，在全省21个地级市中排名倒数第8位。
受限于经济发展不振，叠加收入水平偏低，长期以来遂宁均是人口输出型城市，常住户籍人口比低于0.9，每年将近50万户籍人口净流出，终年外出打工的劳动力更在百万级。2016-2018年，遂宁常住人口由330万人降至320万人，两年间常住人口净减少约10万人，显示人口正加速外流。
五、核心城市周边型：经济地域性倒挂，人口由主城区向郊县转移（本节有删减）
核心城市周边卫星城市经济基本面地域性倒挂，紧邻核心城市的下辖郊县更能享受一体化规划利好，人口吸附力较强，经济发展水平较高，居民也有着更高的收入水平；相对远离核心城市的主城区一体化规划利好程度有限，人口吸附力、经济以及居民收入水平远不及下辖郊县。
典型如嘉兴，地处上海与杭州两大核心城市中间，隶属于环沪、环杭1小时通勤圈。
分区域来看，嘉兴主城区产业基础相对薄弱，并无核心支柱型产业，下辖郊县产业基础相对坚实，海宁、桐乡皆汇集了皮革、化纤等特色支柱型产业。2018年，海宁、桐乡经济规模优势明显，GDP总量均在900亿元左右，南湖区、秀洲区经济规模稍逊一筹，GDP总量仅在600亿元左右。
正由于各区县产业能级、经济发展水平皆存在较大差距，居民收入水平更是差距明显。2018年，海宁居民收入高居全市首位，城镇居民人均可支配收入多达60600元，其次分别为海盐、嘉善和平湖，人均可支配收入皆超58000元，桐乡略低，人均可支配收入达56707元。反观南湖区、秀洲区居民收入水平明显偏低，人均可支配收入仅在52000元左右，远不及下辖郊县。
嘉兴人口呈“发散式”聚向，意即下辖郊县人口虹吸效应明显，人口从主城区向下辖郊县转移。2018年，海宁、桐乡人口更具规模优势，户籍人口都在900万人左右，南湖区、秀洲区人口规模略显偏低，户籍人口均在600万人左右，甚至不及平湖。
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四大基本面：
剖析样本城市研判收缩型城市楼市特征及前景(略）
一、资源枯竭型：就业缺失、人口外流，购房需求衰竭使楼市步入衰退（略）
1、市场规模：楼市步入衰退期，成交量价持续低位运行
长期以来，鹤岗房地产市场异常低迷，成交面积持续低位运行。2016年以来，鹤岗楼市成交持续缩量，年均商品房成交面积基本维持在10万平方米左右，真实反映房地产市场已然步入衰退期，市场需求明显不济。2018年，商品房成交12万平方米，同比下降8%。
与此同时，鹤岗房价长期低位运行，商品房成交均价基本维持在3000元/平方米附近窄幅波动。而在2016年三四线城市市场全面转暖、房价普涨的大背景下，鹤岗房价却不升反降。2018年，商品房成交均价降至2941元/平方米，同比下跌3%。
值得担忧的是，即使打折降价，鹤岗购房需求并未有所提振，成交面积依旧维持在较低水平。
2、潜在供应：土地消化周期长期超3年，去化压力不容小觑（略）
3、潜在需求：本地人口加速外流，潜在购房需求陷入衰竭
受困于煤炭资源枯竭，产业结构“休克式”剧烈调整，鹤岗本地人口被迫加速外流。2009年-2018年，鹤岗户籍人口从109.4万人降至99.5万人，十年间户籍人口净减少约9.9万人。2015年以来，鹤岗本地人口渐有加速外流的趋势，户籍人口净减少量稳步提升。尤其是2017年，户籍人口降至101万人，同比净减少约3万人。受此影响，鹤岗潜在购房需求持续衰竭，楼市成交规模大概率仍将持续低位运行。
4、支付能力：房价收入比持续下移，但实际支付能力有限（略）
二、产业结构调整型：产业、人才腾挪成败与否是关键，未来仍有增长可能（略）
1、市场规模：楼市有所回暖，成交量价稳步提升（略）
2、潜在供应：有序供地下长期去化压力大幅缓解（略）
3、潜在需求：新晋落户人口提速增长，潜在购房需求可观
2018年以来，在经历了经济结构调整阵痛期后，沈阳人口快速上涨，潜在增量购房需求较为可观。一方面，沈阳常住人口稳步提升，尤其是2018年，常住人口同比增长2.2万人。另一方面，沈阳人才政策成效显著，户籍人口提升增长，年均户籍人口增量都在10万人左右。鉴于新晋落户人口购房意愿较强，潜在增量购房需求十分可观。
4、支付能力：房价收入比略高，市场购买力并未明显透支（略）
三、传统人口输出型：潜在自住需求及购买力皆不济，楼市步入瓶颈期（略）
1、市场规模：楼市步入瓶颈期，成交规模增长上限尽显（略）
2、潜在供应：供地略显过量，长期去化压力仍有隐忧（略）
3、潜在需求：净迁出人口持续提升，潜在购房需求增长受限
揭阳乃是传统的人口输出型城市，本地人口长期净流出。2014年以来，受限于产业经济发展不振，揭阳对周边省市的人口吸附力持续下降，迁入人口大幅减少，迁出人口却稳步提升。2018年，揭阳迁入人口降至4.34万人，较2014年减少52%，迁出人口升至11.8万人，较2014年增加47%。上述两方面因素共同导致揭阳净迁出人口持续提升，2015年-2018年累计净迁出人口多达26.44万人。受此影响，揭阳潜在购房需求增长明显受限，成交规模进一步上行空间也将非常有限。
4、支付能力：房价收入比突破合理区间，购买力明显不济
揭阳居民收入水平明显偏低，2019年城镇居民人均可支配收入低至26746元，远低于全国城镇居民人均可支配收入42359元。而在前期房价快速上涨的作用下，揭阳房价收入比持续提升，2019年进一步升至7.7，显示本地居民购买力明显不济，相较低廉的收入水平实难承受高额的购房消费支出，尤其是低收入群体买房贵且难等问题愈加突出。
四、核心城市周边型：产业吸附与核心外溢需求支撑，楼市现周期性行情（略）
1、市场规模：在调控政策打压下楼市进入平稳期
嘉兴楼市呈明显的外溢型市场特征，即市场行情并不完全独立，而是与核心城市上海的政策松紧及市场冷暖密切相关。譬如，2016年嘉兴商品住宅成交面积升至432万平方米的历史高位，同比实现翻番，主要原因在于同年3月“沪九条”的横空出世，非上海户籍购房条件由“社保在3年内在累计缴纳2年以上”调整为“自购房之日前连续缴纳满5年”，严苛的限购条件致使大量需求外溢至嘉兴。2017年以来，在限购、限贷政策打压下，嘉兴房地产市场逐步降温，成交规模趋于稳定。
2、潜在供应：宅地供应持续偏紧，长期去化压力可控（略）
3、潜在需求：常住人口稳步提升，潜在内生性、外溢性需求充足（略）
4、支付能力：房价收入比偏高，外溢客群购买力仍坚挺（本节有删减）
受限于近年来房价快速上涨，嘉兴本地置业客群购买力明显透支，房价收入比在2016年、2017年间出现跃升，2019年更是升至9.4高位，明显高于合理区间。不过，上海外溢置业客群购买力依旧坚挺。2019年，上海房价收入比高达16.6，但假使外溢至嘉兴购房，房价收入比则降至7.1，仍处合理区间。因此，嘉兴仍能吸引大批上海外溢的低层刚需以及投资性需求，且外溢客群普遍有着较强购买力。
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总结
更看好产业调整与核心城市周边城市楼市前景（略）
一、资源枯竭型城市楼市前景堪忧，传统人口输出型城市也不容乐观
以鹤岗为代表的资源枯竭型城市房地产市场前景堪忧，受限于产业结构“休克式”剧烈调整，失业率高企下本地人口加速外流，潜在购房需求已然陷入衰竭，房地产市场更是步入衰退期，成交量价大概率将持续低位运行。并且，资源枯竭型城市土地财政依赖度较高，供地长期过量，长期去化压力着实不容小觑。
以揭阳为代表的传统人口输出型城市房地产市场前景仍不容乐观，受限于经济短板效应，居民收入水平明显偏低，本地人口持续净流出，潜在购房需求增长受限。而在房价快速上涨的作用下，市场购买力明显不济，房地产市场步入瓶颈期，成交规模进一步提升空间有限。并且，传统人口输出型城市存在供地过量的市场惯例，长期去化压力仍有隐忧。
二、产业结构调整及核心城市周边城市短期谨慎、长期仍有结构性机会
产业结构调整型城市房地产市场前景短期谨慎乐观，产业结构调整过程中难免会出现阶段性调整阵痛期，经济增速减速换挡，劳动力供需不匹配也易诱发摩擦性失业，或多或少将波及潜在购房需求及购买力。其中，以沈阳为代表的经济基本面相较出众的二线以及强三线城市，产业结构调整基本到位后人口虹吸效应不减，增量刚需以及存量改善性需求依旧坚挺，市场前景着实可期。
短期内，以嘉兴为代表的核心城市周边卫星城市房地产市场更易受调控政策、核心城市市场周期影响，一旦调控政策持续发力，市场必然明显降温。而在房价快速上涨的作用下，卫星城市本地客群购买力明显透支，其对核心城市外溢客群的依赖度更是有增无减。长期来看，在一系列政策利好加持下，核心城市与卫星城市之间的市场价值将重构，具体涉及产业协作互补、经济联动发展、人口双向流动等多领域。而在高科创产业加速引进、高素质人才大量导入的作用下，卫星城市市场前景仍可高看一线。
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