2020年4月30日， 国家发改委和证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》和《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，标志着国内期待已久的公募不动产投资信托基金（REITs）市场正式扬帆起航。
下一个十年，随着中国城市化的快速推进，商业地产需求将持续涌现。世邦魏理仕预计在此期间中国可投资商业地产规模以每年11.5%的速度增长，至2030年将超过11万亿美元。公募REITs方案的不断完善将有力地推动国内商业地产投资市场的壮大和机构化。
REITs是什么？
简单来说，REITs是一种投资房地产的信托基金，而公募REITs就是一种能让普通人投资房地产的基金。REITs最早出现于1960年代的美国，目前已遍及全球约40个国家和地区，成为广受欢迎的房地产证券化工具和金融投资产品之一。
国内对于REITs的讨论始于2005，此次公募REITs在基础设施领域的试点可视作突破性的一步。
根据发改委和证监会的文件，基础设施的定义不仅包括收费公路、市政设施等传统基建，同时纳入了物流仓储、高科技产业园等本质上归于产业地产的“新基建”。商办和住宅地产并未被纳入此次试点之中，这在一定程度上体现出政府当前对于放松房地产领域的融资环境仍持有较为克制的态度。
我们总结了中国基础设施公募REITs试点方案要点和成熟市场的比较，如下表所示：
信息来源：国家发改委，证监会，世邦魏理仕研究部，2020年6月
中国公募REITs市场潜力巨大
世邦魏理仕认为凭借此前在类REITs领域的实践经验、庞大的基础设施资产储备和可投资资本，公募REITs在中国的发展已具备良好的基础和巨大的潜力。
首先，商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）和类REITs的发展为国内房地产证券化积累经验。截至2020年4月，CMBS和类REITs的累计发行金额已达到2800亿元，在资产和资金两端加速了国内房地产证券化市场的形成和壮大，并在不改变现有监管和立法框架的情况下，优化税务筹划和产品结构。此外，目前14支在香港和新加坡市场上市的REITs累计拥有总价值约1800亿人民币的中国内地资产，2019年股息收益率在4.4%-8.5%范围内，从侧面说明了在现行法规框架下发展内地公募REITs市场在制度和市场需求两个方面均具备可行性。
其次，公募REITs将为机构资本和居民财富提供新的配置选项。近10年，主要市场REITs的年化总回报率在10%-15%之间。世邦魏理仕相信国内公募REITs产品的推出将受到吸引保险、社保基金等机构资本。在美国REITs市场上，这两类机构投资者的投资份额占比达到31%。此外，公募REITs将为快速增长的国内居民财富提供颇具吸引力的理财途径。
第三，中国拥有庞大的基础设施资产池，包括基础设施、工业和物流资产、数据中心等。官方统计数据显示，过去10年间，中国在基础设施方面的投资接近100万亿元人民币。在经济发达和人口众多的主要城市群，基础设施通常拥有较高的投资回报，因此符合作为REITs底层资产的条件。工业和物流资产方面，世邦魏理仕的统计数据显示，在试点方案的优先支持区域内，投资级物流仓储设施的总存量已超过5000万平方米。而作为数字时代的重要基础设施，数据中心的建设受到政府支持力度近年来不断加大，我们注意到有部分城市最近加快了数据中心用地和用能指标的批复。
最后，低利率环境令REITs的投资回报更具吸引力。国内主要城市物流地产的资本化率大致在5-7%之间。考虑到10年期国债到期收益率已降至2.7-2.8%左右，同时沿海城市群的仓库租金将继续上涨，以成熟物流设施为底层资产的REITs有望为投资者提供有吸引力的回报。
公募REITs对中国房地产投资市场的影响
我们认为随着公募REITs的落地和推广，投资者对工业物流地产的兴趣将进一步提升，而资产管理的重要性日益凸显。
目前中国高标准仓储设施的存量面积不足美国的15%，极具长期投资价值。2020-2022年期间，国内主要城市将新建约2800万平方米的高标准仓储物流设施。公募REITs试点将帮助投资者和开发商实现融资结构多元化，加快资金循环利用，在锁定利润的同时快速推进扩张策略，并向轻资产业务模式转型。
公募REITs市场的发展将使资产管理在投资中的重要性日益凸显。REITs的股息收益率和股价升值，以及因此对投资者的吸引力，将在很大程度上取决于其底层资产组合在整个生命周期内的积极资产管理，包括：通过租赁管理和物业运营推动收入有机增长、通过主动改造和重新定位提高投资组合的价值、结合物业市场周期择机通过收购和处置对资产组合进行更新、通过严谨规范的资本管理优化投资受益。
REITs发展建议
世邦魏理仕建议监管部门在审视试点期间REITs市场的表现以及可能存在的问题的基础上，与投资者、资产管理人及其他相关方进行建设性对话，继续借鉴成熟REITs市场的经验，循序渐进地推动国内公募REITs制度环境的完善，以进一步激发市场活力。我们认为立法、税收、底层资产的多样性、杠杆率和资产注入、和吸引海外投资是推动公募REITs成功发展的五项关键因素。
在日本和新加坡这两个成熟市场，过去5年间REITs在大宗物业交易市场的金额占比达到10-20%。将写字楼和购物中心等商业地产适时纳入底层资产也是REITs市场得以成长扩大的关键因素之一。
（作者：世邦魏理仕大中华区研究部主管 蔡詠嘉，世邦魏理仕中国区研究部主管 谢晨）
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