[克而瑞] 上半年30家物企总营收达395亿，物管行业迎来爆发

  目前30家上市物企已陆续完成中期业绩披露。上半年，30家上市物企整体收入达到395亿元，营收最高和最低分别为碧桂园服务和兴业物联，收入分别为62.7亿元、0.91亿元。行业分化现象严重。30家物企上半年整体净利润达到74亿元，平均净利率为14.89%，超过4成物企净利润率超行业平均。

  资本市场表现来看，截至2020年9月4日，30家上市物企平均股价涨幅为60.87%，市值在百亿之上的物企已达11家。

  结合30家上市物企公开数据，本文从资本表现、营收利润及规模扩张三方面综合分析上半年行业表现。

  01

  上市物企分化愈发明显

  资本市场火热的背后是上市物企强有力的业绩支撑。

  2020年上半年30家上市物企整体收入达到395亿元，平均营收为13.16亿元，其中碧桂园服务半年营收达62亿元，大概率将成为第一家营收破百亿的上市物企，收入最低的是刚上市不就的兴业物联，上半年营收为0.91亿元。

  纵观全部上市物企，仅有碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、招商积余、保利物业、中海物业、彩生活及旭辉永升服务高于均值，头部物企对均值拉升较大，尚有12家上市物企营收在5亿元以下，上市物企分化愈发明显。

图：30家上市物企2020年上半年营收金字塔

数据来源：企业半年报、克而瑞物管整理

  利润角度来看，30家上市物企整体利润达到74亿元，平均净利润为2.47亿元，蓝光嘉宝净利润最高为20.4亿元。

  上半年，30家上市物企平均毛利率为28.69%，平均净利率为14.89%，其中迷你体量的兴业物联毛利率及净利率均位于上市物企榜首，主要与其业务来源相关。此外尚有奥园健康、碧桂园服务、滨江服务等13家物企毛利率高于3成，其中建业新生活、烨星集团及正荣服务均为2020年新上市物企。

  目前物企主要营收来源依旧为基础物业服务，其较高的成本使得净利润提升较为困难，弘阳服务、南都物业、浦江中国、新大正、银城生活服务、招商积余及中奥到家7家物企净利率低于10%，除去未披露净利率企业，17家上市物企净利率低于20%。

图：2020年上半年上市物企营收及利润

  
备注：华金国际资本毛利率未披露；奥园健康、宝龙商业、彩生活、华金国际资本、建业新生活净利率为披露

数据来源：企业半年报

  近年来，物企在增值服务领域持续加码，多家物企营收结构已发生改变，增值服务营收占比不断提升。其中，佳兆业美好及新城悦服务两家物企增值服务营收已过半，该两家物企利润率最高的业务均为社区增值服务。

  具体来看，佳兆业美好2020上半年以49.8%的毛利率实现5930万元社区增值服务营收，其主要开展空间资源租赁、社区租售服务、装修美居及社区财富管理业务；新城悦服务以42.7%的毛利率创造18510万元社区增值服务营收，其主要提供装修服务、家居生活服务、餐饮服务。

  此外，奥园健康、蓝光嘉宝服务、旭辉永升服务及正荣服务均高于4成，增值服务有助于企业优化利润结构，在基础物业服务之上构建更广袤营收及盈利空间。

图：2020年上半年30家物企增值服务营收占比

备注：华金国际资本、南都物业、浦江中国、祈福生活服务、新大正、招商积余及中奥到家未披露其增值服务营收

数据来源：企业半年报、克而瑞物管整理

  02

  逆势上涨物业股保持强劲

  随着疫情得到控制，自2018年掀起的物企上市热潮再度涌来，年内兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务及正荣服务共6家物企成功登陆资本市场，目前总计30家物企成功上市。

  上市物企市值不断攀升，截至2020年9月4日，30家上市物企总市值达到4675亿元，平均市值达到155亿元，其中碧桂园服务市值近1500亿元，同后续物企拉开量级差距，市值在百亿之上的物企已达11家。

图：截至2020年9月4日

30家上市物企市值及股价涨跌幅

数据来源：企业半年报，Choice，克而瑞物管梳理

  飞速向前的物企股价始终保持强劲势头，在2020上半年受疫情影响严重之时，物业股涨幅逆势上涨达47.29%，以绝对优势领先于恒生指数的-13.07%，加之国家对房地产的持续调控，资金更多流入股市，物业股成为各类投资者的关注重点。

  截至2020年9月4日，30家上市物企平均股价涨幅为60.87%，同期恒生指数涨幅为-12.40%，物业股强劲生命力一览无余。与此同时，可以看到百亿市值之上的11家物企均呈正增长态势，涨幅均值为79.92%，较整体上市物企股价涨幅高出19个百分点，大型物企的抗风险能力及潜在价值空间得到资本市场更高认可。

  此外，据克而瑞物管监测，尚有14家物企已递表或处于筹备中，其中不乏世茂服务、融创服务、华润物业科技等大型物企，且随着“三道红线”政策出台，部分房企融资陷入困境，或将加速拆分物企上市，后疫情时代，或将掀起更大物企上市热潮。

表：已递表或筹备上市的物企

数据来源：公开资料，克而瑞物管监测

  03

  规模扩张依旧是行业主旋律

  自2014年6月彩生活作为“物业第一股”上市以来，物管行业不断发展，上市物企规模不断分化。

  截至2020年6月底，30家上市物企合计在管面积达到26.54亿平方米，较2019年增加了3.66亿平方米。其中，彩生活、雅生活服务、保利物业和碧桂园服务4家物企在管面积超3亿平方米，规模最大的是彩生活，在管面积达到3.6370亿平方米；在管面积规模最小的为上市不久的兴业物联，仅为260万平方米。行业规模进一步扩大的同时，各物企之间差距也不断拉大。

  从规模发展增速来看，30家上市物企平均增速为22.7%，其中9家物企增速高于平均值，增速最大的为宝龙商业，增速达到61.74%。

图：2020年上半年30家上市物企规模及增速

数据来源：企业半年报、克而瑞物管整理

  从坪效来看，30家上市物企坪效平均值为17.20元/平方米，有11家上市物企坪效高于平均值，最高坪效为25.60元/平方米，最低坪效仅为8.89元/平方米，物企之间差距比较大，分化趋势明显。

  上市物企两类坪效发展趋势亦有较大差异，大多企业营收主要来源于基础物业服务，基础物业服务坪效较高，此外奥园健康、佳兆业美好及新城悦服务增值服务坪效已高于基础物业服务坪效，奥园健康由于业务较为特殊，故而领先较多，垂直领域业务已逐渐展现其应收创造能力。

表：2020年上半年上市物企坪效对比

数据来源：企业半年报、克而瑞物管整理

  今年上半年物企整体业绩表现可圈可点，同时在资本市场也赢得各类投资者重点关注。目前，14家物企已递表或处于筹备中，其中不乏世茂服务、融创服务、华润物业科技等大型物企，未来将掀起更大物企上市热潮，市场分化将迅速加剧。预计2020年全年，物管行业的资本窗口期继续开放，业绩保持双位数增长。

  业绩分化、业务分化是上半年的物企关键词，上市物企的分化与其背后实力强、操盘面积大的相关房地产企业不无关系。从另一角度看，分化的背景下物企市场仍较分散，也远未达到充分竞争的状态，这意味着行业整合、龙头物企市场占有率的提升还有很大空间。

  今年物企整体业绩表现出了较高增长状态。目前行业仍处于向成熟阶段跨越的早期阶段，整体市场和单个企业仍具有很大的增量空间，高增长仍然会持续，未来3-5年行业将快速裂变，行业已进入规模增长、收并购拓展、品质提升的关键阶段。