[易居研究院]2020年3季度50城住宅综合收益率报告(2020.10.19)

50城三季度住宅综合收益率2.4%，创多年来新低

  住宅综合收益，是指持有住宅一年的房价上涨收益与租金收益的总和。住宅综合收益率计算方法为：（过去一年房价的上涨收益+过去一年的租金收益）/一年前的房价，同时设定持有住宅一年的租金收益在一年前开始持有时就已经确定，因此综合收益率的计算公式又可以简化为：一年前的租金收益率+当期房价同比涨幅。如：2020年三季度住宅综合收益率=2019年三季度末租金收益率+2020年三季度房价同比涨幅。

  一、50城住宅综合收益率概况  

  2020年三季度， 50个典型城市综合收益率（即从2019四季度开始持有住宅至2020年三季度的收益率）为2.4%，环比下降0.5个百分点，说明从2019年三季度开始持有住宅一年的收益率低于2019年二季度开始持有住宅一年的收益率。

  对比50城住宅综合收益率和房价同比涨幅走势可以发现，两者的走势非常相近，这是因为本轮房价上涨的收益占据了住宅综合收益的主要部分，只有当房价上涨幅度较小时，租金收益率的变化才会对住宅综合收益变化产生明显影响。当前就处于租金收益率对综合收益率影响较大的时期，长期来看，未来租金收益率的影响将逐渐增大。

  回顾历史，2017年三季度住宅综合收益率达到峰值28.9%,随后保持在28%以上至2018年一季度，说明本轮房价在2016年和2017年的快速上涨对住宅综合收益率的提升有很大的贡献。2018年一季度后，综合收益率快速下降，反映的是本轮房价上涨中后期涨幅的逐渐收窄。

  2016年二季度至2017年三季度，由于房价的快速上涨和租金的相对缓慢的上涨，租金收益率快速由3.3%下行至2.6%。2017年四季度，租金收益率出现反抽，可以看到对应的2018年四季度的住宅综合收益率下降趋势小幅放缓。

  2020年一季度50城综合收益率下跌，二季度小幅上涨，三季度再一次迎来下跌，创多年来新低。展望四季度，从房价来看，2020年四季度房价涨幅有望收窄；从租金收入来看，2019年四季度租金收益率保持稳定。因此，预计2020年四季度住宅综合收益率或将降低。

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