导 读
幼龄儿童迁徙促年龄结构改变，“返老还童”型城市迎来更多结构性变化机会。
◎ 研究员 / 马千里、邱娟、周奇
2017年开启的人才争夺战，使得人口加速向经济更为发达的一二线城市集聚，并且在人口出生率持续下滑、房地产行业交易规模见顶大背景下，这些能够聚集更多年轻流动人口的城市，也更为业内所关注。但考虑到各城市生活、就学、购房成本差异较大，典型如北京外来人口即面临着购房难、子女求学难的问题，相比之下，那些购房门槛较低、能够留下更多年轻二代户家庭的城市，也可能迎来更多的需求结构性变化机会。为此，我们以2020年中国城市发展前景排行榜排名TOP50的城市为样本，从各城市幼儿园在园学生数这一指标切入，联系各城市的出生人口指标，比较各城市人口吸引力的差异，以及在楼市量价结构走势方面的不同，以此提供相关结论以供参考。
01
研究背景:幼儿园招生人数持续下降，人口迁徙加剧各地在读幼儿数量分化
虽然全面二胎已经实施5年，但新生人口数量并未迎来“井喷式”增加，反而在2016年达到1786万的新生人口峰值之后连续三年减少，2019年新生人口已经降至1465万人，较2016年峰值下降了321万，这一降幅堪称“断崖式下跌”。与此同时，幼儿园招生人数也在持续下滑。从区域层面来看，除京、沪之外的大部分城市落户政策逐渐放松，人口流动十分频繁。在此影响之下，各地适龄幼儿园幼儿数量也在继续分化，广东省迁入适龄幼儿园儿童数量高达百万，北京、上海现幼龄儿童回迁。
1.1入园率上升与招生数下降同步到来，出生率下滑背景下年轻家庭更为“金贵”（略）
1.2广东省迁入幼儿园儿童达百万，北京、上海现幼龄儿童回迁（略）
1.3留下更多年轻家庭，留下更多长期住房需求（略）
02
城市对比：经济滞涨、生活成本上升
四成典型城市正在面临幼龄儿童流失
在产业衰退、生活成本上升、学位紧张、门槛上升等多因素的影响之下，部分城市幼龄儿童面临流失。就典型城市适龄幼儿园儿童的迁徙情况来看，四成城市呈迁出状态，六成城市呈迁入状态。其中迁出量最突出的城市是南昌、长春、哈尔滨、石家庄这类近些年产业经济发展趋缓的城市，由于收入水平滞涨、生活成本上升，这些城市2019年适龄幼儿园儿童迁出量均在5万人以上。值得注意的是，虽然北京、上海经济水平高，但由于学位紧张、入学门槛较高，因此适龄幼儿园占比并不高，均在4%以下，典型如上海，占比仅有2.43%，幼龄儿童面临外流。
2.1深圳幼儿园儿童人数超北京，泉州、东莞跻身前十（略）
2.2哈尔滨、长春幼龄儿童占比不足2%，不到全国均值一半（略）
2.3宁波外来幼儿数量居于前列，长春超三成儿童去外地读幼儿园（略）
2.4城市分类：产业升级、人才政策激发城市活力，幼龄儿童流入助力宁、杭“返老还童”（节选）
由于涉及城市众多，这些城市的产业、就业、经济水平各不相同，城市人口的流动性存在较大差异，加之城市之间常住人口规模存在较大差异。基于此，我们选取了适龄幼儿园儿童的迁徙量和占常住人口的比重这两个具有可比性的指标，从而更加客观地对这50个典型城市进行分类。通过幼龄儿童占比与全国平均水平的对比、适龄幼儿儿童的迁入/出与否两个维度的测评，可以分为四大类，分别是：
1）“生机勃勃”型：幼龄儿童占比高于全国平均、幼儿园人口净迁入。这类城市的典型代表包含惠州、泉州、东莞、海口等，多为制造业发达的城市。在产业支撑下，这类城市年轻人口还将持续流入，幼儿占比还会提升，购房需求在中短期内无忧，房地产前景总体较佳；但长期来看，还要考虑产业转型可能对这类制造业城市造成的人口冲击，如果人口持续外流的话，增量规模可能面临一定的挑战。
2）“返老还童”型：幼龄儿童占比低于全国平均、幼儿园人口净迁入。这类城市以宁波、杭州、成都、西安为代表。近些年来，这些城市经济发展速度较快，是典型的人口流入型城市，2019年四城常住人口增量均在20万人以上，对流动人口的吸引力优势十分凸显。这类城市虽然目前适龄幼儿园儿童占比低于全国水平，但考虑到近些年适龄幼儿园儿童净流入，长期而言适龄幼儿园儿童占比呈现增长的趋势，是未来的“朝阳城市”，加之这类城市产业水平高、流入人口的文化水平相对较高，对城市房地产的支撑较强，因此房地产增量潜力巨大。
3）“保养有道”型：幼儿园人口与本市出生人口相当。这类城市的典型代表包含徐州、湖州、苏州、台州等城市。这类城市大都是长三角的三四线城市，虽然幼儿园人口占常住人口的比重不高，但在长三角一体化的利好之下，产业经济在三四线城市中表现相对较佳，幼儿园人口与出生规模相当，规模保持在适度水平。总体来看，这类城市的需求规模不会过快上涨，房地产市场相对平稳。
4）“自然老化”型：幼龄儿童占比低于全国平均、幼儿园人口净迁出。这类城市中既包含了北、上、广三个一线城市，也包含福州、青岛、南京等在抢人大战中相对处于下风的二线城市。这类城市处于控制人口规模等多方面的考虑，或主动、或被动地减少了幼儿园人口规模，幼儿园人口均呈净迁出格局，使得幼龄儿童占比低于全国平均。综合来看，这类城市房地产市场需求并不欠缺，未来前景无需过度担心。
值得注意的是，这类城市中还有一些幼儿园人口净迁出，同比幼龄儿童占比不足全国平均1/2的城市。这些城市不仅青少年占比低，一般劳动力占比也处于低位，是快速步入老龄化的城市，譬如哈尔滨、长春、沈阳和天津，我们将这类城市划分为“加速衰老”型城市。原因显而易见，东北的产业衰退使得大量年轻人口逃离，城市加速衰老也在意料之中，如果东北寻求不到产业升级，未来如鹤岗5万元买套房的现象在东北三省会更为普遍。
03
楼市表现：幼儿园儿童数量与市场规模正相关
年轻家庭流失下天津、大连面临库存风险
通过上述分析来看，在经济产业发展、教育资源优劣等多方面差异下，典型城市近年来的幼儿规模也发生变化，进而对城市的常住人口规模和结构已经出现了一定的变化。这对于与“人”各方面息息相关的房地产市场而言，意味着这些城市的房地产市场在供需关系、成交规模、成交结构等诸多方面也出现了相应的变化。在本章中，我们将对在上一章中的四类典型城市在成交规模、供求关系、房价变动和成交结构四大指标进行评价分析，进而找出这些城市中有哪一类值得关注。
3.1成交规模：大量的新增年轻家庭，成为近年来泉州、南宁需求增长的有力支撑（略）
3.2供求关系：天津、大连等市面临年轻家庭流失，需求侧支撑明显不足
再从供求关系方面来看。大部分样本城市的供求关系均比较合理，去化周期多在12个月以下，仅大连、天津等城市的去化周期超过了20个月，存在一定的库存风险。
结合这些城市近年来净迁入幼儿数量变动情况来看，大连、天津近年来学龄儿童呈现出向外迁出的趋势，2015年~2018年三年内净迁出的幼儿数量均在3万人以上。这说明这些城市有大量的年轻家庭流失，而这一群体往往是城市购房需求的主力，在此类购房需求明显减少的影响下，这些城市商品住宅去化速度较此前明显下降，消化周期也因此拉长。
不仅仅是天津、大连，这种缺乏年轻家庭流入的城市都在面临需求侧支撑不足的问题。对比四类城市的平均去化周期即能看出，大连、天津等“自然老化”型城市去化周期平均高达16个月，是四类城市中商品住宅去化周期最长的城市。
在四类城市中，市场关系最健康的当属“返老还童”型城市。在这类城市中，多个城市当前的商品住宅去化周期均在12个月以下，如杭州、宁波等城市的商品住宅消化周期甚至不足6个月，市场表现明显好于其他三类城市。这些城市的2015年~2018年期间有大量的外来年轻家庭流入，也带来了大量的置业需求，购房需求增长动力充足，支撑市场需求侧稳步扩大。
值得注意的是，在近年来年轻家庭持续流入的城市中，有部分城市因近来供应较多、消化周期也因此被拉长。典型如郑州，虽然省内人口持续流入，新增年轻家庭也带来了大量的置业需求，但由于近几年郑州供地量也比较多，需求增长量难以支撑大规模的商品住宅供应，因此当前存在一定的库存积压风险。不过，从长期来看，随着郑州的持续做大做强，外来人口持续流入，加之郑州近期也调整了供地节奏，未来市场供求关系预计能得到改善。
3.3房价走势：幼龄儿童占比上升，为海口、贵阳带来更强房价增长动力（略）
3.4成交结构：幼儿园儿童持续增加，推动无锡、杭州中大户型产品占比上升（节选）
幼儿园儿童占比上升，意味着城市的人口结构也发生了变化，这也会造成该城市的商品住宅成交结构产生一定的变化。从样本城市的情况来看，近年来幼儿数量增加的城市，特别是净迁入幼儿数量占常住人口比例较高的城市，面积在90-120㎡的产品成交份额也明显上涨。
分类型城市来看，四类城市90~150平方米面积段的成交占比在近三年期间均是上涨的，90平方米以下的小户型产品市场份额均是下降的。对比来看，幼儿人口占比的上升对“返老还童”型城市影响最为明显，特别是中大户型的市场份额变化最大。这类城市近三年中大户型住宅（即面积段在120~150平方米的住宅）成交占比更是大幅提升了10个百分点，成都、无锡、杭州、武汉等城市近三年中大户型成交占比提升均超过10个百分点。
相比净迁入幼儿数量占比更高的“生机勃勃”类城市，杭州、无锡这类“返老还童”型城市在近年来才在人才政策、经济产业环境明显提升等利好下实现年轻人口的再聚集，如杭州近三年常住人口增量持续提升，2019年更是高达55万，较2015年之前新增常住人口数量明显增加。这些流入的年轻人中不乏从事互联网、电子商务产业等具有购买力的人群，有能力负担中大户型的住宅，同时随着生活条件的改善，本地居民中也存在着大量的改善置业需求。因此商品住宅成交结构变化更为明显：在2016年~2019年三年间，这类城市中大户型类产品市场份额上涨较多。
04
总结：幼龄儿童迁徙促年龄结构改变
“返老还童”型城市迎来更多结构性变化机会
随着新型城镇化的开启，“城与城”之间的人口流动加速，年轻人口进一步向经济更加发达的城市聚集，也同时带动了幼龄儿童的迁徙。这一迁徙潮也促使了经济发达城市的人口结构出现变化，如杭州、宁波在外来年轻人口持续流入下极大减缓了城市老龄化水平。
人口年龄结构的改变也对城市住宅市场成交规模、结构等各方面产生了一定的影响。从典型城市的分析情况来看，迁入幼儿数量较多的城市，其近年来商品住宅成交规模也往往增长较多，典型如郑州、重庆、西安，这些城市2019年流入的幼儿数量居于典型城市前列，其商品住宅成交规模增量也明显靠前。而如天津、大连等出现幼儿向外迁出现象的城市，需求侧支撑明显不足，商品住宅去化压力较大，未来极有可能面临库存风险。
更值得关注的是，幼儿的迁徙往往意味着一个年轻家庭的迁徙，净流入（或净流出）幼儿数量占常住人口比例较高的城市也会在房地产市场上出现显著的结构性变化，如郑州、东莞等净迁入幼儿数量占比较高的城市，中大户型产品的成交占比提升幅度更大，在进入这些城市时可考虑适当在项目中加大中大户型产品的比例。
4.1年轻家庭持续涌入带来更多住房需求，长沙、南宁人口红利仍在延续（略）
4.2越来越“年轻”的宁波、杭州，正在迎来更多中大户型需求（节选）
对于杭州、宁波等年轻人口加速流入的“返老还童”型城市，虽然成交规模增长水平略低于“生机勃勃”型城市，但在年轻家庭的加速流入下，这些城市的成交结构变化最为明显，特别是中大户型产品的市场份额提升幅度显著高于其他三类城市。
而未来几年，在经济发展向好、基础配套设施逐步完善的影响下，杭州、宁波等城市对年轻家庭的吸引力将会进一步提升，仍会有大量的年轻家庭流入，城市人口结构也会越来越“年轻”。以此来看，杭州、宁波等城市未来中大户型产品的市场份额还将会继续提升。
4.3高房价门槛下，能在京沪深留下的年轻家庭购买力更值得期待（略）
4.4“哈长沈“儿童流失促家庭小型化，中小户型产品结构性机会值得关注（节选）
值得注意的是，在典型城市中，也有部分城市的幼龄儿童出现了明显的外迁现象，比如哈尔滨、长春、沈阳等东北二线城市，2019年净迁出幼儿数量规模都超过了3万人。幼儿人口的向外迁出也意味着这些城市多成员家庭数量的减少，当地家庭结构逐渐趋于小型化。以哈尔滨为例，从2016年以来哈尔滨的户均人口规模呈现明显的下降趋势，2018年仅为2.43人/户，远低于当年国家平均水平。
在整体市场均因中大户型产品供应增多，中小户型产品市场份额普遍明显下降的背景下，这些城市受家庭规模小型化影响，住宅市场的成交主力仍以中小户型产品为主。以长春为例来看，在其楼市成交结构中，中小户型的产品一直占据较大的市场份额，2019年120平方米以下的户型成交占比继续保持在6成以上。
而在未来几年，哈尔滨、长春等城市人口流出之势仍难以逆转，家庭规模也会更加小型化，住宅市场上中小户型产品的置业需求占比也会进一步增多。因此，对于这些家庭趋于小型化的城市，建议企业在布局时更应关注中小户型产品的结构性机会。
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