[克而瑞]中国租赁住宅行业监测报告-市场篇

2020-12-10 10:45:50

  2020年11月,政策方面,“十四五”规划的出台,给租赁住房行业大的指引方向,加之今年暴雷事件频发,各城市加大市场监管力度,加强行业管理,促进行业健康发展。

  投拓方面,仅深圳一城成交了8幅含只租不售人才住房用地,累计建面25万方,而含自持住宅用地上海成交2幅,合计建面14万方。

  金融方面,随着渐渐收紧的融资政策,华发集团、中海等公司选择通过发行公司债融资的方式来偿还即将到期的前债。

  城市方面,随着租赁市场走向传统淡季,55城租赁市场租金环比下跌,而随着年末将至,空置率提升,新增供应量环比提升显著。重点8城,广州分散式公寓逐渐恢复常规状态。

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  政 策 动 态

  ① 权益保障  11月,中央十四五规划中提出坚持“租购并举,因城施策”;各城市出台符合自身发展的各类权益保障政策。

权益保障政策

  ② 市场监管

  由于今年长租公寓“暴雷事件”频发,各地政府从企业信用评级、风险提示等方面入手,加强对租赁企业的监管。

市场监管

  ③ 租赁供应西安增加租赁住房市场供应,涉及新建、改建、盘活等项目,同时加大培育租赁住房企业;南京补充存量房屋改建为租赁住房实施细则。

租赁供应

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  投 拓 动 态

  ① 租赁用地  11月租赁用地成交集中在深圳,共成交幅,皆为须配建人才住房的租赁用地,成交总建面约25.5万平方米,环比下降66.3%,进入年底,成交增速较前几月有所下降。

成交面积

  2017年7月至2020年11月全国重点八城租赁用地累计成交223幅,总建面约1395.5万平方米;其中长三角沪宁杭合计成交约171幅,占比约等于4/5。

租赁用地

  ② 含自持住宅用地

  11月重点城市中仅上海有2幅含自持土地成交,总成交建面约为14.06平方米,较上月环比下降47.64%。但相较于其他0成交的重点城市,上海含自持住宅土地成交的热度依旧相对较高。

成交面积及幅数

  自2016年初以来,至2020年年末,上海含自持土地成交宗数追平杭州,两个城市累计成交数额相同,均为139宗,但杭州的成交总建面为252.8万平方米,依旧比上海高出36.68万平方米。

住宅成交

  近两年租赁土地成交呈现价涨量跌的趋势,2020年溢价率高达8%,提升明显。

  2020年后疫情时代,市场触底反弹,第三季度累计成交63.52万方,同比涨幅约13.6%,环比涨幅18.1%。2020年成交均价和溢价率均表现出明显走高趋势,其主要原因是部分只租不售型人才公寓用地入市,拉高城市整体均价。11月成交土地均为含自持(上海)或人才住房部分(深圳)住宅用地。

  2020年1月租赁用地成交密集,共成交约104万方,占1-9月总量比重约40%。2月上海仁恒置地竞得建面超百万方的地王,其中租赁住房超10万方,成交均价28536元/平米,拉高重点城市租赁用地整体均价。10月租赁用地成交均价有所上升,但与此同时,10月新房成交均价环比下降8.7%至29162元/平米。11月新房成交价环比上升4.06%。

租赁土地

  ③ 行业收并购及股权变更  

  中央全新出台了“三道红线”,加大了地产开发公司融资的管控和限制。在此环境下,一众大体量、高负债的地产开发公司为了应对新的标准,展开了大规模的股权转让,出售重资产以重新整合资本,尤其是酒店、娱乐、零售板块出现大量抛售。

进入11月,部分房企进一步抛售出现亏空或者低收益的资产和土地,其中包括招商蛇口及其子公司持有的招胜阁置业管理公司。

企业并购及股权变更

  

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  金 融 动 态 

  2020年进入尾声,随着渐渐收紧的融资政策,部分公司选择通过发行公司债融资的方式来偿还即将到期的前债,其中包括华发集团、中海集团,而其余部分今年未能在国内市场完成预期债券发行指标(或因境内融资成本自8月以来不断走高)的地产公司则将目光放在了海外,其中包括合景泰富、保利集团以及景瑞控股。

与此同时,本月没有公司发行租赁住房专项债。可见,2020剩下的1个月,各大公司的首要目标都是根据中央发布的具体指标,理清债务。


国内国际利率

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  城 市 动 态

  ① 全国55城市场 

  1)55城量价变化

  2020年11月,55城租金平均价格为30.53元/平米/月,环比下跌0.55%,较去年同期下跌显著。随着冬季的到来,租赁市场已进入传统淡季,租金均价从9月以来继续下滑,大部分城市租金下调。

租金变动

  2020年11月,55城个人房源新增供应690455间,环比上升10.62%,相较上月供应量上升显著,尽管迎来传统租赁淡季,但随着即将进入年末,有一部分租赁合同到期,也使得租赁市场上的房源量空余,从而供应量上升。

新增供应

租赁指数

  

  【 深 圳 篇 】

  租赁用地:深圳租赁土地成交也表现出一定的季节性趋势,成交主要集中在一、四季度。2019年深圳计划供应租赁住房相关用地39万方,实际完成率较低。2020年政府供应力度加大,1-7月合计供应37.2万方,为历年来成交峰值。10月份租赁住房用地交易再创新高。11月未成交租赁土地。

  自持住宅:近三年深圳住宅竟配建体量约32.2万方,其中2019年出让最为密集,出让体量约21万方,占比高达2/3。2020年上半年竟配建地块相对较少,5月龙光以楼面价63165元/平米竞得一块宅地,配建人才房40760平。

11月配件地块成交高达8总地块,配件人才租赁住房共计25.5万平方米。

土地月度成交

  本月,深圳集中式公寓和个人房源租金都有些许下降,主要由于租赁进入传统淡季,加上年底部分外来人员返乡的情况,使得租金开始下跌。

深圳

  【 杭 州 篇 】

  租赁用地:为了培育租赁住房市场发展,杭州推出自2018年始,未来3年新增租赁住房用地占商品住宅比例约30%的计划。

  依据计划,2020年杭州推出租赁住宅用地面积将超过200万方。2020年上半年月成交量持续走低,累计成交41余万方,实际完成率较低,预计2020年下半年供地节奏将会加快。

  8月成交1幅地块,成交建面3.12万方,环比减少16.15万方。10月土地交易市场创下三年内新高,虽然只成交了1宗地块,但是该地块建筑面积高达37.64万方,交易价格为12亿人民币。11月无成交记录。

  含自持住宅:杭州自持土地的竞拍规则为竞自持,当竞拍价达到最高限价时,转入竞自持比例。

  近三年,杭州住宅自持体量高达240万方,居重点城市首位。2020年成交有所放缓,总体量约25万方,但仍维持在重点城市首位。

  进入10月,含自持住宅地交易呈稳定趋势,共成交2块宗地,合计建面约为13.2万方。11月无成交记录。

  本月,杭州个人房源租金环比下跌6.07%,此前蚂蚁事件使得杭州招聘市场环境一般,带动租赁市场走进低迷。

杭州

  【上海篇、北京篇、广州篇、南京篇、武汉篇、成都篇】(略)

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