作者 / 杨科伟、俞倩倩
指标说明
自房地产行业“去库存”以来，2018-2019年全国商品房待售面积持续下行，2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换，为市场各方所关注。
为此，我们梳理了全国百城数据，通过商品房待售面积（小口径），商品住宅狭义库存量（中口径）、商品住宅广义库存量（大口径）三个维度，每月20日定期发布《全国商品住房百城库存月报》，以期将库存总量变化趋势和各城市市场的差异分化能及时传达给市场。
1、商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
2、商品住宅狭义库存量：指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。
3、商品住宅广义库存量：指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算。
11月末，随着年末冲刺季来临，房企推货节奏明显加快，供应稳步增长，成交与上月基本持平，致百城狭义库存环比微增1%，同比增长9%，去化周期增长至11.6个月。分能级来看，一线城市库存压力相对较小，狭义库存与上月基本持平，成交热度延续使得去化周期延续下行走势，降至2019年以来新低，仅为9.96个月；二线城市中部分热点城市受调控升级影响，成交热度转淡，狭义库存同比仍上涨15%，在不同能级城市中居首；去化周期11.68个月，较2019年同期也维持正增长。三四线城市无明显库存积压，库存量与去年基本持平，去化周期略高于百城平均，但低于1年，库存风险基本可控。
01
商品房待售面积持续下行至4.9亿平且较年初降7%，其中住宅锐减14%
国家统计局公布数据显示，11月末，商品房待售面积49287万平方米，比10月末减少204万平方米。其中，住宅待售面积减少201万平方米，办公楼待售面积减少34万平方米，商业营业用房待售面积增加12万平方米。
年末将至，纵观2020年待售面积数据变化, 1-2月有一轮跳增，此后随着商品房成交的逐步恢复，整体库存量也在缓步回落，待售面积连续9个月下行，当前总量低于年初水平7%，不过随着成交增长动能转弱，整体待售面积降幅在收窄。分业态来看，住宅待售面积下降最为显著，较10月末继续减少201万平方米,较年初锐减14%；商业、办公延续波动态势，虽然疫情负面影响在逐步消退，但是考量到国内经济形势依旧严峻，居民消费增长动力不足，未来去化压力依旧较大。
02
狭义库存：整体稳步增至5.7亿平，二线同比增15%占比过半
据CRIC监测数据，2020年11月百城商品住宅库存量达到了57155万平方米，环比微增1%，同比上涨9%。纵观百城2020年以来狭义库存变动趋势，基本延续波动上行，一季度受新冠疫情影响，供求基本“停摆”,狭义库存量维持在5.3万平方米持续波动，4-8月随着各地复工复产，供应、成交持续恢复下，库存缓步爬升至5.6万平方米，“金九银十”期间行情转淡，因疫情积累的购房需求消耗殆尽，加之热点城市加码政策持续发酵，整体成交增长动力减弱，导致库存显著跳增，而后趋稳，预计12月还将延续高位波动的趋势。
各能级城市11月库存环比上月基本持平，同比均有不同幅度的上涨，其中二线涨幅居首，达到15%；一线和三四线城市因成交表现好于预期，同比分别上涨了10%和2%，库存风险依旧可控。
一线城市中，广、深同环比保持增势，以广州为例，11月末库存为1245万平方米，达到2019年以来的阶段性高点；北京同比涨幅19%居首，自2020年下半年以来，北京狭义库存便在1400万平方米高位波动，11月末达1348万平方米；值得关注的当属上海，得益于中高端购房需求的稳步释放，2020年以来库存量逐月波动下行，至11月末降至678万平方米，同比降幅达13%，供不应求市场格局持续。
二线城市中，约2/3共20城11月库存同比上涨，多数城市涨幅在35%以内。长沙、郑州、武汉、南京等库存上升涨幅均在40%以上。武汉因新冠肺炎影响，一季度楼市基本停摆，4月以来虽然供求逐步恢复，但成交放量远不及供应，因而导致了库存的急速攀升。南京则是因7月“新九条”加码调控，使得下半年成交基本进入“瓶颈期”，供应持续放量下，库存整体延续上行走势。此外，在10个库存下降的城市中，南昌、海口、宁波跌幅显著，以宁波为例，因短期内投机性购房需求增加，成交高热不退，库存降幅达到了37%。
三四线城市相比2019年末涨跌参半，不过不同城市间分化持续加剧：芜湖涨幅最大，同比近乎翻番，日照、柳州、扬州、防城港次之，涨幅也在50%以上。下跌城市以东南沿海三四线为主，典型代表为中山、衢州、淮北、泰州等城，跌幅均在30%以上。
图2-3 2020年11月末商品住宅库存量同比上涨TOP20城市情况（略）
表2-1 百城2020年11月末商品住宅库存量和同环比变动情况（单位：万平方米）（略）
03
库存消化周期：维持在11.6个月，仅一线持续下行且显著低于百城平均
因库存微增，成交转淡，11月末商品住宅去化周期也由10月的11.46个月小幅上涨至11.6个月，与去年11月末基本持平，总体呈现出下行后趋稳态势。分能级来看，一线因良好成交热度，去化周期保持下行，降至9.96个月，低于百城平均；二三线去化周期基本持稳在11-12个月，不过整体库存风险基本可控。
具体来看，一线城市去化周期最短，除北京高达16个月以外，上海、广州、深圳均小于或等于1年，基本不存在库存积压。其中上海的同比降幅最为明显，达到了40%；而深圳去化周期最短，仅为6.5个月；广州虽然库存总量较大，但是依托于良好的成交表现，11月末的消化周期也保持在10个月左右，库存风险相对可控。
30个二线城市中仅有太原、大连、沈阳3个城市库存消化周期超过20个月，多数城市去化周期在12个月以内。从变化情况来看，商品住宅消化周期同比涨多跌少，仅南昌、贵阳、海口、厦门、宁波、银川、合肥等少数几个城市较2019年11月出现显著下滑，而前期市场热度较高的“万人摇”城市，诸如成都、杭州、南京等因调控加码，成交疲软，整体消化周期较去年同期均有了不同程度的上扬。不过多数城市消化周期依旧维持在18个月以内，短期并无库存风险。
三四线城市涨跌参半，分化持续加剧，整体来看，温州、常州、绍兴、徐州、东莞等城市11月末消化周期维持在8个月以下，库存压力相对较小。而江门、梅州、连江等基本面缺乏支撑的三四线城市不仅消化周期高达40个月以上，且较2019年末均有上行趋势，库存风险逐步浮出水面。
表3-1 百城2020年11月末商品住宅库存量去化周期和同环比变动情况（单位：月）（略）
04
广义库存：跳增至36亿平重回高位，廊坊、郑州等中部城市同比增35%以上
纵观2020年以来百城广义库存变化情况，1-8月缓步上行，9月因三四线新开工加快致广义库存显著跳减，10月供应“腰斩”叠加土拍缩量，广义库存延续低位徘徊趋势，11月末回升至362893万平方米，同环比涨幅均达到了6%。究其原因，一方面新房供求持稳，狭义库存延续小幅上行；另一方面年末冲刺季在即，叠加北方城市“冻土期”来临，开工进度普遍放缓，使得未开工地块总建面有了显著上升。
分能级来看，一线的库存风险最低，11月环比微降3%，同比仅增2%，与去年同期基本持平。其他各能级城市广义库存同环比均有不同幅度的上涨，涨幅基本在5%-6%，库存风险并不算太大。具体来看，
一线城市中广州广义库存量最大，2020年11月末已达5836万平方米，同比大幅上涨11%，而北京、上海、深圳广义库存同比均有不同程度的下降，其中上海、深圳跌幅较为显著，均在10%以上，主要得益于短期内资金驱动型购房需求集中释放，成交高热不退，带动整体广义库存稳步下行。
二三线城市中，贵阳、大连、沈阳、唐山、石家庄、沧州11月末广义库存量遥遥领先，突破1亿平方米，株洲、烟台、南昌、蚌埠、太原、宝鸡、佛山次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。
相较于2019年同期，多数城市广义库存量同比变动不大，涨跌幅基本不超过15%，不过不同城市分化持续加剧，以廊坊、郑州、洛阳、张家口等为代表的中部城市广义库存量显著增加，涨幅超35%，原因无外乎以下两点：一是地方政府财政依赖度较高，今年加快供地导致未开工地块量增加；二是疫情压缩居民收入使得整体行情转淡，以郑州为例，楼市基本“凉凉”，首付分期，降价打折现象屡见不鲜，也难挽回成交颓势。而重庆、南宁、成都、西安、合肥等城市广义库存量稳步回落，跌幅均超20%，目前的库存风险基本可控。
表4-2 百城2020年11月末商品住宅广义库存量和变动情况（单位：万平方米）（略）
综上，当前市场行情转淡，成交初显疲态，无论是广义库存、还是狭义库存，都延续了高位波动的走势。不同能级城市呈现出显著分化，一线得益于中高端购房需求的持续释放，库存消化周期持续走低，目前已降至10个以下；热点二线因调控加码频频，购房者观望情绪加重，整体库存较去年同期涨幅居首，短期库存压力依旧较大；三四线成交表现好于预期，当前库存基本与去年年末持平，消化周期12个月以下，库存风险基本可控。
预判未来，我们认为，12月是房企业绩冲刺季，加之“三条红线”的客观压力，房企对于现金流回款的关注度也会较高，加快推盘节奏是大概率事件，不过考量到当前成交增长动能减弱，下月整体库存仍有望与本月持平或小幅微增。不同能级城市分化持续加剧：
一线供需两旺势头延续，库存高位维持，不过依托于良好的成交表现，库存风险基本可控；核心二线城市因调控政策持续发酵，可能会出现短期库存攀升等问题；相较而言，广大基本面缺乏支撑且购买力严重不足的三四线城市，诸如江门、梅州、连江等，目前商品住宅消化周期均在40个月以上，中长期库存风险依旧较大，应当引起高度重视。
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