导读
2021年佛山房地产市场或将持续升温，年内成交或将先降后升。
◎ 研究员 / 杨科伟、柏品慧、李诗韵
2020年，大湾区房地产市场出现轮动上涨行情，深圳、东莞市场率先转暖，而在深圳、东莞政策加码后，广州、佛山市场全面启动，全年佛山成交面积同比增长5%。作为万亿GDP城市，未来2-3年佛山房地产市场将如何演变？成交是继续回升还是转降？
01
2020年大湾区楼市轮动上涨
佛山成交同比增5%
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一、2019年粤港澳大湾区获批，楼市反响平淡仅珠海成交转暖
（本节有删减）
2019年2月，粤港澳大湾区正式获批。对标国际一流湾区、建成世界级城市群——《粤港澳大湾区发展规划纲要》对粤港澳大湾区的战略定位、发展目标、空间布局等方面作了全面规划，擘画了未来发展的美好蓝图。从基础设施互融互通，到人才等市场要素加速流动，粤港澳大湾区发展对于房地产行业而言，无疑应是利好。但事实上，2019年大湾区楼市整体并未出现明显起色，政策拉动效应明显不及市场预期。2019年，广州、深圳、惠州、中山等粤九城商品住宅成交面积共计6366万平方米，基本与2018年持平，相较2016年高峰值下滑约14%。
二、2020年大湾区市场现轮动上涨行情，由深莞扩散至广佛
进入2020年，受益于疫后流动性宽松，潜在购房需求加速释放，投资性购房需求率先入市，一致性价格上涨预期下刚需、改善性购房群体加速入市，蛰伏三年的大湾区楼市迎来轮动性上涨行情。
深圳是本轮行情的起点，由于长期供应紧缺，积攒了大量潜在购房需求，另一方面，稀缺性叠加市场向好预期，深圳房产历来被视作优质投资标的。疫情得到控制后，深圳率先受到市场关注，大量富余资金持续流入楼市。2020年3月，商品住宅成交面积迅速升至36万平方米，4月成交同比由负转正，增幅达到20%。
东莞毗邻深圳，承接深圳外溢购房需求，受深圳楼市高热辐射，东莞市场迅速转暖。4月，东莞商品住宅成交面积同比回正，增长1%，此后数月，成交保持高位运行，同比增幅显著扩大。
随着深圳、东莞相继加码调控、封堵政策漏洞，市场关注焦点逐渐转向广州、佛山。6月，广州、佛山商品住宅成交面积同比齐齐转正，此后成交表现愈加亮眼，广州同比增幅持续走阔，12月更是达到99%，而佛山成交持续发力，同比增幅一直维持在30%上下。
02
周期变化三大关联指标
映证佛山属需求驱动型城市
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一、幼儿在园人口：需求先行风向标，三次快增指向未来市场转好
经测算，佛山幼儿园在园人口与商品住宅成交面积相关系数达到0.78，说明两者间具有较强的正相关关系。直观来看，在2011-2019年间，佛山幼儿园在园人口出现过三次的快速增长，分别在2012年、2014年、2019年，增量都在1.4万人以上，2012年更是达到了2.46万人，而在其后1-2年内佛山商品住宅成交也顺势进入快速上升通道。在2016年-2018年间幼儿园在园人口增量明显下滑，年平均增量仅为1.1万人，2018年更是不足1万人，此后1-2年佛山楼市也处在蛰伏甚至下行期。由此可见，幼儿园人口变化往往先于楼市变化，一定程度上，可以视作未来市场走势的风向标。
而从其现实意义上来解释，幼儿园在园人口变化确实能够折射出购房需求变化，帮助我们预测楼市的周期性波动。幼儿入学常常附带着增加独立学习、生活空间的需要，催生改善性购房需求。此外，上述结果还表明佛山的市场需求以居民自住以及改善性需求为主，学区房市场更具抗性。
二、住户杠杆率：市场晴雨表，加杠杆幅度同步于楼市冷暖变化
住户杠杆率是衡量居民购买力和加杠杆购房意愿的重要指标，居民加杠杆购房意愿强烈，需求驱动下房地产市场自然向好，当年成交面积和住户杠杆率会出现同步快速攀升走势。
数据也验证了我们这一观点，佛山住户杠杆率与成交面积之间有正相关关系，相关系数为0.73。2014-2016年间，住户杠杆率由27%快速攀升至39%，年均增幅超过5个百分点，2016年增幅更是高达8个百分点，在此期间，佛山楼市持续向好，成交面积增量逐年扩大。而进入2017年，佛山楼市转冷，住户杠杆率增速显著放缓至4个百分点上下。总的来说，居民加杠杆购房乃是佛山市场周期变化的核心动因。
三、存贷比：反向指标，整体降幅同步于市场强弱转化
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03
本地及广州外溢需求强弱转化
主导佛山楼市周期性升降
历史不会简单的重复，但总是压着相同的韵脚。作为股票技术分析的有效工具，艾略特波浪理论屡经市场检验，成为市场周期性分析的重要理论。简单概括艾略特波浪理论，主要有两大核心观点：
其一，在任何浪级的趋势中，与大一浪级趋势同向的作用浪总以五浪方式展开，其中浪1、浪3和浪5为驱动浪，浪2和浪4则为调整浪。
其二，五浪形态整体呈现3大典型特征：浪2的运动永远不会超过浪1的起点；浪3永远不是最短的一浪；浪4永远不会进入浪1的价格区域。
参考艾略特波浪理论，分析佛山历月商品住宅成交面积滤波的周期性变化，不难发现佛山房地产市场周期完全切合艾略特五浪形态。无论是从波峰运行到波谷的下降周期，还是从波谷运行到波峰的上升周期，均由五浪形态所构成，包含3个驱动浪和2个调整浪，并符合五浪形态所具备的3大典型特征。
具体而言，2012年7月-2014年2月为五浪下降周期，2014年3月-2016年8月为五浪上升周期，2016年9月-2020年2月为五浪下降周期，2020年3月以来则进入新一轮五浪上升周期。
一、20个月温和下降周期源于严峻经济形势、购房消费降级高价地难去化
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1、12年7月至14年2月温和五浪下降周期，时跨20个月成交滤波跌26%
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2、动因：经济严峻拖累楼市共振，购房消费降级高价地价值实现度较差
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二、30个月迅猛上升周期源于本地购房消费升级叠加广州需求不断外溢
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1、14年3月至16年8月迅猛五浪上升周期，时跨30个月成交滤波增197%
2014年3月-2016年8月，佛山房地产市场步入迅猛的五浪上升周期，时间跨度达30个月，成交面积滤波由上一轮下降周期的波谷59迅猛提升至本轮上升周期的波峰176，累计涨幅高达197%。
具体而言，2014年3月-2014年11月为上升驱动浪1，时间跨度9个月，预示着市场筑底回升的拐点形成，并步入新一轮上升周期，期间市场波动幅度最为剧烈，成交滤波增长77%。2014年12月-2015年2月为下降调整浪2，时间跨度3个月，成交滤波微降4%。2015年3月-2015年6月为上升驱动浪3，时间跨度4个月，成交滤波增长26%。2015年7月-2015年10月为下降调整浪4，时间跨度4个月，成交滤波下跌4%。2015年11月-2016年8月为上升驱动浪5，时间跨度长达10个月，成交滤波增长45%，预示着市场步入加速赶顶阶段。
综合而言，本轮五浪上升周期市场上升动力甚为强劲，不仅时间跨度长达30个月，而且成交面积滤波从波谷到波峰大增197%。3个上升驱动浪时间跨度23个月，其中上升驱动浪5时间跨度最长达10个月，上升驱动浪1市场波动幅度最为剧烈，期间成交面积滤波涨幅达到77%。2个下降调整浪时间跨度7个月，期间市场回调幅度较小，成交滤波跌幅皆不足5%。
2、动因：二孩家庭刺激购房消费升级，广州需求外溢广佛板块最受益
我们认为2014年3月-2016年8月佛山房地产市场进入迅猛五浪上升周期的核心动因，不乏以下两方面因素：
其一，全面二孩政策刺激佛山出生人口放量增长，二孩家庭大幅增多，刺激本地购房消费升级，改善性需求持续释放，三房始终是楼市成交主力，四房成交占比也是稳中有升。
具体而言，2016年初全面二孩政策正式落地执行，极大程度刺激适育家庭生育需求，2016年全国迎来又一个生育高峰期，全年出生人口高达1786万人，创近年来新高。
2015年以来，佛山适婚家庭生育意愿明显提升，户籍出生人口及出生率均稳步提升。2017年佛山更是迎来生育高峰期，全年户籍出生人口多达99018人，创近年来历史新高，同比增长63%，户籍人口出生率快速提升至24.2‰高位，较2016年增加8.8个千分点。
得益于本地出生人口大幅增多，佛山购房消费需求持续升级，以期改善居住功能空间。受此影响，佛山刚需明显退坡，两房成交占比持续走低，2016年降至10.3%，较2014年净减少3.4个百分点。改善性需求持续释放，三房仍是楼市成交主力，成交占比长期保持在60%以上高位，四房成交占比持续提升，2016年升至20.8%，较2014年净增长3.1个百分点。
其二，广州购房需求不断外溢至佛山，广佛同城片区成交显著放量，房价出现一轮报复性上涨行情，甚至激活非广佛板块市场热度，市场价值发生质的蜕变。
具体而言，2014年8月，佛山松绑限购政策，户籍居民以个人为单位限购2套住房，非户籍居民限购1套住房，且无需社保或纳税证明，成为广东省首个放松限购城市。2015年5月，佛山全面取消限购政策。
受此影响，广州购房需求不断向佛山外溢，其中不乏投资、投机性需求。广佛同城片区最为受益，成交显著放量，热点板块更是翻倍增长。典型如顺德区，2013-2016年，大良、容桂、陈村和北滘这类广佛板块成交均实现翻倍增长，整体涨幅明显高于区域内其他板块。尤其是大良和容桂板块，成交更具规模优势，2016年商品住宅成交面积双双突破100万平方米，创近年来新高，市场热度可见一斑。
又如南海区，2013-2016年，桂城、大沥和里水这类广佛板块房地产市场持续转暖，成交规模持续扩容，大沥和里水板块更是实现翻倍增长。2016年，狮山板块迅速崛起，商品住宅成交面积升至149万平方米，一举跃升至南海区首位，主要还是受广佛走廊价格暴涨挤压，叠加品牌房企纷纷进驻，市场价值发生质的蜕变。
三、42个月剧烈下降周期源于经济疲软、本地需求降级广州外溢需求退场
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1、16年9月至20年2月剧烈五浪下降周期，时跨42个月成交滤波跌55%
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2、动因：经济增长显疲态，广州外溢需求退场本地购房消费降级
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四、新一轮上升周期源于旧改提速、人口加速迁入，增量需求相对充裕
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1、20年3月开启五浪上升周期，驱动浪1成交滤波增65%现至调整浪2
2020年3月以来，佛山房地产市场进入新一轮五浪上升周期。其中，2020年3月-2020年11月为回升驱动浪1，时间跨度9个月，期间成交面积滤波增长65%。2020年12月步入下降调整浪2，并延续至2021年1月，时间跨度已有2个月，成交滤波已下跌2%。
综合而言，本轮五浪上升周期起始于2020年3月，回升驱动浪1时间跨度9个月，成交滤波涨幅达65%。目前，本轮五浪上升周期行进到下降调整浪2，且大概率已步入调整浪2的尾声。
2、动因：旧改全面提速、省内外人口加速迁入，转化为坚实需求支撑
我们认为2020年3月以来佛山房地产市场进入新一轮五浪上升周期，核心动因不乏以下两方面因素：
其一，在连番利好政策的助力下，2019年以来佛山“三旧”改造全面提速，旧改市场规模持续扩容，期间带动了一大批有较强购买力的增量购房需求。
早在2007年，佛山便率先开始探索城市更新，出台了相关的规范性政策，全力支持旧城镇、旧厂房、旧村居“三旧”改造。后续执行层面却是“雷声大、雨点小”，“三旧”改造整体推进进度缓慢。
2018年8月，佛山再次出台利好政策，深入推进“三旧”改造工作。2019年8月，广东省政府更是严令强化市县政府主体责任，主要负责人要亲自抓，各相关部门要明确分工，合力推进“三旧”改造工作。而在轮番利好政策的刺激下，佛山“三旧”改造工程明显提速。
佛山“三旧”改造规模不容小觑。依据广东省“三旧”改造三年行动方案显示，2019-2021年，佛山计划新增“三旧”改造面积4万亩，完成“三旧”改造面积2.5万亩，仅次于广州，位列全省第二名。以佛山下辖的禅城、南海、顺德三区为例，未来“三旧”改造项目多达108个，总面积约5.7万亩，仍需多年才能真正达成“三旧”改造计划，足以说明佛山“三旧”改造体量甚为庞大。
实力房企积极参与，助力佛山旧改全面提速。据不完全统计显示，万科、富力、保利等实力房企均积极参与佛山旧村改造项目，旧改已然成为房企获地的重要途径。典型如万科，堪称是佛山旧改市场的“老兵”，目前共计5个旧村改造项目均在有序推进，并成功孵化出万科金域世家、佛山万科广场等旧改项目。
其二，城市吸附力全面提升，新晋落户人口持续增多，省内外迁入人口大幅增长，并在一定时间内转化为增量购房需求，继而给佛山房地产市场提供更为坚实的需求支撑。
近年来，佛山不断调降人才落户门槛，并放开人才购房限制。2018年5月，佛山市政府严令大力推进户籍制度改革，继续放开放宽落户条件限制，力争2018年接收新市民落户10万人。2019年12月，佛山放开各类人才购房限制，在本市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，购买首套房不受户籍、个税、社保限制。2020年3月，佛山进一步调降人才落户门槛，中专以上学历即可申请优粤佛山T卡。
佛山户籍人口加速增长，人才新政成效显著。2010-2015年，佛山户籍人口稳步提升，年均增量不足5万人。2016年以来，得益于落户门槛不断降低，佛山户籍人口整体呈加速增长态势，年均增量均超10万人。尤其是2019年，佛山户籍人口大幅提升至461万人，同比净增长24万人。
省内外人口加速迁入，城市吸附力明显提升。2010-2015年，佛山外来人口持续净流入，省内、省外迁入人口都在1万人以上。2016年以来，佛山外来迁入人口放量增长，尤其是2019年，省内、省外分别迁入11.4万人和9.6万人，再创历史新高。
五、政策既是需求强弱转化导火索，也是周期波动的催化剂
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1、连番刺激性政策助涨2014-2016年迅猛上升周期
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2、政策接连加码放大2017-2019年周期下行幅度
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六、每轮周期升降变化均与本地及广州外溢需求强弱转化紧密相关
无论是上升周期，还是下降周期，市场需求强弱转化均是佛山房地产市场周期性变化的核心动因，再次映证佛山属于需求驱动型城市。
具体而言，2012年7月-2014年2月，佛山房地产市场进入相对温和的五浪下降周期，源于购房消费需求适度降级，高价地价值实现度较差，并加剧市场去化压力。2014年3月-2016年8月，佛山房地产市场开启迅猛的五浪上升周期，源于二孩家庭大幅增多，刺激本地购房消费升级，叠加广州外溢需求踊跃入场，迅速激活广佛板块乃至全市市场热度。2016年9月-2020年2月，佛山房地产市场步入剧烈的五浪下降周期，源于广州外溢需求渐次退场，本地购房消费适度降级。2020年3月以来，佛山房地产市场进入新一轮五浪上升周期，源于新晋落户家庭持续增多，省内外迁入人口加速增长，转化为不菲的增量购房需求。
我们认为佛山市场需求可划分为以下三类：其一，广州外溢需求，购买力最为强劲，置业偏好南海区、顺德区，广佛板块最为受益。其二，本地改善性需求，在佛山工作、生活时间较长，既有一定的经济基础，又有“土著”情结，置业偏好禅城区。其三，本地底层刚需，普通工薪阶层居多，价格是首要考虑因素，哪里便宜买哪里，置业偏好三水区、高明区。
相较于本地改善性需求以及底层刚需，广州外溢需求才是决定佛山市场周期性变化的核心动因。主要原因在于广佛已迈入全域同城化的新阶段，对于居住生活在广州主城区的客群而言，佛山下辖的南海区、顺德区已然成为广州外溢需求重要承接地，市场价值远高于广州下辖的增城、从化这类远郊区域。区别于佛山本地自住以及改善性需求，广州外溢客群基数更为庞大，并有较强购买力支撑，成为主导佛山市场冷暖变化的主要因素。
04
总结：2020-2022年进入温和上升周期
成交波峰约1600万平
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一、佛山进入新一轮温和上升周期，2022年成交或达波峰1600万平
2020年3月以来，佛山房地产市场便进入新一轮五浪上升周期，核心推动力在于旧改全面提速，省内外人口加速迁入，进而带动不菲的增量购房需求，并有望在较长时间周期内平稳释放。
区别于2014年3月-2016年8月迅猛的五浪上升周期，需求层面除了本地购房消费升级以及广州外溢需求踊跃进场之外，置业群体加杠杆购房同样是重要的催化剂，很大程度刺激潜在购房需求持续释放。
本轮上升周期并不缺需求支撑，但市场购买力或将是重要的制约因素。基于严控金融风险的现实需要，未来房地产行业将全面转向去杠杆，并上升为长效机制。联系到佛山居民杠杆率现已升至阶段性高位，未来进一步加杠杆的空间日渐逼仄，新落户家庭的购房需求较难在短期内急剧释放。
政策助推剂同样转弱。为了更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，佛山调控政策难言松绑，并将延续更长的时间周期。一旦佛山市场出现过热的征兆，不排除进一步加码的可能性，其对市场周期性波动的推动力或将大幅减弱。
基于潜在购房需求、市场购买力及政策预期等多方面因素考量，我们认为佛山本轮上升周期大概率将走出“慢牛”行情，时间跨度或将不逊于上一轮上升周期的30个月，但成交整体涨幅或将明显收窄，房地产市场并不具备爆发性增长的潜力。
2021-2022年，预计佛山房地产市场或将进入相对温和的上升周期，成交规模将稳中有升，年均涨幅保持在5%-10%区间范围，2022年商品住宅成交面积或将达到阶段性高点1450-1600万平方米。
二、2021年佛山市场整体先降后升，二季度成交回升四季度达年内高点
聚焦新一轮五浪上升周期，2020年3月-2020年11月为回升驱动浪1，时间跨度9个月，期间成交面积滤波增长65%。2020年12月步入下降调整浪2，时间跨度或将在3-4个月，成交滤波跌幅或将在5%附近。2021年二季度或将步入回升驱动浪3，时间跨度或将在8-10个月，成交滤波涨幅或将在10%左右。2021年末或将步入下降调整浪4，时间跨度或将在3-4个月，成交滤波跌幅或将在5%左右。2022年二季度或将步入回升驱动浪5，时间跨度或将在7-9个月，成交滤波涨幅或将在10%附近。
我们认为2021年佛山房地产市场或将持续升温，年内成交或将先降后升，预计全年商品住宅成交面积将达到1450-1500万平方米。其中，二季度市场或将进入上升小周期，届时楼市成交有望回升至高位，四季度成交或将达到年内高点，随后市场则将步入回调小周期。
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