调研感受
■ 得益于限价及限签政策，徐州新房市场成交规模保持量价齐稳。2020年市本级商品住宅成交814万平方米，成交均价11884元/平方米，分别同比增6%和11%。但新房市场数据上的平静难掩土地市场的燥热。
■ 土拍上百轮，地价贴近房价。2020年至今徐州涉宅用地土拍动辄竞拍百轮以上，招商蛇口经过796轮竞得铜山区（高新区）一宗宅地，溢价率138%。2021年颐居经147轮竞得泉山区宅地，成交楼面价达1.69万元/平方米，而周边在售项目玖玺最新加推备案均价为2万元/平方米。
■ 在实地调研后，我们认为徐州当前房地产市场存在以下机遇利好和风险压力：1) 机遇利好：a) 城市基建与规划落地，附带发展动力开始释放 b) 产业升级、就业增加下人口回流明显 c) 棚改规模能覆盖新房成交规模，未来市内待改余量巨大 d) 政府控制供地保证各区域新房供求稳定； 2) 风险压力：a) 东部新城地价飙升，未来房价上涨压力大 b) 地价-房价螺旋上升，后续调控收紧概率较大 c) 热点板块一房难求，郊环板块存量巨大，市场分化明显 d) 南部新城（高新区）规划落地过慢，楼市去化艰难。
◎ 作者 / 杨科伟、姚郑康
徐州市下辖5个市辖区、3个县、2个县级市。下文对房地产市场的阐述主要围绕市本级即泉山区、鼓楼区、云龙区、贾汪区、铜山区展开。泉山区、鼓楼区、云龙区为徐州市中心城区，铜山区与贾汪区在地理上将中心城区环绕。三环（北三环、东三环、西三环和东三环南路）以内为中心城区老城区；绕城高速（京台高速、连霍高速、淮徐高速）则分隔城区与郊区市场。徐州市发展规划以东拓南进为主，相对应的建立了跨贾汪区、鼓楼区、铜山区的经济技术开发区（下称经开区），即东部新城和铜山区内的高新技术开发区（下称高新区），即南部新城。
徐州当前房地产市场热点主要围绕徐州站和徐州东站连线一带，尤以云龙区万达广场以东至徐州东站（上图红色区域）。2020年起土拍市场9幅成交楼板价过万元涉宅地均位于这一区域。
01
土地市场
土拍规模冠绝江浙沪
但核心区域供地稀缺
徐州土拍规模冠绝江浙沪。从CRIC监测数据来看，2020年江浙沪2省1市中徐州涉宅用地出让规模最大，达330幅3271万平方米，一倍于上海、杭州、南京等一二线城市。
但品牌房企普遍在徐拿地成本高、争抢激烈，高溢价、高轮数是常态。2020年至今徐州土拍市场持续高热，中梁、中南、招商蛇口、金辉、弘阳、华润、正荣等品牌房企拿地溢价率超100%，其中中梁以总价24.9亿竞得铜山区宅地，经476轮竞价后以溢价率190%竞得。土拍规模冠绝长三角，品牌房企在土地不稀缺的徐州为何高溢价拿地？热点地块频频竞拍上百轮是为何？
事实上，徐州热门板块供地极为稀缺，这是由各区土地供应规模不均匀所导致的。以2020年为例，徐州涉宅用地共计成交330幅，其中位于市本级五区且非安置用途的涉宅用地仅74幅，占比22%。其中贾汪区占绝大多数，当前市场热门区域泉山区、云龙区仅成交10幅涉宅地，占全市土拍仅3%。因此虽然徐州年供地规模极大，但所处热点板块的土地寥寥无几，品牌房企自然须高溢价、高轮数竞争。
另外，政府有意通过土地供应平衡各区发展并促进其规划落地。以铜山区为例，2017年区域涉宅用地成交达39幅，为历史峰值。后逐年减少至2020年仅剩7幅。优质土地热度陡增，中南、中梁、新城、美的、弘阳竞价476轮争抢铜山宅地，并最终中梁已高价竞得XT2020-36号地块总价地王。政府控地后房企抢地，这一系列举措既拉高了区域未来预期，提高了区域价值，也平衡了市内各区域地价水平。
由于至2021年2月以前徐州土拍未设置限地价、限溢价率、限轮数等调控措施，高溢价、高轮数的土拍下泉山区、云龙区等热点区域地价快速蹿升，进而带动新房市场房价强烈上涨预期。
02
购买力
公积金政策宽松化
棚改安置仍是楼市支撑中坚力量
房价上涨预期下购房者心理以非理性恐慌购房为主。如绿地淮海国际博览城项目2019年底首开去化不佳，后周边宅地高价成交后销售解困，至2021年一季度末项目一二期已售罄。
除了近年劳动力回流带来的常住人口正增长外，我们认为支撑徐州新房年均千万平方米成交规模以及购房者恐慌性购房的购买力主要来源于两个方面：
公积金政策逐年放宽，巩固购房者购房支付能力。自2019年起徐州陆续实施了“苏北5市通迁”、“淮海7市公积金互认互贷”等政策，降低了周边城市入徐置业的门槛难度并提高了其购买力。后允许公积金组合贷款以及公积金贷款提额两项政策更是将购房者置业范围由刚需产品提升至改善产品，以公积金提取、贷款组合上线80万元计算，对非热门板块在售项目均有较强支付能力。
棚改规模能覆盖新房成交规模，未来市内待改余量巨大。近4年徐州棚户区改造开工规模逐年降低，2021年计划新开工1360万平方米，较2018年减少767万平方米。但从体量上来看徐州年棚改开工规模仍逾千万平方米，仍足够支撑全市楼市销售。简单以2020年徐州商品住宅成交规模对比，2020年徐州棚改开工规模与全市新房成交规模相当；市本级五区成交规模更是远不及棚改规模。从实地调研情况来看，徐州市五区内仍有大量待旧改、棚改土地。此外，2020年徐州共计成交59幅安置房地块，其中33幅地块位于市本级。因此我们认为棚改安置在中长期仍将是徐州楼市最主要支撑力量。
03
区域成交
郊环内新城供不应求
郊环外库存高压去化艰高
在棚改安置与公积金贷款宽松的支撑下，徐州楼市购房需求逐渐分层，棚改客户的改善与普通客户的刚需并行。同时土地供应不均和土拍热也导致了徐州各区域楼市表现分化明显。
绕城高速以内鼓楼区、云龙区、泉山区和经开区市场火热，在售新房房源较少供不应求。多个地王带动下二手房价格急升与受限价的新房形成倒挂价差，倒挂项目主要集中在三环以外绕城高速以内东部新城以及云龙湖东区板块。区域内购房者以本市居民为主，购房目的以改善为主。在售项目日均来访量25组，开盘加推认筹比大于1。
绕城高速以外市场急转直下，经开区东部以及贾汪区、铜山区东部项目去化较艰难，其中贾汪区至2021年2月商品住宅库存面积已达104万平方米。这一系列区域市场不佳的主因在于规划尚未落地、产业与配套不齐全。加上前期出让过量土地，地缘性原住民的购房需求难以消化市场存量。其中市场相对较好的是贾汪区潘安湖板块，随着徐贾快速通道的建立，交通便利后潘安湖板块内改善产品在与主城区房价价差优势下受到青睐。
较为特殊的是高新区板块，这一板块由于发展过于缓慢，仅具有强规划利好的大学路沿线项目去化较好。高新区2011年更名后至今仍未有明显发展，产业、配套不足下房价多年持平。因此高新区内购房者以乡镇刚需购房者为主。2019年后随着高新区土地供应逐渐缩减，多块地王出让后区域新房市场迎来解套时机，多个滞销项目去化加速。
总而言之，当前徐州楼市的“长牛”热市主要是由于土地供应不均匀和大体量棚改安置而来。但好在限售政策始终持严，且在2020年加强了对新房备案和装修价格的监管，加上限签政策的作用整体房价波动尚且可控、投资氛围不浓。在棚改安置的支撑下，我们认为徐州楼市中长期规模上将维持高位。
但仍需注意的是，高溢价、高轮数的土拍正持续撩动市场预期，未来区域房价将面临极大上涨压力。此外2021年3月徐州土拍开始实行“最高限价+现场摇号”新政，我们认为徐州政府有望夯实调控主体责任，3-5年内将有一定政策收紧动作，如土拍限价、新房限购等。届时部分高价地及冷门板块滞销盘存在较大横盘风险。
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