[易居研究院]2020年全国50城房价涨幅偏离度研究报告

2020年全国主要城市房价涨幅总体温和，2021年宁波、徐州、南通等房价过热城市有调整压力

  上海易居房地产研究院4月15日发布《2020年全国50城房价涨幅偏离度研究报告》。该报告显示，2018-2020年50城房价涨幅连续3年负偏离，预计2021年房价涨幅将继续收窄。2018-2020年50城房价涨幅连续3年负偏离，但数值不大，偏离程度不明显，客观上不具备较高的参考价值。2021年以来，多个热点城市调控继续升级，部分城市房贷政策也有所收紧，预计今年多数城市楼市将继续稳中有降，主观判断50城房价同比涨幅将收窄，偏离标准差预计仍为负值。主要是2016-2017年的正偏离太大，而2018-2020年的负偏离又较小，需要较长时间来进行均值回归。不同城市所处阶段不同，2021年二线城市房价表现将相对更好。2020年，一线城市房价涨幅偏离已明显向均值回归，2021年预计房价涨幅将收窄，负偏离将小幅扩大；强二线城市和弱二线城市房价涨幅仍为负偏离，虽然从数值来看偏离均不明显，但考虑到已连续3年小幅负偏离，这两类城市2021年向均值回归（即房价上涨）的动力比较强，负偏离度将缩小；三线城市涨幅也继续负偏离，数值来看偏离不明显，且仅连续2年负偏离，其向均值回归的动力要小于强二线和弱二线城市。

  易居研究院研究员表示：2021年，类似宁波、徐州、南通这些房价上涨时间较长，涨幅较大的城市，存在较大的均值回归动力，房价涨幅大概率将收窄，对应偏离标准差减小。对于负偏离程度较小，可能仍在调整初期的城市，如无锡、兰州等房价涨幅还有进一步负向偏离的空间；对于负偏离程度较大，可能在调整末期的城市，如贵阳等，2021年房价下行空间小。

  报告主要有以下几部分组成：

  一、房价涨幅偏离度的计算方法

  本报告内的房价数据综合考虑了全国50城新房住宅价格和二手房价格，以弱化限价政策以及统计方式问题对新房价格的影响，更加贴近真实市场情况。综合考虑各城市的GDP和城区人口数量，将50个城市分为50城、一线城市、强二线城市、弱二线城市和三线城市等5个类型。5个类型的城市房价涨幅取对应城市样本的房价涨幅中位数，以更准确地反映市场情况。

  标准差为某城市历史平均偏离均值的程度，偏离标准差个数则为当年偏离均值程度和历史平均偏离均值程度的比较。当收益率服从正态分布时，90%置信区间上下限为均值正负偏离1.65个标准差；95%置信区间上下限为均值正负偏离1.96个标准差。但50城房价涨幅不服从正态分布，样本量也不够大，只是做简单参考：当偏离标准差越大时，其发生的概率越小，超过1.65个标准差，概率小于10%；超过1.96个标准差，概率小于5%。因此，当偏离标准差绝对值大到一定程度时，比如1.5以上，其不可持续性越大，越可能向0回归；而当标准差不大时，客观上不具备很强的指导意义，需要结合主观进行判断。

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