调研感受
■ 不愧是前三位的全国百强县，居民收入和房价远超内陆省会城市,购买力强不差钱；
■ 内生需求主导市场，购房人总会接力上，上渠道上分销，客户洗洗总会有；
■ 二环内大面积改善，二环外乡镇刚需上车盘，城北、城东区域价值提升更快；
■ 政府严控供地规模，房企拿地拼马甲，高峰期370个马甲抢一幅地。
◎ 作者 / 杨科伟、李诗昀
01
土地市场政府严控供地规模
房企拿地拼马甲
张家港政府严格控制土地供应量，保证住房供应规模合理适度，2015年-2019年，张家港市涉宅用地年成交建面皆在200万平方米左右，与当年商品住宅成交面积基本保持一致，土地消化周期维持在1年左右。
张家港土地市场冷热基本与住宅市场保持同步。2016年-2017年，土地市场火热，房企竞拍热情高涨，平均楼板价由3000元/平方米一举跃升至6000元/平方米，单价地王记录频繁刷新。2018年下半年开始，土地市场转冷，溢价率显著回落。
土拍方面，张家港优质地块竞拍设置限价，达到网上竞价中止价格后竞买方式转为一次报价，以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人。为提高中拍率，房企往往身披多个马甲抢地。近期土地市场转暖，一度出现房企370个马甲争夺一块地。
02
历年楼市2018年下半年步入调整期
2020年市场回温
2016年，张家港楼市开始回暖，成交量价逐渐步入上行通道。2017年，张家港楼市持续火热，全年成交规模迈上200万平方米新台阶，成交均价突破10000元/平方米。2018年，上半年市场热度犹存，进入下半年，楼市开始降温，成交渐显乏力。2019年市场继续转冷，全年成交规模跌至181万平方米。2020年，伴随着土地市场转暖，楼市也有所回温，成交面积稳中有增。2021年一季度，张家港楼市相较去年底进一步回暖，但热度仍明显不及16、17年。
得益于政府严控供地总量，张家港新房供求基本保持平衡，库存风险整体可控，截至2021年3月，全市商品住宅库存面积约为176万平方米，库存消化周期13个月。
03
城市综述全国百强县前三，港口工业强市
外来人口超70万
张家港，苏州代管县级市，位于苏州东北部，南邻无锡，西接江阴，北滨长江。张家港下辖杨舍镇（主城区）、金港镇、塘桥镇、锦丰镇、乐余镇、凤凰镇、南丰镇、大新镇。
张家港连续26年位列全国百强县前三位，2019年，实现地区生产总值2547亿元，经济规模近乎与青海全省相当。张家港是港口工业强市，核心支柱产业冶金、机电、化工、纺织，其中冶金工业年产值超2000亿元。
依托产业优势和经济基础，张家港持续吸引务工人员流入，2019年，张家港外来暂住人口规模达到73.8万。
04
区域市场二环内改善、二环外刚需
城东、城北区域价值快速提升
以东、西、北二环路界，张家港主城区分为二环内和二环外两大区域，二环内新房价格普遍在20000元/平方米以上，优质学区房均价可达27000元/平方米，区域内大面积改善性项目居多，总价在300万元左右，二环外均价则在17000元/平方米左右，项目主要面向乡镇刚需客群。
从地理方位来看，张家港主城还可以分为城东、城西、城南、城北四大板块。城西、城南板块发展起步早，配套更为成熟，且地理位置离无锡、苏州更近，但随着张家港发展思路逐渐转向“西控南限东拓北延”，城西、城南未来发展空间已然有限。近年来，政府规划重点布局城东、城北，东连塘桥高铁新城，北设高新技术产业开发区、引进科创产业，并先后引入万达、金茂两大商业综合体，区域价值得以快速提升。
05
需求结构主城居民购房区域观念强
三室两卫户型更受刚需欢迎
区域偏好方面，张家港郊区居民热衷于进城购房，而主城区内市民安土重迁、地缘观念强，购房时首选原居住区域，较少外溢跨板块购房。
户型方面，考虑到功能性和总价，刚需家庭尤为偏好三室两卫、面积100平方米上下的户型。典型如棠颂云著项目，87平方米三室二厅一卫户型比95、104平方米三室二厅二卫户型去化慢，原因在于缺少一个卫生间，居住舒适性大打折扣。
06
政策环境限售2年、不限购
首套、二套房最低首付30%
张家港实行限贷、限价、限售。具体来说，首套、二套房最低首付比例皆为30%，二套房且贷款未结清最低首付比例40%，房贷利率首套5.2%、二套5.4%左右，目前银行贷款无异常，放款周期在1月以内。
2017年8月张家港落地限售，新房、二手房取得不动产证满2年后方可转让。2019年12月10日，张家港取消限售，但政策发布不满一日便被撤回，12月11日起限售继续实行。
不同于太仓、昆山，张家港是苏州下辖县市中少有的不限购城市。
07
购房能力本地居民购买力有支撑
外来产业工人买房上车难
张家港2019年城镇居民人均可支配收入达69243元，位居全国县级市前列，甚至远超绝大多数内陆二线城市。以全国城镇居民人均住房面积测算，房价收入比约为7.5，本地居民购买力仍有支撑。
张家港外来人口众多，但多为钢材、木材等产业工人，整体收入偏低，支付能力相较有限，买房上车难。
近几年，张家港棚改拆迁规模依然可观，居民拆迁可以选择货币化安置或实物安置，货币补偿标准大致在9000元/平方米，补偿标准整体偏低，对市场利好有限。
08
房企竞争1/3TOP50房企落子港城
金茂去年劲销63亿业绩领跑
碧桂园、万科、保利、金地、绿地、金茂、世茂、旭辉、中南、阳光城、建发、金科、新城、正荣、中骏等1/3的TOP50房企已落子张家港。
港城居民对品牌房企认可度颇高，2020年房企权益销售金额TOP10榜单中，品牌房企占据八席，本土房企仅金厦、江苏国泰入围。金茂更是凭借智慧科学城项目，在2020年劲销63.1亿，高居销售金额榜榜首位置。
09
营销策略五成以上项目启用渠道分销
佣金普遍2%
除了智慧科学城等有口碑、有规划、有政府背书的热销盘以外，张家港五成以上项目启用渠道分销，佣金比例通常为2%。典型如棠颂云著，项目前期阶段性上马分销，后期则主要依靠自销。
10
前景展望内生需求主导市场
楼市持续平稳运行
张家港楼市是典型的内生需求主导型市场。与太仓、昆山不同的是，张家港较少承接上海、苏州等核心城市外溢需求，投资性需求也并不旺盛，相反，张家港高净值人群更可能向核心城市外流。
展望未来，平稳仍将是张家港楼市的主基调，当然，类似于高铁新城、智慧科学城等规划利好刺激下的阶段性、结构性火热行情仍可能轮番上演。
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