导 读
稳地市关键仍在加大土地供应，紧调控背景下高价拿地仍需谨慎。
◎ 作者 / 马千里、周奇
4月末，重点城市集中拍地潮再次来临。本轮共有4个城市集中拍地，分别是广州、无锡、重庆和沈阳，截止4月29日，已有110宗土地入市出让，总建筑面积达1801万平方米。因此，和上一次长春拍地相比，这一轮土拍无疑更能反应集中供地新政对重点城市的土地市场影响。在土地拍卖“撞期”下，这些城市的市场热度较此前如何？集中供地下，地价水平是否相对平稳？
01
三城土拍热度表现分化
重庆五成以上地块成交溢价率超50%
4月26日~4月29日，广州、无锡、重庆迎来了第一场集中拍地。具体来看，截止发稿前，广州共有48宗土地入市，成功出让42宗，流拍6宗，共揽金超906亿元；重庆主城区46宗涉宅地成交了39宗，共揽金575亿元。无锡首批16宗地中已成功出让9宗，总成交金额也超过了百亿。
从溢价水平来看，作为三城中唯一不限地价的城市，重庆本次集中供地的成交溢价率最高。尽管在土拍前重庆出台了“部分热点地块若溢价率超50%土地出让金缴纳期限将缩短至一个半月”的新规，但仍有21宗地成交溢价率超过50%，占已成交地块的55%，其中招商蛇口竞得的沙坪坝区西永组团Ah标准分区商住地溢价率更是高达130%。重庆的土地市场之所以呈现出“出乎意料”的热度，主要原因在于重庆本次供应地块优质土地占比较高，如悦来组团、蔡家组团、两路组团，南区的茶园、西区的西永组团及大杨石板块等热点板块均有土地供应，且这些地块多瞄准“刚改”需求，对房企吸引力较强，最终多以高溢价成交。无锡和广州由于“限地价”的原因，平均溢价率相对较低。不过，无锡整体市场热度并不低，已成交的9宗地触及上限价进入竞自持阶段，包括一些较为冷门的地块如锡山东港板块怀仁幼儿园北地块也是以最高限价和竞租赁5000平方米的条件成交。广州市场整体较为平稳，但区域热度分化明显：本次成交的42宗地中共有9宗地触及最高限价，多集中在黄埔、番禺、南沙等热点区域，其中黄埔、南沙更是拍出了新的“单价地王”，市场热度较高，增城、从化、花都等区域土地更多以底价成交为主，流拍的6宗地也多集中在这些区域，土地市场表现较为冷淡。
02
重庆、无锡地价涨幅明显
优质地块价格仍在上涨再从地价水平来看，和2020年全年涉宅地价格相比，三城中仅广州成交地价不及去年水平。对比周边的可比历史成交地块来看，广州成交的42宗地中，地价上涨的地块和地价下跌的地块数量各半，但由于中心四区出让地块占比较上一年明显减少，平均地价水平较2020年呈下降趋势。其中，地价上涨的地块多集中在白云、黄埔、番禺、南沙等热点区域，本次广州成交楼板价TOP10地块也大多位于这些区域。在这10宗地中，仅一宗地的价格因是存量用地且是定向出让而出现下降，其余地块的成交楼板价均较此前成交同类型宅地价格出现上涨。其中涨幅最大的地块位于白云金沙洲板块，由华润以21.29亿元的总价竞得，成交楼板价为28727元/平方米，实际可售楼板价则高达42122元/平方米，较去年年末越秀竞得的同一板块宅地价格上涨了一倍多，刷新了板块楼面价新高，并进入全市成交土地单价TOP10。
地价下降的区域多集中增城、从化等区域的远郊板块，城市面貌一般，配套也有待完善，因此最终多以底价成交。不过，这些土地价格的降幅多在10%以内，并未较此前成交同类型宅地的价格出现大幅下降。价格降幅较大的地块多为商业占比高的地块，且有大面积自持或其他配建要求，如降幅高达43%的广州北站一地块，该地块住宅占比仅有44.4%，并且还需要建设3.75万平拆迁安置房。
重庆和无锡的本次成交土地的平均地价则因优质地块的成交占比维持高位而较去年出现明显上涨。溢价率最高的重庆由于出让地块多为低容积率且区位优越的宅地，因此成交楼面价相对较高，在已成交地块中有22宗楼板价破万，其中渝北区观音桥地块更是刷新了重庆历史成交宅地单价纪录，平均地价水平较2020年明显上涨。无锡亦是如此，出让地块中就三宗地的起拍价刷新了所在板块的楼板价，在竞自持的影响下，大部分地块的可售成交楼板价也较此前周边成交地块明显上涨，典型如仁恒拿下的经开区南外地块，成交楼板价虽然未触及板块最高成交地价，但若考虑6万方的租赁面积，可售楼板价将超过3万元/平方米，远高于板块此前最高成交地价。
03
规模房企成为最大赢家
融创229亿大手笔落下13子从房企参拍情况上来看，此次三城集中土地出让均吸引了多家规模房企参拍，如万科、融创、华润、保利等头部房企更是参与了三城多宗土地的出让。与无锡土拍外来房企唱主角不同，广州和重庆的土拍竞争中本土房企“话语权”明显更大，如越秀在广州参拍15宗并成功斩获7宗，竞得率远高于其他房企，重庆起家的龙湖也重仓大本营，在重庆已成交地块中落下4子。
从最终竞拍结果来看，融创或成为本轮土拍最大赢家，在广州、无锡和重庆三城均有落子，共成功竞得13宗地，花费229亿元。
04
稳地市关键仍在加大土地供应
紧调控背景下高价拿地仍需谨慎总体来看，虽然三城均采取了集中供地，但是相对供地结构平衡、供应量较大的广州而言，无锡和重庆的土拍热度仍然高热延续。尤其对于无锡这样供应体量较小的热点城市，在“僧多肉少”的影响下，土地市场热度反而进一步上升，包括锡山东港等非热点板块也出现了封顶竞自持的现象，实际成交地价也明显上涨。反观首次土拍就推出900万平方米土地的广州，无论是溢价水平还是地价变动均相对稳定，土地市场表现明显平稳。以此来看，对于热点城市而言，加大土地供应量才是平稳地市热度的关键途径。
接下来，又将有多个重点城市迎来首次集中拍地。首当其冲的就是4月30日（明天）拍地的沈阳，不过整体土拍市场表现预计将会比较平稳。结合本次供应情况来看，沈阳此次楼板价超过5000元/平方米的地块有12宗，占比接近5成，但大部分地块均有无偿代建要求，且前期市场关注度较高的广电印刷厂、加工厂南北区地块均已中止出让（详见附表）；更重要的是，沈阳楼市近来表现不佳，截止2021年3月住宅去化周期长达29.5个月，受此影响，预计房企整体拿地积极性也会明显不及本轮的重庆、无锡。进入5月，将有更多城市迎来首场集中土拍，其中对于北京、深圳、厦门等首批供应量较少且有优质地块供应的城市（详见《从供地计划看“两集中”城市2021年供地节奏》）来说，首场土拍竞争仍然会比较激烈，拿地成本尤其是优质地块的价格也将会明显攀高。而随着热点城市调控政策日益收紧，限房价背景下高成本拿地无疑会有较大的资金沉淀风险。建议房企大可将关注度放在有更多选择的第二批或第三批供应的地块，避免成本拿地过高。
备注：本文截稿时间为2021年4月29日18:07。
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