导 读
部分核心城市人口超预期增长，深圳、西安、成都需求侧迎来利好。
◎ 作者 / 马千里、邱娟
截至5月26日，大陆31个省（自治区、直辖市）中已经有25个省级行政单位发布了第七次全国人口普查公报，涉及人口超12.4亿人，占全国总人口规模的比重高达88%，尚未公布的多集中在人口相对稀少的西部和东北地区，已经公布的数据涉及了绝大多数重点地级市和自治州等，具有较高的代表性。考虑到房地产市场和人口具有高度相关性，为了对接下来的房地产市场有全局性的把握，本文将对典型地区和城市的人口规模、结构以及人口集中度等多方面数据进行分析，从而对房地产市场的影响提供相关参考。
01
省级行政区：粤、浙人口激增两成
东北三城均负增长、增速全国垫底
就总人口规模来看，全国人口共141178万人，与2010年（第六次全国人口普查数据，下同）的133972万人相比，增加7206万人，增长5.38%，年平均增长率为0.53%，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。整体上来看，近10年来我国人口继续保持低速增长态势。
分地区来看，这10年来各地区人口表现各异。其中广东、浙江、江苏、重庆、福建以及新疆、贵州、广西等少数民族地区“七普”人口占全国的比重较“六普”时增幅均在0.1个百分点以上，尤其是广东、浙江，10年间总人口增幅均在两成左右，占全国总人口的比重增幅均在0.5个百分点以上。
人口增长明显变缓甚至负增长的地区多集中在东北地区和西部欠发达省份，譬如山西、内蒙古、甘肃、湖南等地区，其中黑、吉、辽三省人口负增长最为显著，“七普”人口占全国的比重较“六普”时降幅均在0.25个百分点以上，在全国31个地区中垫底；尤其是黑龙江省，10年间人口减量646万人至3185万人，占全国的比重由2.86%降至2.26%。
总体来看，31个地区人口变动与经济发展呈正相关，经济发达的长三角、珠三角地区人口大都呈现增加趋势，占全国总人口的比重增加比较突出；而经济发展动能欠佳的东北三城以及西部省份人口基本都呈现下降趋势，占全国总人口的比重也呈下降趋势。
02
地级市州：人口加速向大中城市集聚
100-300万人城市人口流失最显著
进一步细化到城市，可以看到十年间常住人口在继续向大城市集聚。就已披露的290个地级市州数据来看，常住人口在500万以下的城市，常住人口只是在“零增长”，近十年增加的人口都在向500万、尤其是1000万以上人口城市集聚。
具体而言，17个千万级人口城市全部实现了人口增长，十年间平均增长比例高达25%，其中深圳、西安、广州增长均超过40%，增长最慢的天津也有7%（93万）的人口增长。
相对应的，100-300万城市人口流失最为显著，成为了大中城市流动人口持续增长的重要“粮仓”。在2020年常住人口为100-300万的89个市州中，十年间人口下降的城市数量占比超过六成，平均来看常住人口增速更是出现了下滑。其中吉林的松原、白城、通化、四平等城市十年间人口下降均超过二成。
03
一二线：西部省会城市集聚力明显提升
济南虹吸效应垫底
具体来看各省市人口集聚情况，省会/中心城市（以下简称“核心城市”）的人口虹吸效应进一步增强，人口集中度较10年前有不同程度的提升。其中西安、银川、成都、长春和拉萨的集中度涨幅最突出，均超5个百分点。典型如西安，“七普”常住人口达1295万人，占陕西全省人口占比达33%，较10年前增加了10.08个百分点，无论是省会城市人口集中度，还是集中度增幅，均在全国处于前列。
不仅仅是西安，银川、成都、拉萨、长沙、武汉等中西部省会表现也比较突出，人口集中度增幅均超过4个百分点，主要原因在于这些地区均是典型的单中心省份，省内其他城市经济实力与省会城市相差甚远，因此省会城市人口虹吸效应更强，集中度显著提升。典型如成都，10年间常住人口增量达582万，在此助力之下，其成为除北京、上海和重庆三个直辖市之外，第四个常住人口突破2000万人的超大城市。
东部发达省份中，人口集中度涨幅最突出的则是深圳，10年间人口集中度涨了3.94个百分点，并且10年间人口增量也居于全国首位，高达714万，这一系列数据均显示出深圳强大的人口吸纳能力。此外，广东省会城市广州表现也不俗，10年常住人口增加598万，居于第二位，在两个中心城市的助力之下，广东省占全国总人口的比重由7.79%增至8.93%，增加了1.14个百分点，依然是全国人口第一大省，人口高达1.26亿人。
相比之下，济南、宁波、福州、青岛、南京、石家庄这些核心城市的人口吸纳能力不甚突出，集中度增幅均在1个百分点以下，这些城市或是单核省份中经济相对欠发达，吸纳人口被更强大的核心城市分流，譬如石家庄；或是多核发展省份中实力相对弱的城市，譬如南京、宁波、福州；或是实力相当的城市，譬如济南和青岛，人口集中度不甚突出。
04
三四线：多省出现人口增长“第二中心”
廊坊十年间人口增长反超石家庄
非核心的三四线城市中，也有一些城市人口集中度显著提升。譬如三亚、廊坊、金华、赣州等，占省内人口比重较2010年增幅均超1个百分点。典型如廊坊，得益于近京的地理优势，十年间人口增长达到110万，居于河北省内首位，甚至超过了省会城市石家庄。再如三亚，“七普”常住人口达103万人，占海南全省人口占比达10%，较10年前增加了2.3个百分点，人口集聚突出，这很大程度上要归功于三亚良好的气候、环境，吸引了大批量的东北人口，因此人口增量比较突出。
除此之外，无锡、阜阳、佛山和中山等城市人口集中程度也比较突出，人口增量大都超过100万人，占省内人口的比重增幅均超0.5个百分点，从区位上看，这些城市多集中在经济比较发达的长三角和珠三角区域。
05
预期误差
大部分一二线城市常住人口增长超抽样调查
仅天津一城被明显高估
非普查年份的常住人口相关数据是通过抽样调查获取，因此数据具有一定的误差。“七普”人口数据显示，大部分城市的人口数据存在的差误还是比较大的。譬如深圳、成都、拉萨、西安、银川、海口、广州、昆明、郑州、长春、厦门、长沙和贵阳，“七普”公布的常住人口数据和2019年数据的差距均在20%以上，尤其是人口规模较大的深圳，差距高达31%，即使按照2019年常住人口增量41万来估算2020年常住人口规模的情况下，误差也达27%。
相比之下，北京、上海、重庆三个直辖市以及石家庄、济南等城市的数据是误差相对较小，均在3%以下。如果进一步考虑2020年常住人口的正常增量，误差会更小。
值得注意的是，“七普”数据中天津常住人口仅1386.6万人，较2019年抽样调查的常住人口规模少了175万人，误差在11%以上，是目前已经公布人口普查数据的一二线城市中唯一一个人口被高估的城市。在千万级常住人口的一二线城市中，也是唯一一个十年间人口增量少于百万的城市。
究其原因，主要是由于流动人口的持续增加导致的，“七普”数据显示，2020年流动人口高达3.76亿人，与2010年相比，增加了69.73%，同时这一数据也远超2018年《中国流动人口发展报告》中2.4亿流动人口的总规模，也颠覆了近5年流动人口发展报告中流动人口规模持续下滑的观点，流动人口规模还在持续上升。流动人口规模的增加也带来了巨大的居住需求，尤其是深圳、西安、成都、广州、昆明、郑州、厦门这类人口规模被明显低估的城市，“刚需池”将大幅增加。
相比之下，天津的需求侧风险进一步增加了，2020年较2010年人口仅增加93万人，而2010年与天津常住人口规模相当的广州近10年常住人口增加了近600万，由此可见天津人口增速之慢，近些年甚至可能已经出现了常住人口流失的情况。如果这种趋势进一步延续的话，天津房地产市场规模的持续性堪忧。
06
总结：常住人口规模超预期增长
深圳、西安、成都楼市迎需求侧利好
综上，虽然就全国层面来看，近10年来我国人口继续保持低速增长态势，但地区差异显著，经济发达的长三角、珠三角地区人口大都呈现增加趋势，而经济发展动能欠佳的东北三城以及西部省份人口基本都呈现下降趋势。从各省内部来看，核心城市的人口虹吸效应进一步增强，人口集中度较10年前有不同程度的提升。典型如西安，无论是省会城市人口集中度，还是集中度增幅，均居全国前列；相比之下，济南、宁波、福州、青岛、南京、石家庄这些核心城市的人口吸纳能力不甚突出，尤其是济南，人口集中度增幅在核心城市中处于垫底位置，增量仅有0.59。
值得注意的是，七普数据与抽样调查得出的数据之间存在较大的误差，除天津外，大部分一二线城市常住人口规模被低估，譬如深圳、西安、成都、海口、广州、昆明、郑州、厦门和长沙，“七普”公布的常住人口数据和2019年数据的差距均在20%以上，人口数据修正之后，与之相关的一系列医疗、教育等配套规划势必要增加，房地产行业最关注的“刚需池”也将越发充盈。相对应天津近些年常住人口被明显高估，市场前景也面临的极大不确定性。但同样的，在大幅变化的人口指标之下，地方主管部门的人才引进政策势必需要进一步调整，相关人口落户、购房资格认定等政策势必需要进行相应的改变，也为核心城市未来的楼市发展增加了更多变数。
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