◎ 作者 / 杨科伟、俞倩倩
指标说明
自房地产行业“去库存”以来，2018-2019年全国商品房待售面积持续下行，2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换，为市场各方所关注。
为此，我们梳理了全国百城数据，通过商品房待售面积（小口径），商品住宅狭义库存量（中口径）、商品住宅广义库存量（大口径）三个维度，每月20日定期发布《全国商品住房百城库存月报》，以期将库存总量变化趋势和各城市市场的差异分化能及时传达给市场。
1、商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
2、商品住宅狭义库存量：指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。
3、商品住宅广义库存量：指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算。
2021年5月市场热度延续：虽然房企推盘量有了大幅回落，同环比齐降；不过整体成交量与4月基本持平：一线、三四线城市经历了前期需求集中释放，小幅回调；二线城市则迎来此消彼长的轮动行情，同、环比增幅分别达到了20%和7%，杭州、武汉、厦门等同比涨幅超50%。在此背景下，狭义库存继续下降至5.7亿平方米，广义库存持稳在37亿平方米，去化周期则降至至10.8个月。
01
商品房待售面积连续3个月回落至5.1亿平，住宅降幅最显著
国家统计局公布数据显示，5月末，商品房待售面积51026万平方米，比4月末减少410万平方米。其中，住宅待售面积减少399万平方米，办公楼待售面积减少13万平方米，商业营业用房待售面积减少7万平方米。目前来看，整体库存延续上月回落态势，低于去年同期。分业态来看，住宅待售面积降幅显著，主要得益于5月成交热度延续，东南沿海城市诸如杭州、厦门等市场持续火热，供不应求带动整体库存回落。相较而言，办公、商业待售面积降幅有限，本月较上月下降均不超20万平方米，整体去化压力依旧较大。
02
狭义库存：连续下降至5.7亿平方米，一线齐降、三四线涨跌参半
2021年开年以来，狭义库存除2月显著跳减之外，一直延续高位震荡态势。据CRIC监测数据，2021年5月百城商品住宅库存量达到了56926万平方米，环比微降1%，同比增长2%。“金三银四”销售旺季已过，5月房企推盘积极性略有回落，环比4月下降三成；成交热度延续，整体成交量与“银四”基本持平：一线、三四线城市同环比齐降，需求释放后略有回落；二线城市市场热度稳步回升，同环比齐增，显著好于去年同期。总体来看，成交量略高于供应量，狭义库存小幅微降。
不同能级城市狭义库存变动情况不尽相同：一线城市同环比齐降；三四线城市库存持稳，变动不大；二线城市市场热度稳步回升，库存环比小幅回落2%，同比增长6%，增幅有收窄趋势。
具体来看，一线城市中，上海、广州狭义库存同环比齐降，主要源于房企推盘节奏放缓，供应降幅高于成交，供求比显著回落；北京库存量基本与上月和去年同期持平，变化不大。值得关注的当属深圳，库存量环比持续回落，主要得益于居民购房需求高涨，成交热度有增无减，供求比仅为0.78；同比持增，增幅为8%，居四个一线城市之首。
二线城市中，北部城市诸如沈阳、青岛、太原5月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP3。多数城市库存量与上月相比变动不大，涨跌幅均在10%以内。杭州、重庆、得益于成交的集中爆发，本月库存环比降幅达2成以上；宁波本月推盘大幅回落，使得狭义库存环比跌幅也达到了22%。近6成共17城5月库存同比上涨，银川、哈尔滨、海口等城库存涨幅均在50%以上。以海口为例，市场供过于求现象显著，本月供求比达到了2.72，事实上，步入2021年以来海口成交便呈现出节节回落态势，低迷的行情叠加供应放量，库存急速攀升。在13个库存下降的城市中，南昌、贵阳、合肥跌幅显著，均超35%。
三四线城市狭义库存同、环比均呈现出涨跌参半，不同城市间分化持续加剧：来宾、嘉兴台州烟台、泸州、连江、淄博、常熟、福清、常州、太仓、洛阳、临沂、建德、钦州、扬州等同环比齐增，库存风险稳中有增；宜昌、芜湖、泰州、淮北、宁德等城市疫后市场稳步恢复，供不应求下，“去库存”效果显著，5月库存环比持降，同比跌幅均在45%以上。
图2-3 2021年5月末商品住宅库存量同比上涨TOP20城市情况（略）
表2-1 百城2021年5月末商品住宅库存量和同环比变动情况（单位：万平方米）（略）
03
库存消化周期：下跌至10.8个月，东北二线和部分三线城市去化承压
5月得益于狭义库存微降，成交热度延续，与上月基本持平，去化周期稳中有降，由2021年4月末的12.34个月微降至10.79个月，显著低于2020年同期水平。
不同能级城市去化周期均保持降势：三四线降至11.99个月，略高于百城平均；一二线去化周期与百城基本重合，持稳在10个月左右，整体库存风险基本可控。
具体来看，一线城市中除北京去化周期在1年以上，上海、广州、深圳均在10个月以下，库存风险相对较小，北京、广州、深圳去化周期与上月相比变动不大，显著低于去年同期，值得关注的当属广州，去化周期同环比均呈现出大幅回落，主要是受房企推盘节奏放缓，狭义库存稳步回落影响，加之居民购房热情虽有回落，但总体仍延续供不应求行情，去化周期稳步降至8.67个月。
30个二线城市中仅有哈尔滨、沈阳、呼和浩特、太原4个城市库存消化周期超过2年，以北部城市居多，成交相对惨淡；多数城市去化周期在12个月以内。从变化情况来看，商品住宅消化周期同环比均呈现出跌多涨少，杭州、重庆、南昌等去化周期较上月而言回调显著。值得关注的当属沈阳、哈尔滨等弱二线城市，消化周期均在30个月以上且同环比齐增，整体库存风险依旧较大。
三四线城市同、环比均呈现跌多涨少，“去库存”效果好于预期。整体来看，下跌城市以东南沿海三四线为主，芜湖、三明、德清、湖州、漳州、绍兴等城市5月末消化周期维持在6个月以下，库存见底，以我们近期实地调研的湖州市场为例，市面上基本呈现出“无房可售”状态。而梅州、连江、洛阳、防城港、淄博等基本面缺乏支撑的三四线城市不仅消化周期高达30个月以上，库存风险逐步浮出水面。
表3-1 百城2021年5月末商品住宅库存量去化周期和同环比变动情况（单位：月）（略）
04
广义库存：同比增7%至37亿平方米，三四线同比增幅高于百城平均
虽然狭义库存小幅微降，但受到5月北京、杭州等十个城市迎来首轮集中供地成交，土地成交规模较上月大幅增长，未开工地块总量上升，使得本月百城广义库存小幅微增，2021年5月末达376152万平方米，环比微增1%，同比上涨7%。各能级城市环比变动不大，基本与上月持平，同比来看，二三线显著高于去年同期，同比涨幅基本在6%-9%左右，一线广义库存持稳，同比去年持平。
一线城市中，上海、深圳广义库存同环比齐降，去库存效果显著，主要得益于短期内资金驱动型购房需求集中释放，成交高热不退，带动整体广义库存稳步下行。相较而言，北京广义库存迎来阶段性上行，主要源于北京在本月迎来了首场集中土拍，成交了30宗地，成交总价达1109亿元，是继杭州后第二个首场集中土拍揽金破千亿的城市，成交面积居于一线首位，高达341万平方米，以此也带动了未开工地块量的稳步上升。
二三线城市中，贵阳、大连、沈阳、唐山、石家庄5月末广义库存量遥遥领先，高位持稳，突破1亿平方米，株洲、烟台、沧州、南昌、蚌埠、岳阳、太原、宝鸡、佛山、哈尔滨、长沙次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。
变化情况来看，环比波动不大，多数城市涨跌幅不超过5%。不过相较于2020年同期，涨多跌少，不同城市分化持续加剧，以保定、廊坊、张家口等为代表的河北诸城广义库存量显著增加，涨幅超20%，主要是历史遗留的高库存问题影响，加之行情转淡，潜在库存风险依旧较大。部分东南沿海城市同样面临潜在库存风险，镇江、河源、芜湖、珠海、温州同比涨幅皆超3成。相较而言，合肥、晋江等城市广义库存量稳步回落，跌幅均超45%，目前的库存风险不大。
表4-2 百城2021年5月末商品住宅广义库存量和变动情况（单位：万平方米）（略）
综上，2021年5月楼市“淡季不淡”：一方面房企推盘节奏放缓，供应略显不济，同环比皆出现大幅跳减，另一方面，整体成交量与“银四”基本持平，同比持增；供不应求背景之下，狭义库存延续小幅微降态势，去化周期因良好的成交表现，降至10.79个月，广义库存则在37亿平高位波动。分能级来看，分化趋势依旧：一线韧性较强，得益于供应节奏放缓，成交虽有回调，但降幅不及供应，使得狭义库存同环比齐降，广义库存同环比变动不大；二线狭义库存环比小幅回落，同比涨幅收窄，不过仍属各能级之首；近6成共17城5月库存同比上涨，银川、哈尔滨、海口等城库存涨幅均在50%以上。三四线狭义库存变动不大，主要问题聚焦在广义库存，同比增幅达9%，显著高于百城平均，尤其是河北和部分东南沿海三四线城市，同比增幅更是在2成以上。
预判6月，我们认为，狭义库存或将延续稳步回落态势，跌幅预期在5%以内。主要是基于随着房企年中冲刺季来临，供货力度预期显著回升，届时成交有望实现较大比例增长。而对于部分处于下行周期的中西部三四线城市而言，不乏部分房企为回笼资金，以降价折扣方式加速走量，成交增幅预期会略高于供应，以此拉动狭义库存下行,去化周期大概率在10-12个月左右波动。就广义库存而言，预期高位持稳。究其原因，一方面，随着核心城市集中土拍陆续收尾，房企将把剩余资金投入其他具有潜力的二三四线城市，届时整体土地购置面积预计将迎来一轮较大回升；另一方面，“三条红线”下房企资金成本将继续增加，或将对开工热情造成不利影响。
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