[克而瑞]万亿GDP三线城市周期系列研究 泉州:强经济而弱楼市格局能否改变

2021-06-23 09:47:44

  导读

  在经济全线飘红、周边县市房价普涨的作用下,泉州楼市是否将迎来新一轮上升周期?

  ◎  研究员 / 杨科伟、柏品慧、李诗昀

  2020年,泉州GDP首破万亿,经济格局弱市强县,“龙头”晋江民营经济异常发达,GDP规模远高于主城区,外来人口多达百万计。房地产市场整体运行平稳,主城区成交均价常年保持在1万元/平方米附近窄幅波动,在万亿GDP强三线城市中实属价格洼地。长期以来,泉州市政府深谙调控节奏及力度,堪称落实“三稳”的代表城市。而在经济全线飘红、周边县市房价普涨的作用下,泉州楼市是否将迎来新一轮上升周期?

  01

  经济格局弱市强县
楼市运行平稳房价处洼地

  ……略……

  一、GDP首破万亿格局弱市强县,“龙头”晋江民营经济发达外来人口百万

  (本节有删减)

  分区县来看,泉州经济发展整体呈弱市强县态势。2019年,丰泽区、泉港区和鲤城区GDP都在700亿元附近,洛江区则不足300亿元。反观南安市、惠安县GDP皆突破1000亿元,晋江市民营经济异常发达,乃是泉州经济发展高地,GDP高达2546亿元,甚至高于主城区GDP规模。

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  七普数据显示,2020年,泉州常住人口达到878.2万人,较2010年六普增长65.4万人。郊县人口规模优势显著,2020年,晋江市常住人口多达206.2万人,稳居全市首位。其次为南安市,常住人口达151.8万人,惠安县、安溪县常住人口均突破100万人。

  相较于2010年六普,仅限于永春县2020年七普常住人口有所减少,净减少约3万人,其余区县常住人口均有不同程度的增长。其中,丰泽区人口吸附力明显提升,过往10年间常住人口净增长16.9万人,南安市、惠安县和晋江市人口规模持续提升,常住人口增量均在10万人附近。

1

  二、楼市内生型需求驱动,成交平稳均价万元属价格洼地

  ……略……

  02

  2020年泉州楼市强劲复苏
地市高烧不退

  ……略……

  一、厦门、漳州楼市周期基本同频,泉州则相对独立

  (本节有删减)

  泉州、厦门、漳州同处福建东南部,被誉为闽南金三角,民营经济发达、产业基础坚实。论及房地产市场,厦门、漳州市场周期基本同频,泉州则走出了独立的市场周期。具体来说:

  第一,从成交走势来看,厦门、漳州市场拐点、成交振幅相近,泉州则明显不同。2013-2016年厦门、漳州迎来新房成交高峰,泉州成交却处在相对低位。2017-2018年,厦门、漳州成交步入下降通道,2018年成交跌至谷底,但泉州成交明显放量,2018年更是创历史新高。

1

  二、2020年楼市强劲复苏,2021年各区域市场全面转暖

  ……略……

  三、供地偏紧逢拍必抢,毛坯最高限价升至2.2万/平方米

  (本节有删减)

  房企补货意愿强烈,尽管多数地块采用“限房价竞地价”方式出让,很大程度上限制开发项目的利润空间,但开发商参拍热情依然高涨,基本逢拍必抢,2020年泉州主城区涉宅用地平均溢价率维持在25%高位。

  2020年,土拍限价有所放宽,区域限价红线适度提升,并在年底“破2”,丰泽区城东板块的2020-8号中骏云禧地块、2020-9号融创宸東壹号地块,毛坯限价达到2.2万元/平方米。

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  2021年前4月,泉州土拍市场保持高热,三宗优质宅地成交,平均溢价率达85%。其中,台商投资区S2020-22号地块吸引21家品牌房企激烈争夺,最终成交溢价率高达121%,并以8827元/平方米的楼板价刷新区域单价地王。

1

  03

  泉州楼市三落三起
2020年3月进入新一轮上升周期

  ……略……

  一、2009年至今市场周期三降三升,单周期时间跨度20-30个月

  鉴于成交走势乃是房地产市场行情的晴雨表,我们选用泉州2009年至今商品住宅月度成交面积进行市场周期划分。为了排除异常值和特殊值的干扰,我们对月度成交数据做了滤波处理。

  不难发现,2009年至今,泉州房地产市场共经历3个上升周期和3个下降周期,单个周期的时间跨度都在20-30个月。具体来说:

  2009年8月-2011年12月,泉州房地产市场处在下降周期,时间跨度29个月,成交面积滤波降幅达65%。在此期间,泉州楼市陷入低迷,成交逐步回调、震荡筑底。

  2012年1月-2013年11月,泉州房地产市场进入上升周期,时间跨度23个月,成交面积滤波增幅达233%。2012年1月,泉州房地产市场迎来上行拐点,成交滤波探底回升。

  2013年12月-2015年12月,泉州房地产市场步入下降周期,持续两年时间,成交面积滤波降幅达45%。成交呈“L型”筑底走势,即2013年12月-2014年6月成交滤波快速下滑,6月以后成交滤波逐步走稳、低位盘整。

  2016年1月-2018年6月,泉州房地产市场步入上升周期,时间跨度长达两年半,成交面积滤波增幅155%。其中,2016年1月-12月,成交滤波报复性反弹至历史高位,2017年1月-2018年6月,成交面积滤波先降后升,但整体仍维持高位。

  2018年7月-2020年2月,泉州房地产市场重回下降周期,本轮周期时长20个月,成交滤波梯次降低,降幅高达57%。2018年7月-2019年8月,成交滤波缓步下降,2019年8月-2020年2月,市场转冷叠加疫情影响,成交滤波断崖式下降。

  2020年3月至今,泉州房地产市场进入上升周期,时间跨度已超14个月,成交滤波最高增幅达79%。2020年3月-2020年9月,泉州房地产市场强劲复苏,成交触底反弹,2020年9月至今,成交高位维持。

1

  二、2009年8月-2011年12月楼市陷入低迷,主因过量供地致供求失衡

  ……略……

  三、2012年1月-2013年11月周期走强,源于购房消费升级标配三房

  ……略……

  四、受困于供求失衡成交失速,2013年12月-2015年12月艰难去库存

  ……略……

  五、土拍火爆叠加人口激增,2016年1月-2018年6月步入迅猛上升周期

  2016年1月-2018年6月,泉州房地产市场步入上升周期,时间长达两年半,成交面积滤波增幅155%。

  2016年,在地王和棚改催化下,泉州楼市步入快速上行通道,成交滤波在12个月内实现翻番。2016年,泉州政府严控供地规模,全年市区仅出让两宗涉宅用地,总建面仅24万平方米,两幅地块遭众房企哄抢,最终成交溢价率分别达到132%和215%,洛江区LJ2016-01-02地块更是以7597元/平方米的楼面价刷新地王记录。

  与此同时,泉州棚改明显发力,2016年泉州棚改计划开工量达到2万套,且规定70%以上实行货币化安置,催生了规模可观的增量购房需求。此外,泉州还在2016年出台购房补贴和人才补贴,助力购房需求释放,市六区购房皆可享受总价1%-3%的补贴,泉港区最多补贴成交备案价格的8%,在此基础上,鲤城区、洛江区还向本科及以上学历毕业生发放2-8万元的人才购房补贴。

  2017年,受限签政策制约,成交滤波逐月走低,但实际房地产市场热度不逊2016年。由于厦门、福州等城市房价大幅跃升、购房门槛提高,投资客转而涌入泉州,一时间,住宅库存消化殆尽,市场一房难求,项目基本开盘必抢,平均去化率达到90%以上。为维稳房地产市场,泉州连番加码调控,4月落地限购、限售,11月升级限购、限售,出台限涨令,非户籍居民指定区域内限买1套、跨区购房或非户籍购房限售5年、预售价格不得超过属地2016年10月均价的1.3倍,同时调整土地出让结构,减少市区优质宅地供应,转而批量供给边郊地块,为地市降温。

  2018年上半年,泉州楼市、地市维持高热,核心区域依然一房难求,城东、东海等热门板块日光盘频现,房企拿地态度颇为激进,土拍竞争格外激烈,典型如台商投资区S2017-07地块,经历571轮竞拍方才出让,刷新泉州土拍轮数之最。与此同时,泉州调控持续升级,4月将泉港区纳入调控范围,6月出台摇号新规保刚需,规定中心市区项目摇号时60%以上房源留给刚需家庭。

  本轮上升周期成交增势异常迅猛且持续时间较长,核心原因有两点:第一,土拍市场持续火爆,地价上涨倒逼房价上涨预期;第二,人口快速增长,购房需求加速释放,一方面全面放开二胎,泉州出现生育小高峰,2016、2017年人口出生率皆超过14‰,创十年来新高。另一方面,泉州全面放开落户限制,省内外迁入人口大幅增长,2016年市辖区净迁入人口同比翻番,2017年市辖区净迁入人口总数首次突破万人。

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  六、人口增速放缓、郊县加速外流,2018年7月-2020年2月重回下降

  2018年7月-2020年2月,泉州房地产市场重回下降周期,本轮周期时长20个月,成交滤波降幅高达57%。2019年8月以前,成交滤波下滑增速偏缓,14个月时间实际降幅14%,8月以后市场加速转冷,叠加2020年初新冠肺炎疫情影响,成交滤波呈现断崖式下滑。

  2018年下半年,泉州楼市开始出现转冷迹象,边郊市场寒潮来袭、去化唯艰,不过核心区域市场热度犹存、日光盘频现。下半年,泉州土地市场也有所降温,出让地块区位不佳,房企拿地积极性下降,溢价率明显回落。

  2019年,泉州市场持续低温运行且区域分化加剧。具体而言,鲤城、丰泽等区销售表现不俗,尤其是鲤城区,大量棚改拆迁户持币入市,新开盘项目平均去化率超95%,热点板块认筹率屡创新低,新天城市广场等热销盘非刚需客户中签率仅1.8%。反观边郊市场明显供过于求,典型如台商投资区,开盘平均去化率仅47%。2019年9月,泉州松绑非核心区域限购,允许产业急需人才凭劳动合同购买1套商品房。

  本轮低迷行情根源在于人口增速放缓,后继需求乏力,一方面,新生人口增速趋缓,随着二胎效应减退,2018年泉州市人口出生率重回下降通道,2019年进一步降至11.7‰,较2017年高峰期下降3.1个千分点。另一方面,市辖区人口迁入明显放缓,2018年总计1.3万人迁入泉州市区,但同比增速由45%收窄至6%,2019年迁入人数仅为1万,同比由升转降。下辖郊县人口更是加速外流,2018-2019年,南安县、安溪县净迁出人口数分别以每年52%和28%的增速增长,2019年两县净迁出人口合计达3.73万人。

1

  七、倒挂加剧、县市普涨推升主城房价看涨预期,2020年3月迎上行拐点

  2020年3月至今,泉州房地产市场进入上升周期,时间跨度已超14个月,成交滤波最高增幅达79%。

  2020年3月,疫后泉州楼市迅速复苏,二手房市场率先回暖,核心区域优质二手学区房价格跳涨,最高达到4万元/平方米。受新房限价影响,一、二手房价格倒挂加剧,套利空间明显增加,买到即赚到预期下泉州楼市开启“打新热”。

  此后,泉州新房成交快速攀升,市场高热由核心区域逐渐传导至市区全域。起初丰泽、鲤城等核心区域楼市率先回暖,东海等热点板块更是出现“万人摇”,万科城市之光、云玺台等热销盘非刚需客户摇号中签率低于5%,但台商投资区等外围区域复苏偏慢,在售项目去化压力较大,平均去化率不足六成,低于全市平均水平近20个百分点。而后,随着泉州周边县市房价普涨,典型如安溪县价格突破2万元/平方米,打开泉州房价想象空间,泉州市区边郊区域市场显著转暖,在售项目去化明显提速,前期折扣纷纷回收。

  由于泉州主城区宅地供应长期紧俏,新房供给不足更是加剧市场恐慌心理,后期主城区楼市基本处于人等房甚至一房难求状态。

  与此同时,房企补货意愿强烈,2020年至今泉州土拍持续升温,即便供地结构仍趋向边缘化、“限房价竞地价”限制利润空间,房企参拍热情依然高涨,基本逢拍必抢。2020年,泉州宅地平均溢价率维持在25%高位。2021年前4月,土拍热度有增无减,三宗宅地平均溢价率高达85%。

  本轮快速上升周期源自市场预期转变,具体而言:第一,优质二手学区房价格跳涨,主城区一二手价格全面倒挂,“买到即赚到”激起“打新热”;第二,周边县市房价普涨,安溪房价突破2万,打开泉州房价想象空间,投资价值突显;第三,市场供不应求,主城区供地紧俏,普遍人等房,置业群体恐慌性购房。

  04

  短期成交将稳中有升
但区域分化更看好丰泽、鲤城

  ……略……

  一、短期看供求关系,供求偏紧格局下市场热度延续成交将稳中有升

  (本节有删减)

  我们认为泉州楼市前景短期看供求关系。一方面,供远大于求的阶段房地产市场整体低迷,典型如2014年,供求显著失衡,市场观望情绪浓重,主城区成交面积跌至140万平方米,同比下降39%。另一方面,供求平衡乃至供小于求的阶段房地产市场持续火热,典型如2018年,供求基本平衡,潜在购房需求平稳有序释放,主城区成交面积升至321万平方米,创历史新高。

  具体而言,泉州市政府善于把控供地节奏,根据市场实际需求情况,动态调整历年供地指标,致使房地产市场供求关系常年保持在良性的均衡区间范围。譬如,2014-2015年泉州房地产市场陷入长达两年的下降周期,成交持续低迷,房地产库存日渐高企。受此影响,2016年泉州大幅调降供地指标,全年主城区仅出让3宗涉宅用地,成交建面低至25万平方米,有序引导房地产市场逐渐恢复至供求平衡的状态。

2018年以来,泉州土地供应依旧紧俏,主城区年均涉宅用地成交建面都在200万平方米附近,远不及同期商品住宅成交规模。截至2020年末,泉州主城区涉宅用地去化周期低至0.73年,房地产市场供求关系持续偏紧,供不应求将是市场常态。

1

  受限于供地持续偏紧,泉州主城区房地产市场供求基本平衡,供求比常年维持在0.8-1.2区间窄幅波动。2021年1-4月,泉州主城区商品住宅供应面积52万平方米,成交面积86万平方米,供求比低至0.61。鉴于下半年泉州均有集中供货的市场惯例,预计2021年下半年供应将有所放量,但整体提升幅度将明显受限,短期内供不应求的市场格局难以根本性扭转。

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  联系到泉州供地持续偏紧,楼市供不应求将是市场常态。可以期许的是,短期内泉州房地产市场仍将延续高热度,潜在购房需求将持续释放,成交有望稳中有升。尤其是2021年下半年,随着供应有所放量,届时成交将明显提升。

  二、各区域市场持续分化,更看好丰泽、鲤城,泉港犹存去化压力

  (本节有删减)

  2021年,不仅主城区市场持续火爆,而且外围板块市场全面转暖,近乎开盘即磬。具体而言,鲤城区新房近乎断供,仅限于经开区的中南宸樾单盘在售,限价1.08万元/平方米,距离2公里的桥南板块因优质学区加持,二手房售价2万元/平方米。

  丰泽区新房供应紧俏,普遍人等房。其中,中心城区仅中梁单个待开盘项目,体量仅218套,限价2万元/平方米,周边居住环境较差,安置房较多,邻近的万达板块二手房售价2万元/平方米。城东板块生活配套成熟,更适宜居住,2020年前3年不供地,仅中骏、融创2个待开盘项目,限价2.2万元/平方米,周边同品质二手房售价3万元/平方米。东海板块定位CBD,5-6年前市政府搬迁,规划利好逐步兑现。当下东海板块市场最火爆,投资客成交占比7-8成,源于一、二手价格严重倒挂,新房限价1.4-1.5万元/平方米,周边二手房售价2万元/平方米。

  台商投资区起点定位高,学区、生活配套趋于成熟,市场潜力逐渐被认可,仅美的云玺台单盘在售,首开近乎售罄,中海土拍溢价率过高要求现房销售,现处于待开盘状态,精装限价1.45万元/平方米。

  洛江区属工业区,配套差、人口少,市场相对封闭。其中,万安板块靠近城东板块,限价1.2万元/平方米,仅正荣单盘已在2021年5月清盘。阳江新城限价1.2万元/平方米,仅南益单盘售罄。双阳板块市场相较封闭,地缘性客户居多,仅金辉单盘在售,限价9000元/平方米。河市、马甲、罗溪等乡镇板块,市场更为封闭,房价6000-8000元/平方米。

  泉港区属化工区,居住环境差,市场更为封闭,房价乃是全市的价格洼地,为拉平全市房价做贡献。在售项目以本土中小开发商居多,品牌房企较少进驻。

  截至2021年4月末,丰泽区、鲤城区库存告急,去化周期皆不足6个月,热点板块已然面临无房可售的窘境。远郊区域去库存压力仍需警惕,尤其是泉港区,库存面积88万平方米,消化周期长达26.7个月,去化压力着实不容小觑。

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  我们认为短期内各区域市场将持续分化,丰泽区、鲤城区库存已然告急,供不应求将是市场常态,房地产市场前景值得期许,预计成交将持续高位运行,房价仍面临一定的上涨压力。而以泉港区为代表的远郊区域犹存去化压力,预计房地产市场将继续走稳,成交量价整体提升幅度有限。

  05

  长期成交先升后降
波谷、波峰区间250-300万平

  ……略……

  一、自然增长人口持续高增,安溪、南安等郊县户籍人口机械流失

  (本节有删减)

  我们认为泉州楼市前景长期看人口需求及市场预期。一方面,随着外来人口大幅增多,有望带动不菲的增量购房需求,房地产市场明显受益。譬如,2016年10月泉州全面放开落户限制,致使2016-2018年新晋落户人口提速增长,年均户籍人口增量皆超10万人,房地产市场就此步入长达30个月的上升周期。另一方面,随着本地人口不断外流,潜在购房需求增长明显受限,房地产市场陷入沉寂。譬如,2019年泉州户籍人口再现加速外流的趋势,省内外迁入人口11.5万人,迁出人口14.2万人,净迁出人口2.6万人,创近10年来新高,房地产市场步入下降周期。

  基于传统生育观念作祟,泉州本地居民生育意愿强烈,出生人口常年保持在10万人以上。而在全面二孩政策落地执行后,2017年泉州迎来出生人口高峰期,户籍出生人口达到18.2万人。受此影响,泉州自然增长人口持续高增,2016-2018年,泉州户籍自然增长人口连续三年保持在10万人以上高位,2019年小幅回落至8.5万人。

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  以安溪、南安为首的郊县户籍人口机械流失,并有加速外流的趋势。泉州主城区人口吸附力平平,本地户籍人口低速增长,2019年主城区户籍人口机械增长1.1万人。除了晋江市、石狮市本地户籍人口略有增长之外,其余郊县本地户籍人口持续外流,厦门成主要承接地。尤其是安溪县,2019年户籍迁入人口0.8万人,户籍迁出人口3.5万人,机械减少2.7万人。

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  二、土拍适度放松限价强化房价看涨预期,区域房价梯队将重塑

  就市场预期而言,城市地价、房价成为重要的参考标准。一方面,城市地价、房价快速上涨的阶段,市场预期一致看好。譬如,2015年底泉州土拍诞生新的地王,保利总价21.7亿元夺下丰泽区2015-18号地块,楼板价6757元/平方米,刷新城东板块单价地王纪录,成为房地产市场上升周期拐点的导火索。另一方面,城市地价、房价阶段性回调的阶段,市场预期普遍不容乐观。譬如,2011年市场观望情绪浓重,打折降价常态化,多项目折扣力度低至9折,房地产市场陷入阵痛调整期,全年成交跌至谷底。

  而在万亿GDP强三线城市中,现阶段泉州房价属于绝对的价格洼地。2021年1-4月,泉州主城区商品住宅成交均价低至11104元/平方米,远低于东莞、南通、无锡、佛山这类强三线城市。主要还是受限价政策影响,泉州主城区土拍实行“限房价、竞地价”,致使房价持续低位运行。

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  2020年,泉州主城区适度放松限价,洛江区、台商投资区、丰泽区等区域限价红线有所提升,区域房价梯队将重塑。例如洛江区LJ2020009号地块,毛坯限价12000元/平方米,较2019年限价红线上调1000元/平方米。又如台商投资区S2020-10号地块,毛坯限价12500元/平方米、精装限价14500元/平方米,较2019年限价红线均上调1500元/平方米。尤其是2020年底丰泽区出让的两宗商住用地,毛坯限价22000元/平方米,成为主城区首次限价突破2万亿/平方米的地块。

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  三、2022年进入下降周期,成交将由波峰300万平跌至波谷250万平

  2020年3月以来,泉州房地产市场进入新一轮上升周期,核心动因不乏以下两方面因素:其一,疫后泉州经济强势复苏,叠加信贷资金整体充裕,房地产市场显著受益,本地居民加杠杆购房,2020年末泉州住户中长期贷款余额升至3056亿元,同比增长20%。其二,2020年泉州土拍环节适度放开限价,多区域限价红线有所提升,年末主城区毛坯限价历史首次突破2万元/平方米,市场预期区域房价梯队将重塑,房价犹存一定的上涨压力。

  联系到泉州每轮上升及下降周期时间跨度都在两年至两年半之间,预计本轮上升周期时间跨度也将在两年至两年半之间,2021年末或者2022年初主城区成交面积滤波有望升至本轮上升周期的波峰,随后将步入新一轮下降周期。

  具体而言,泉州主城区房地产市场供求基本平衡,成交主要取决于供应。2020年,泉州主城区供地节奏明显加快,年底更是迎来土地成交高峰期,12月共计出让7宗涉宅用地,成交建面一举突破100万平方米,创2016年以来单月新高。

  从拿地到项目首开按照6-9个月的时间周期测算,预计2021年下半年泉州主城区房地产市场供应或将明显放量,届时成交也将明显回升,全年成交面积有望接近300万平方米。而在土拍限价适度放松后,以台商投资区为代表的远郊区域房价出现一轮补涨行情,在售项目大都取消折扣优惠,售价皆向备案价上限靠拢。但由于限价政策难言实质性松绑,现阶段房价上涨行情实属噱头炒作,整体涨幅着实有限。

2022-2023年,泉州主城区房地产市场或将进入新一轮下降周期,成交也将步入下降通道,但由于本地内生型需求支撑,成交并不会明显失速。预计主城区年均成交面积同比跌幅将保持在5%-10%区间范围,2023年成交或将跌至此轮下降周期的波谷,全年成交面积约250万平方米。

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