调研感受
■ 土拍板块分化加剧，岛内实际地价热炒至6.7万；
■ 20年豪宅成交大年，21年优质学区出岛成交飙升；
■ 岛内及邻近热点板块绑车位，远郊板块去化仍困难；
■ 学区房零抗性，刚需向钱包妥协岛外80平三房热销；
■ 国企占据市场主导地位，建发口碑最好；
■ 卖房依赖渠道分销，佣金比例2‰-3‰。
◎ 作者 / 杨科伟、柏品慧
01 城市禀赋岛内既是行政中心又是经济中心
思明、集美和湖里常住人口均超百万
厦门乃是福建省副省级市、计划单列市，地处福建省东南部，全市下辖思明区、湖里区、集美区、海沧区、同安区和翔安区6个区域，陆地面积1700.61平方千米。
2020年，厦门GDP6384亿元，同比增长5.7%，户籍人口273万人，城镇居民人均可支配收入61331元，同比增长3.9%。第七次全国人口普查数据显示，2020年厦门常住人口516万人，较2010年第六次全国人口普查增长163万人，年均增速达到3.87%。其中，城镇常住人口462万人，城镇化率89%。
岛内既是行政中心，又是经济中心。2020年，岛内的思明区和湖里区GDP分别达到2053亿元和1396亿元，合计占全市GDP的比重约54%。岛外的集美区、海沧区、翔安区和同安区GDP均不足1000亿元，占比都在10%附近。
岛内人口吸附力最强，集美区市场价值逐步被认可。2020年，思明区、集美区和湖里区常住人口均超100万人，占全市常住人口的比重都在20%附近。海沧区、翔安区人口吸附力相对较弱，常住人口均不足60万人，占比都在10%左右。
02 政策环境“四限”政策力度严苛
2020年“抢人大战”升级
2016年9月，厦门重启限购，随后连番升级调控，政策力度愈加严苛。截至目前，厦门限购范围180平方米及以下住宅，本市户籍家庭限购2套、单身限购1套，非户籍限购1套，且购房之日前4年连续缴满3年社保或个税。
认房又认贷，施工进度达到结构封顶银行才能放贷。在本市无房，无房贷记录首付30%，有1套房贷记录并结清首付40%，有2套及以上房贷记录并结清首付50%，有1笔房贷未结清首付60%，有2笔及以上房贷未结清停贷；在本市有1套住房，无贷首付40%，有1套房贷记录并结清首付50%，有2套及以上房贷记录并结清首付60%，有1笔房贷未结清首付70%，有2笔及以上房贷未结清停贷；在本市有2套及以上住房，停贷。
2017年3月，厦门落地限售，全面打压市场投机炒作氛围。2017年3月25日后购买的一、二手房，需取得产权证后满2年方可上市交易。
2019年12月，厦门土拍环节限房价，部分地块出让时明确商品住宅最高销售均价，其中岛内地块一度最高限价70800元/平方米。2021年，限价红线适度抬升，岛内新晋出让的两宗地最高限价分别达到71600元/平方米和71800元/平方米。
2020年，受疫情影响，厦门出台了一系列的纾困政策，“抢人大战”不断升级：
其一，放宽岛外人才购房门槛，符合一定条件的人才可在海沧区、集美区、同安区和翔安区购买1套自住商品住房。其中，本科及以上学历、获得中级以上职称、高级工及以上职业资格，三个条件满足其一即可。无住房、稳定就业1年、3年劳动合同，三个条件缺一不可。
其二，启动五大人才工程，安居政策尤为给力。来厦高层次人才可以享受130-200万元的购房补贴，或每月6000-10000元的租房补贴，或市场价45%的标准购买100-150平方米的人才住房。顶尖人才还可获赠200平方米的人才住房或享有1000万元的购房补贴。
厦门迈入成品住宅时代，新房强制精装交付，减少二次精装对环境的污染。临近城市主干道的项目阳台要求全封闭，并全部计入产证面积。
03 土地市场2019年以来板块分化加剧
岛内实际地价由4.5万热炒至6.7万
2016年，厦门迎来土地成交大年，每逢土拍必出地王，海沧区、翔安区、集美区和同安区频频刷新区域单价地王纪录，并刷新全市总价、单价地王纪录。8月26日，融侨总价42.18亿元夺下翔安区2016XP04地块，楼板价38345元/平方米，创全市新的单价地王。
2017年，厦门土拍市场明显降温，涉宅用地平均溢价率跌至31%，同比下降63个百分点。而受“限地价、竞配建”竞价方式影响，最高溢价率基本封顶在50%。2018年，土拍市场持续转冷，涉宅用地平均溢价率跌至8%，同比再降22个百分点。尽管下半年优质地块供应增多，但低溢价乃至底价成交已成市场常态，全年4成涉宅用地均底价出让。
2019年，厦门土拍市场有所回温，但板块分化明显加剧。一方面，岛内、岛外新城板块土拍市场火热，尤其是岛内土地曾断供5年，房企参拍热情高涨，全年岛内出让3宗优质地块，成交楼板价皆超4.2万元/平方米，并一举刷新全市总价、单价地王纪录。11月19日，中骏总价59.4亿元竞得湖里区2019P01地块，楼板价45103元/平方米，创全市新的单价地王。另一方面，同安区、翔安区东孚板块土拍遇冷，底价成交常态化。
2020年，厦门土拍市场持续转暖，优质地块竞拍热情高涨，典型如岛内出让4宗优质宅地，成交楼板价皆超5万元/平方米，并再次刷新全市总价、单价地王纪录。9月29日，中骏总价33亿元+配建9200平方米竞得湖里区2020P07地块，剔除配建后楼板价58824元/平方米，刷新全市单价地王纪录。
值得一提的是，土地出让条件更为严苛，部分地块采取“限房价、限地价、竞配建”方式出让。例如岛内出让的4宗地，住宅最高限价70800元/平方米。又如海沧区H2020P01，住宅最高限价46000元/平方米。
2021年，住建部发文对22个热点城市实施供地两集中，厦门入围。5月13日，厦门首批集中供应的5宗地全部溢价出让，平均溢价率达到29%。岛内优质地块竞拍异常火爆，剔除配建后实际楼板价均超6万元/平方米。譬如建发总价26.3亿元+配建面积1.32万平方米夺下湖里区2021P03地块，剔除配建后实际楼板价67546元/平方米，再次刷新全市单价地王纪录。本土国企成最大赢家，建发成功补仓岛内地块，国贸、中海强强联合进军岛内，联发完善区域战略布局，斩获海沧区H2021P01地块。
04 新房市场2020年豪宅迎成交大年
2021年成交显著放量5月创新高
2016年，在地王频出的刺激下，厦门房地产市场异常火热，投资性需求踊跃进场，期间厦门房价全国领涨，与南京、苏州、合肥并称为二线“四小龙”。而在调控政策轮番加码后，投资性需求得到有效遏制，2017年厦门市场陷入低迷，成交同比腰斩。2018年，厦门市场下行压力不断加剧，全年成交跌至70万平方米，创历史新低。国庆前夕，万科白鹭郡带头降价甩货，推出107套特价房，交付标准由精装改毛坯，总价由450-500万元跌至275-300万元。
2019年，在岛内项目热销的助力下，厦门市场有所回暖，成交同比倍增。但供过于求的市场形势依旧严峻，多数房企为完成年度业绩指标，明显加大营销力度，促销、首付分期、提高分销佣金比例等动作频频，以价换量渐成市场共识。
2020年，厦门市场明显转暖，供应开始放量，全年共计30个纯新盘首开入市。改善性需求持续释放，成交创2017年以来新高，同比增长63%。主要原因在于厦门旧改拆迁全面提速，补偿标准就地还建+现金赔偿，创造不菲的增量购房需求，并有较强的购买力支撑。豪宅市场迎成交大年，全年总价1000万元以上豪宅成交1926套，创历史新高。主要原因在于岛内新房集中供应，总价门槛大都千万级，且售价普遍低于市场预期，买到即赚到的心理预期强烈。
2021年，厦门市场持续转暖，成交显著放量，1-5月累计成交177万平方米，同比增长209%，较2019年同期也增长240%。随着5月首场集中土拍火爆收场，楼市成交渐有加快的趋势，5月成交50万平方米，创近年来单月新高。
05 区域市场分化加剧
岛内及邻近板块捆绑车位
远郊板块去化仍困难
区域、板块市场分化加剧。岛内市场最热，新房售价7万元/平方米，并捆绑2个车位，每个车位80万元-90万元，周边二手次新房售价8万元/平方米-12万元/平方米。其次临近岛内的集美新城、翔安南部新城、海沧马銮湾等热点板块，房价3.5万元/平方米-4.5万元/平方米，捆绑1个车位，标配20万元-30万元。2021年以来，岛内名校出岛，将在集美新城、翔安南部新城设立分校，大幅抬升岛外热点板块市场热度。远郊板块配套差，在售项目去化仍困难。同安区乃是全市的价格洼地，其与岛内交通连接不便，市场相对封闭，房价低于3万元/平方米。
06 二手住宅与新房市场基本同频
2019年成交触底反弹
2021年前5月同比增83%
早在2015年，厦门便进入存量房主导的市场，二手房成交量明显高于同期新房成交量。典型如2020年，新建商品住宅成交275万平方米，二手住宅成交357万平方米，相当于新房成交的1.3倍。主要原因在于厦门供地长期受限，叠加二手房性价比优势突出，始终保持较高的成交活跃度。
梳理厦门房地产市场周期性变化，不难发现一、二手房市场基本同频，具体而言：
2016年，厦门房地产市场异常火爆，新房近乎断供，挤压大批潜在置业群体辗转二手房市场，全年二手房成交一举突破500万平方米，创历史新高。2017年，二手房市场同步转冷，成交同比下降43%。2018年，二手房市场形势愈加严峻，成交跌至166万平方米，创历史新低。
2019、2020年，厦门二手房市场持续转暖，成交连续两年突破300万平方米，迭创2017年以来新高。2021年，二手房成交进一步放量，1-5月累计成交199万平方米，同比增长83%。
07 需求结构首选学区房
岛外低总价小户型更易去化
建发口碑最好
市场需求回归居民自住，刚需购房压力大，父母帮忙凑首付、子女还月供，并向钱包妥协，岛外低总价、小户型产品更受市场欢迎。例如集美新城，80平方米以内小三房更易去化，总价门槛控制在250万元-300万元，100平方米以上三房则较难去化，一旦总价超500万元，潜在置业群体就可能选择岛内老破小。
本地土著不缺房，购房主力群体为新厦门人，看中厦门资源，首选学区房，公立学区更优质。准客户买房不犹豫，看房周期控制在一周以内，当天、隔天也能下定。
建发市场口碑最好，极端情况下只有建发楼盘去化完毕，周边竞品成交去化才能提速。一方面，早先购买建发楼盘二期必升值，市场自发形成一大批建发粉丝客户。另一方面，物业服务也是重要加分项，建发楼盘更易保值、增值。
08 项目营销渠道分销成交占比3-5成
佣金比例2‰-3‰最高9‰
2020年，厦门房企营销步入直播元年，线上售楼处、直播卖房等线上营销方式迅速铺开。
卖房依赖于渠道分销，已成加快成交去化的首选方式，其中贝壳市场占有率最高。在售项目分销成交占比集中在30%-50%，佣金比例大都2‰-3‰，最高9‰。
09 房企竞争业绩集中度持续提升
建发、国贸等国企占据主导地位
厦门市场集中度持续提升，寡头效应愈加突出。2020年，权益销售金额TOP5房企合计占据44.7%的市场份额，同比增加9.6个百分点。权益销售金额TOP15房企集中度达到69.2%，同比增加4.5个百分点，强者恒强已成定局。
国企占据市场主导地位。例如建发全面拓展岛内外，多盘持续发力，湖里区的建发养云单盘劲销超百亿，助力建发问鼎权益销售金额、面积双冠。又如国贸、保利多点开花布局，重点聚焦岛外热点板块，随着厦门楼市持续转暖，供货充沛很大程度上保障业绩增长弹性。中骏则属民企中的佼佼者，持续深耕岛内，并将快周转发挥到极致，中骏天盈、中骏天禧两大高端盘均在拿地半年内首开，助力中骏排名权益销售金额榜第二位。
10 前景展望一、二手房成交有望续创2017年以来新高
区域、板块市场将持续分化
展望未来，厦门房地产市场有望保持高热度，一、二手房成交或将持续高位运行。预计2021年新房成交或将突破350万平方米，二手房成交或将突破400万平方米，双创2017年以来新高。不过，区域、板块市场还将持续分化，岛内以及临近的集美新城、翔安南部新城、海沧马銮湾等热点板块市场或将持续火热，远郊板块犹存一定的去化压力。
典型项目一：中骏天禧
▲中骏天禧案场图区位：思明区
物业类型：高层
主力户型：135平方米、160平方米、193平方米、220平方米、275平方米四房
首次开盘时间：2020年9月
售价：精装70800元/平方米
项目点评： 该项目位于岛芯位置，占地6万平方米，建面20.5万平方米，乃是岛内近30年以来最大体量地块。2020年4月22日，中骏总价103.55亿元夺下该宗地，刷新厦门总价地王纪录。项目采用帆船设计理念，寓意扬帆起航，共计16栋高层、1100多套房源，主力户型135-275平方米四房。目前助推193平方米四房，精装售价70800元/平方米，捆绑两个车位，售价83万元、93万元。2020年9月29日项目首开，启动厦门本地分销，成交占比约30%。月均成交100-200套，2021年5月热销160套，销售金额22亿元，问鼎全市销冠。客户看房周期5-7天，中骏竭力挖掘老客户资源，老带新成交占比多达60%-70%。
典型项目二：旭辉恒基铂悦五缘湾上
▲旭辉恒基铂悦五缘湾上案场图区位：湖里区
物业类型：高层
主力户型：143平方米、210平方米四房
首次开盘时间：2021年3月
售价：精装70600元/平方米
项目点评： 该项目位于岛内的湖里区，2020年6月旭辉总价29.35亿元夺下该宗地，楼板价50603元/平方米。主力户型143平方米、210平方米四房，精装售价70600元/平方米，并捆绑车位。周边同品质二手房售价8万元/平方米-12万元/平方米，一二手房价格明显倒挂。2021年3月26日项目首开，当天去化率达到65%。上马渠道分销，套均佣金2万元、4万元。月均到访量300组，看房周期大都在一周以内，当天也能成交，全款客户占比3成。月均成交50-60套，其中岛内客户成交占比50%-60%，泉州客户占比30%，老带新占比30%-40%。
典型项目三：中梁正荣府
▲中梁正荣府案场图
物业类型：高层
主力户型：78平方米、94平方米、108平方米三房
首次开盘时间：2020年9月售价：3.9万元/平方米-4.2万元/平方米
项目点评：该项目位于岛外的集美新城，体量5万平方米，共计5栋、512套房源，目前仅剩最后一栋、几十套房源在售。相较于翔安南部新城、海沧马銮湾这类邻近岛内的热点板块，集美新城板块生活配套趋于成熟，交通出行也更为便捷，集美区有3座大桥连接岛内，便于日常往返岛内上下班，翔安区、海沧区仅1座大桥连接岛内，上下班极易交通拥堵。2019年11月底，正荣底价10亿元摘得该宗地，楼板价2万元/平方米。2021年5月，集美新城新晋出让地块实际楼板价升至3.2万元/平方米，房价看涨预期强烈。2020年9月项目首开，月均成交约30套。2021年岛内优质学区出岛，集美新城将落地第二实验小学分校，成交去化明显提速，月均成交80-90套。除了本地地缘性客户之外，泉州、三明、龙岩等市客户也占据较大的成交比重，购房目的在于解决小孩上学问题。精装售价3.9万元/平方米-4.2万元/平方米，并捆绑一个车位，售价26万元-38万元，周边同品质二手房售价4.5万元/平方米-5.5万元/平方米，性价比优势突出。日均到访量70-80组，高峰期能达到300-400组，看房周期大都在一周以内。主力户型78平方米、94平方米、108平方米三房，相对而言78平方米小三房更易去化。渠道分销合作贝壳与本地中介，成交占比30%-40%，佣金比例2‰。
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