浙江地处中国东南沿海、长江三角洲南翼，是中国经济最发达的省份之一，也是房地产发展较为成熟的地区。在大量外来人口涌入、住房需求持续攀高的背景下，近年浙江房地产热度一直处于全国前列，不仅杭州、宁波等浙东城市处于高位水平，金华、丽水等浙西城市市场也显著升温，但从省内市场表现来看，各地分化仍然明显。考虑到人口对房地产市场发展的重要影响，本文将结合“七普”数据，从影响房地产基本面的相关人口指标出发，对浙江省内各地级市相关数据进行梳理分析，探寻城市人口指标亮点，为房企投资拿地提供参考性建议。
01
人口规模变动：人口发展出现“第三中心”
金华七普人口增长较六普提速114%七普数据显示，2020年浙江省常住人口为6456.76万人，与六普人口相比增长18.63%，远超全国平均水平5.38%，杭州、金华两市人口增长率更超30%，分别达37.19%和31.5%，位居全省前二。从人口增量来看，金华2000—2010年常住人口增加78.97万，仅位列浙江省第六；而2010—2020年常住人口增加168.91万，仅次杭州、宁波两大二线城市，常住人口实现两连增，且人口增量较前十年提速113.90%，远超其他两连增地市，位居浙江省第一，成为人口增长的“第三中心”。
与此同时，从人口集中度来看，金华2020年常住人口占全省人口比重为10.92%，与2010年相比提高1.07个百分点，占比增幅仅次于杭州，位居三四线城市第一，金华在省内的人口集中度进一步提升。金华常住人口的增长，意味着当地住房需求可能出现大幅增长，市场“刚需池”大幅上升。
02
城镇化与人口流动
杭州城镇化水平领跑浙江
金华外来人口流入增长显著
从城镇化情况来看，2020年浙江省城镇常住人口占比达72.17%，仅台州、丽水、衢州3市城镇化率不及全国63.89%的平均水平，全省平均城镇化水平处于全国前列。分地区来看，杭州2020年城镇人口占比高达83.29%，城镇人口增加356.94万，占比和增量均远超省内其他地级市。
而金华城镇化水平虽处省内中游水平，但165万人的增量仅次杭州、宁波，位居浙江省第三、三四线城市第一，城镇化水平提升较快。与此同时，金华是浙江省内唯一一个十年间城镇、乡村人口同时增长的地级市，这表明金华不仅城镇发展吸引了大量外来人口，乡村也没有出现明显的人口流失。一方面，城镇外来人口的流入势必带来居住需求的增加，或转化为住房租赁需求，或转化为购房需求。另一方面，当前金华城镇化水平相对较低，乡村人口基数较大，同时外来人口持续流入，意味着其未来城镇化水平以及人口流动规模仍然存在进一步提升的空间，这也可能带来一定的潜在购房需求。
年龄结构变动：浙江人口红利仍然存在
金华人口老龄化趋势相对缓慢
在人口年龄结构上，浙江15-59岁劳动力人口比重约为67.86%，超全国63.35%的平均水平；60岁及以上人口比重约为18.70%，与全国平均水平持平。省内除丽水、衢州外，其余9市劳动人口占比均超全国平均水平，杭州、金华、宁波3市劳动力人口占比位居浙江省前三，杭州劳动力人口占比达70.12%，表明浙江省人口红利仍然存在。
另一方面，虽然浙江省劳动力人口比重整体优于全国，但同样面临较为严重的人口老龄化问题。就省内各地级市而言，除劳动力占比表现优异外，金华在人口老龄化趋势上亦表现突出，15-59岁人口占比降幅、60岁及以上人口比重及其增幅均处浙江省最低水平，老龄化增长趋势相对缓慢。金华较高的劳动力人口比重以及相对缓慢的老龄化趋势，为当地经济的持续发展提供了充足的劳动力资源，同时也为潜在购房需求的增长提供了可能性。
04
地区分布：金华人口地区分布差异明显
产业集聚主导人口变动
从前述来看，金华在常住人口增速、城镇人口增量、外来人口流入以及劳动力人口占比等人口指标中表现亮眼，部分指标甚至超过杭州等二线城市。然而进一步细化到县级层面，可以看到2020年金华下辖各区县的人口分布地区差异明显，常住人口主要集中在义乌、东阳、永康三城，三城人口占金华总人口的比重合计超过50%，人口增量的主要来源亦是三城。究其原因，在于三城的产业基础较好，形成了一定规模的产业集聚，如义乌的电子商务（小商品市场）、东阳的影视行业、永康的五金产业等。一方面，产业的规模集聚带动了当地经济的快速发展，提供了更多的就业和发展机会；另一方面，三城的产业自身对劳动力资源的依赖程度也较高，因此聚集当地人口的同时更吸引了大量的外来劳动力，使得整个金华市呈现出人口规模的急剧增长，形成了劳动力占比较高的人口结构。
05
市场表现：土拍规模与热度分化
浙西市场潜力凸显
从地产市场来看，浙江房地产整体发展水平位居全国前列，但省内市场地区分化明显。就土地市场而言，2020年杭州、宁波、温州等浙东城市土地市场需求较大，涉宅用地成交总建筑面积位居全省前列，成交楼板价亦处于高位；而金华、丽水、衢州等浙西城市涉宅用地成交总量不及浙东，价格上相对而言处于省内洼地。随着浙东市场政策管控严化带来的竞争日趋激烈以及房企利润空间的压缩，加之浙江省内各地区经济发展水平差距相对较小，浙西市场的潜力在一定程度上得以凸显。
以金华为例，2017年以前金华涉宅用地成交量一直处于低位水平，2017年伴随着商品房开发的日渐深入，涉宅用地成交量急剧增长，此后一直保持较高的成交水平。土地成交价格也在2017年后稳步上扬，到2021年上半年涉宅用地成交楼板价接近10000元/㎡。金华土地市场规模的扩张反映出了其住房市场需求的快速增长，并存在较大的上行空间。
综上，近10年浙江省在人口规模增长、城乡结构优化、人口结构变动等方面整体表现优异，尤其是金华在人口指标上展现出了亮眼的表现：其一，常住人口增长提速位居浙江省第一，远超省内其余各市，省内人口集中度增幅仅次杭州，人口规模增长迅猛；其二，城镇化水平虽处浙江省中游水平，但城镇人口增量仅次杭州、宁波，位居省内第三、四线城市第一，城镇化水平提升较快且未来提升空间较大；其三，劳动力人口占比位居浙江省第二，人口老龄化增长趋势低于省内其余各市，人口年龄结构优势进一步凸显。
金华人口规模的急剧增长、外来人口的大量流入以及充足的劳动力资源、较为合理的年龄结构，都为市场潜在购房需求的增长提供了充足的可能性。而从土地市场来看，金华所处的浙西地区与浙东市场相比，无论是土地成交规模还是成交价格均处较低水平，具备一定的上行空间，尤其是金华2017年以来土地市场更表现出了强劲的扩张态势，市场热度显著攀高。但值得注意的是，金华市内各县区的人口地区差异明显，产业集聚程度、经济发展水平同样存在差异，因此房地产市场需求同样存在地区差异。
然而，随着2021年上半年浙江房地产市场的迅速升温，各地政府也出台了相应的市场严控政策以稳定市场预期，如金华市区的土拍“限价”政策等。7月末以来，金华政策面更是进一步收紧，在7月30日住建部约谈五市之后，8月3日金华率先出台了房地产调控“十条”新政，包括优化土地供应、实行住宅限售、实行公正摇号销售等，调控进一步升级。而人口增长规模领跑的省会杭州，也在两日后进一步升级了调控政策。8月5日杭州发布通知，从加强住房限购、完善新建商品住房销售管理、规范市场秩序三方面进一步加强市场调控。就供求平衡角度而言，超预期发展的人口指标势必会带来主管部门预期的调整，从而更加注重房地产需求侧的稳定，预判未来政策将保持严控趋势，将对房企投资形成更多挑战。
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