步入2021年下半年以来，楼市热度明显转淡，成交逐月下行，似乎拐点已至，各城市跌多涨少，分化行情加剧，市场是真的转冷了吗？背后动因几何？是短期政策“高压”所致还是市场周期轮动使然，亦或是本身需求受限？而市场下行城市又存在哪些差异化特征呢？
6月以来成交逐月下行，8月百城同环比齐跌城市已扩容至52个
纵观2021年以来成交走势，年后市场呈现“先扬后抑”的变化，根据我们重点监测的百城数据显示，今年“小阳春”行情较为火爆，3-5月月均成交在5200万平方米左右，较之去年全年月均水平高出1000万平方米，不过自6月以来市场逐步回落，7-8月更是同比由增转跌，楼市回归淡季。
据统计，8月典型城市商品住宅成交热度有所回落，70个监测城市预计成交规模达3982万平方米，环比下降9%，同比降幅持续扩大，下降19%，较2019年同期降幅也有9%。此外，在我们的监测范围中下半年以来成交同、环比齐降的城市个数显著增长，据统计6月70城中同、环比齐降的城市数量为43个，至8月已增长至52个。
我们筛选了上半年市场高热（累计同比上涨30%以上），下半年回落程度略有不同的9个典型城市，上海、广州、合肥、宁波、无锡、徐州、长沙、武汉、青岛，其中徐州回落最为显著，7-8月相较去年同期降幅达50%以上，武汉、宁波、广州次之，降幅也在20%以上，长沙、合肥、上海、无锡、青岛则在15%以内。
不同城市的回落动因略有不同，大体可以分为以下三类：
1、广州、武汉、无锡、徐州信贷收紧叠加调控升级，造成热度“真降”
首先，广州、武汉、无锡、徐州主要是因调控政策持续发酵导致的购房需求出现阶段性疲软，一方面，与全国整体信贷政策收紧密切相关，自年初央行推出房地产贷款集中度管理制度以来，各地银行纷纷收拢资金，导致市场出现了房贷额度紧张、放款周期拉长、贷款利率上调等现象，广州、武汉、无锡、徐州也不例外，不仅房贷利率上调，无形间增加了购房者的潜在成本，而且银行房贷放款周期基本都在3-6个月，武汉、广州甚至出现了二手房停贷情况，严重抑制了居民卖房再买的置换需求，从而导致整体楼市增长动能转弱。
另一方面，针对上半年楼市火爆的部分热点城市，地方政府也出台了一系列的调控政策，诸如徐州、广州等前期上涨过快的10余个城市纷纷收到了住建部约谈，因而政策持续加码，一定程度上也抑制了购房需求释放，造成短期内市场下行回落。
以徐州为例，自去年起徐州楼市可谓大火了一把，供求同步放量下年末成交创造了新高，2021年初市场显著回落但仍处于成交高位，4月徐州土拍发布新政，通过“土拍熔断+区域价格管控+成品房控制在40%”的层层加码抑制楼市热度，自政策出台以来新房成交大幅回落；8月徐州被中央约谈，随即9月初便出台了8条新政，涉及公证摇号、房地价双限、设定区域最高备案价等多个方面，再给徐州楼市“浇下一盆冷水”，虽在供应端没有明显回调，但7月以来商品住宅成交面积已不足40万平方米，7-8月整体成交规模较之去年同期锐减51%。在持续不断的调控及信贷收紧的大背景下，徐州下半年市场或将在低位有小幅度回升但整体成交规模仍将在低位运行，楼市短期内再难重现去年的高光表现。
再如武汉，随着新冠疫情“阴霾”已过，2021年上半年楼市大热，因基数较低，同比上涨近150%，而进入下半年市场热度骤降，7-8月整体成交量同比去年减少31%，事实上，自5月旺季过后武汉已进入回调，究其原因，与信贷升级和调控加码密不可分。
信贷方面，目前武汉二手房仅部分银行可以受理贷款，但是贷款周期很长，部分银行已经停止向二手房放款，导致“新老交替”难度升级，部分置换需求难以释放，此外，下半年武汉政府也加码了调控，7月末出台了房票制度，限时60天凭票买房且同一时间仅能登记一个楼盘，进一步削减了市场需求。政策落地后武汉市场进一步降温，8月成交同、环比齐跌且降幅增至30-40%。目前来看，新政效应仍在持续释放，若未来没有明确政策放宽的利好调控，武汉下半年成交量或将持续低迷。
2、青岛等内生城市需求固定，需求集中释放完毕后无以为继真回落
青岛属于典型的内生型城市，需求相对固定：在售多数改善、刚需类楼盘以地缘性客户为主，占比可达6-8成，从七普数据来看，青岛人口增量也相对有限，2020年常住人口总量为1007.2万人，较2010年增加135.7万人，增长幅度15.6%，年平均增速为1.5%，在31个900万以上人口城市中，整体增速排名17位，相较同量级城市，青岛近十年平均增速较慢。
纵观青岛历年来成交变化，自2018年以来年均成交规模都在1500万平方米左右，2020年疫后止跌转增，2021年上半年热度不减，主要源于短期政策刺激，2020年城阳出台了共有产权房政策，人才分档，最高政府可补贴30%放款，触发一波刚需、投资需求的集中释放。目前来看，市场已有转冷迹象，主要是因共有产权房政策对地方财政造成巨大压力，政府财政吃紧，需开发商垫资，冲击了房企应对集中供地收拢资金的财政战略，各房企推进共有产权房政策积极性逐渐消弱。加之青岛本身就属“赚GDP但不赚钱”的城市，以第二产业主导，收入低、消费高、刚需买房经历了前一轮集中释放，已然到达阶段性瓶颈，三季度规模回调已是大概率事件。
3、上海、合肥、长沙、宁波并未降温，供应空窗期导致短期成交数据“假衰”
此外，还有诸如上海、合肥、长沙、宁波，市场并未真正降温，更多源于7-8月供货空窗期造成的短期市场回落，一方面“双集中”土拍新政使得房企从拿地到供应的时间日益趋同，非常容易导致供应短期或集中放量的情况；另一方面，部分热点城市政策调控收紧，也会在调控前期延缓预售证审批节奏，甚至出台集中供应的政策。
分城市来看，上海主要是因3月出台新房集中供应政策导致市场供需短期失衡，叠加楼市传统淡季和疫情防控升级，8月份四批次集中供应项目延迟，市场进入短暂的供应“空窗期”，8月仅供应27万平方米，同环比降幅均在75%以上，降至年内低位。不过作为长三角龙头城市，上海新房成交表现较为坚挺，7-8月整体同比去年仅回落3%，市场回调但降幅可控。
长沙自步入2021年下半年以来，市场基本延续了供不应求态势，7、8月供应显著回调也带动了成交回落，据统计，长沙市自5月以来供应持续放缓，7-8月商品住宅供应面积仅80万平方米左右，较之年内高点减少了130万平方米，体量仅去年同期一半，供应收窄导致了成交随之下滑。
但市场成交热度并未回落，长沙新盘的开盘去化表现仍“在线”，8月开盘去化率基本保持在71%高位徘徊，此外，部分项目开盘即罄，如旭辉·雨花郡月末加推120套认购率100%，梦想麓隐桐溪加推57套240平以上的改善大平层也是开盘即空，城市购买力较为充足，后市有望成交回升。
综上，我们认为未来城市间分化仍将延续，根据各城市特征之后的成交走势也有所不同：
对于短期内供应受限的城市来说，当前的成交回落主因还是常规淡季下短期的回调，此类城市多数为上海、长沙等一二线核心城市，城市基本面良好，基于年内尚有1-2次集中供地未开放，待供应放量后成交规模或将有所回升；
而受信贷政策及楼市调控影响较深的各城市未来预期不明朗，虽有传闻下半年货币政策将向宽信用转向，不过从我们实际调研情况来看，多地银行尚未有明确动向，目前楼市信贷端依旧从严；后期成交释放空间相对有限。
针对内生型城市而言，需求段较为固定，在未来没有重大楼市利好及城市规划的前提下，基于前期大涨的情况已提前透支未来需求预期，下半年成交表现回调将是大概率事件。
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