11月核心指标延续负增长，市场仍在探底
——2021年1-11月房地产行业数据点评
一、商品房销售面积和金额累计涨幅持续收窄，单月数据连续5个月负增长
1—11月份，商品房销售面积158131万平方米，同比增长4.8%；比2019年1—11月份增长6.2%，两年平均增长3.1%。商品房销售额161667亿元，增长8.5%；比2019年1—11月份增长16.3%，两年平均增长7.8%。
从1-11月累计数据看，商品房销售面积和销售金额同比涨幅持续回调，分别较1-10月减少2.5个和3.3个百分点，回落幅度有所收窄，但整体降温趋势不改。尽管遭遇罕见的全方位政策调控以及疫情的双重压制，房地产行业依然保持了足够的韧性，预计全年销售指标保持小幅正向增长。
中央政治局会议和中央经济工作会议均对房地产行业表态，提出“加强预期引导，探索新的发展模式”“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”“促进房地产业健康发展和良性循环”等，是近年来最高层针对行业“最温和”的表述。同时房地产有关表述出现“结构政策要着力畅通国民经济循环”部分，说明中央更加明确，房地产行业不是孤立存在，房地产的问题也不是行业本身可以涵盖及解决的，要放在国民经济体系整体健康运行的层面来考虑及管理。“平稳健康”是明年经济工作和政策工具的主基调，房地产是国民经济重要组成部分，更起到支柱作用，房地产行业不应也不能在中央“平稳健康”的期望中掉队。
11月商品房销售面积15090万平方米，较上月增加18.7%，同比减少14.0%，较2019年11月减少3.6%；销售金额14482亿元，较上月增加16.9%，同比减少16.3%，较2019年11月减少0.7%。单月数据来看，商品房销售面积和金额已经连续5个月负增长，11月情况好于上月，跌幅较上月有所收窄，但跌幅仍然明显，下半年整体低迷的市场形势很明显。中央层面明确支持居民的商品房合理需求，预计各地将陆续出台有针对性的细化支持措施。
分类物业销售看,住宅销售面积和金额均保持上涨，且涨幅最大；办公楼销售面积同比涨幅收窄，销售金额跌幅进一步扩大；商业营业用两项指标持续负增长且跌幅扩大。从各地区销售情况看，东部和中部地区销售面积和金额同比涨幅保持领先地位，中部地区销售面积涨幅更为明显。西部地区处于进入负增长区域的临界点，东北地区持续下跌。各区域指标整体表现为涨幅收窄，跌幅扩大。
02
房地产开发投资同比增速回调，单月继续同比下跌
1—11月份，全国房地产开发投资137314亿元，同比增长6.0%；比2019年1—11月份增长13.2%，两年平均增长6.4%。其中，住宅投资103587亿元，同比增长8.1%。
1-11月全国房地产开发投资同比增幅较1-10月减少1.2个百分点。在开发企业资金面压力下，房屋建筑、设施设备安装和土地拓展很难支撑开发投资增长。就全年整体投资额看，将高于2020年。
月度数据方面，11月新增房地产开发投资额12380亿元，与上月基本持平，同比减少4.3%，前值是减少5.4%，下跌幅度有所收窄。目前来看，单月投资额连续3个月负增长，累计数据仍维持正增长，与单月数据表现不一致，也与市场实际体感不一致，累计数据具有一定的滞后性，市场已经处在萧条期，且仍在探底。
从物业类别投资上看，住宅投资继续保持增长，同比涨幅比上月收窄1.2个百分点；办公楼投资跌幅大于商业营业用房，较上月跌幅扩大速度基本一致。从地区来看，东北地区开发投资在本月进入负增长区间；东、中、西三个地区保持上涨，中部地区涨幅最大，同时较上月涨幅回调的幅度也最大，收窄1.9个百分点。投资规模上，东部地区依然保持领先，高于其他三区域的总和。
03
房屋新开工面积同比跌幅持续扩大 11月跌幅略有收窄
1—11月份，房屋新开工面积182820万平方米，同比下降9.1%。其中，住宅新开工面积135017万平方米，下降8.4%；办公楼新开工面积4713万平方米，下降19.3%；商业营业用房新开工12936万平方米，下降20.2%。
1-11月，商品房新开工面积同比跌幅较1-10月扩大1.4个百分点，其中住宅新开工跌幅较1-10月扩大1.6个百分点。11月房屋新开工面积16084万平方米，较上月增加16.6%，较去年同期少21.0%，较2019年11月减少17.8%。部分项目在合理的资金支持下顺利开工，11月新开工面积较上月有所好转，但同比仍有较大跌幅。新开工规模的持续缩减，企业资金压力在工程款项兑付上显现，将拖累项目交付进度和竣工规模。
04
房地产开发企业到位资金增速继续收窄
1—11月份，房地产开发企业到位资金183362亿元，同比增长7.2%；比2019年1—11月份增长14.2%，两年平均增长6.9%。其中，国内贷款21640亿元，下降10.8%；利用外资90亿元，下降41.7%；自筹资金59378亿元，增长4.8%；定金及预收款67156亿元，增长17.0%；个人按揭贷款29633亿元，增长9.8%。
1-11月，房地产开发企业到位资金增速较上月收窄1.6个百分点。企业到位资金结构出现微调，自筹资金占比32.4%，较1-10月提高了0.8个百分点；定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的52.8%，较上减少0.5个百分点。从资金增幅看，定金及预售款涨幅最大，但涨幅回调幅度也最明显，较上月收窄4.0个百分点。国内贷款降幅持续扩大，在企业资金结构中占比也持续减少。当前对企业而言，宏观和金融信贷政策都传递出积极信号，但销售回款作为房企资金的主要来源，销售市场表现影响更为直接。要保障企业投入产出的平衡，风险可控，企业要经历去金融化的过程，回归开发经营的“本位”，才能促进行业的良性循环。
05
土地购置面积保持下跌，土地成交均价上涨
1—11月份，房地产开发企业土地购置面积18287万平方米，同比下降11.2%；土地成交价款14519亿元，增长4.5%；土地成交均价7940元/平方米，上涨17.7%。
1-11月土地购置面积跌幅较上月略有扩大，土地成交价款涨幅明显回升。两项指标剪刀差及时反映在土地价格上，1-11月土地均价同比涨幅较上月扩大5.1个百分点。从第三轮集中供地可以看出，土拍规则的放松对改善土地市场作用有限，企业在达到三道红线监管要求之前，拿地方面都将保持高度审慎。作为行业的先行指标土地购置和新开工同比大幅下滑，未来一两年市场的投资、销售进入负增长区间趋势难改。
06
商品住宅待售面积小幅减少
11月末，商品房待售面积50165万平方米，比10月末减少38万平方米。其中，住宅待售面积减少99万平方米，办公楼待售面积减少14万平方米，商业营业用房待售面积减少26万平方米。
11月末商品房待售面积较上月末小幅减少，各物业类型均较上月有不同程度的减少。与去年同期相比，商品房库存增加1.4%。
扫描上方二维码，关注中房网公众号