[中房研协]11月核心指标延续负增长,市场仍在探底(2021年第151 期)

2021-12-16 16:40:35

11月核心指标延续负增长,市场仍在探底

——2021年1-11月房地产行业数据点评

  一、商品房销售面积和金额累计涨幅持续收窄,单月数据连续5个月负增长

  1—11月份,商品房销售面积158131万平方米,同比增长4.8%;比2019年1—11月份增长6.2%,两年平均增长3.1%。商品房销售额161667亿元,增长8.5%;比2019年1—11月份增长16.3%,两年平均增长7.8%。

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  从1-11月累计数据看,商品房销售面积和销售金额同比涨幅持续回调,分别较1-10月减少2.5个和3.3个百分点,回落幅度有所收窄,但整体降温趋势不改。尽管遭遇罕见的全方位政策调控以及疫情的双重压制,房地产行业依然保持了足够的韧性,预计全年销售指标保持小幅正向增长。

  中央政治局会议和中央经济工作会议均对房地产行业表态,提出“加强预期引导,探索新的发展模式”“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”“促进房地产业健康发展和良性循环”等,是近年来最高层针对行业“最温和”的表述。同时房地产有关表述出现“结构政策要着力畅通国民经济循环”部分,说明中央更加明确,房地产行业不是孤立存在,房地产的问题也不是行业本身可以涵盖及解决的,要放在国民经济体系整体健康运行的层面来考虑及管理。“平稳健康”是明年经济工作和政策工具的主基调,房地产是国民经济重要组成部分,更起到支柱作用,房地产行业不应也不能在中央“平稳健康”的期望中掉队。

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  11月商品房销售面积15090万平方米,较上月增加18.7%,同比减少14.0%,较2019年11月减少3.6%;销售金额14482亿元,较上月增加16.9%,同比减少16.3%,较2019年11月减少0.7%。单月数据来看,商品房销售面积和金额已经连续5个月负增长,11月情况好于上月,跌幅较上月有所收窄,但跌幅仍然明显,下半年整体低迷的市场形势很明显。中央层面明确支持居民的商品房合理需求,预计各地将陆续出台有针对性的细化支持措施。

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  分类物业销售看,住宅销售面积和金额均保持上涨,且涨幅最大;办公楼销售面积同比涨幅收窄,销售金额跌幅进一步扩大;商业营业用两项指标持续负增长且跌幅扩大。从各地区销售情况看,东部和中部地区销售面积和金额同比涨幅保持领先地位,中部地区销售面积涨幅更为明显。西部地区处于进入负增长区域的临界点,东北地区持续下跌。各区域指标整体表现为涨幅收窄,跌幅扩大。

  02

  房地产开发投资同比增速回调,单月继续同比下跌

  1—11月份,全国房地产开发投资137314亿元,同比增长6.0%;比2019年1—11月份增长13.2%,两年平均增长6.4%。其中,住宅投资103587亿元,同比增长8.1%。

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  1-11月全国房地产开发投资同比增幅较1-10月减少1.2个百分点。在开发企业资金面压力下,房屋建筑、设施设备安装和土地拓展很难支撑开发投资增长。就全年整体投资额看,将高于2020年。

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  月度数据方面,11月新增房地产开发投资额12380亿元,与上月基本持平,同比减少4.3%,前值是减少5.4%,下跌幅度有所收窄。目前来看,单月投资额连续3个月负增长,累计数据仍维持正增长,与单月数据表现不一致,也与市场实际体感不一致,累计数据具有一定的滞后性,市场已经处在萧条期,且仍在探底。

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  从物业类别投资上看,住宅投资继续保持增长,同比涨幅比上月收窄1.2个百分点;办公楼投资跌幅大于商业营业用房,较上月跌幅扩大速度基本一致。从地区来看,东北地区开发投资在本月进入负增长区间;东、中、西三个地区保持上涨,中部地区涨幅最大,同时较上月涨幅回调的幅度也最大,收窄1.9个百分点。投资规模上,东部地区依然保持领先,高于其他三区域的总和。

  03

  房屋新开工面积同比跌幅持续扩大 11月跌幅略有收窄

  1—11月份,房屋新开工面积182820万平方米,同比下降9.1%。其中,住宅新开工面积135017万平方米,下降8.4%;办公楼新开工面积4713万平方米,下降19.3%;商业营业用房新开工12936万平方米,下降20.2%。

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  1-11月,商品房新开工面积同比跌幅较1-10月扩大1.4个百分点,其中住宅新开工跌幅较1-10月扩大1.6个百分点。11月房屋新开工面积16084万平方米,较上月增加16.6%,较去年同期少21.0%,较2019年11月减少17.8%。部分项目在合理的资金支持下顺利开工,11月新开工面积较上月有所好转,但同比仍有较大跌幅。新开工规模的持续缩减,企业资金压力在工程款项兑付上显现,将拖累项目交付进度和竣工规模。

  04

  房地产开发企业到位资金增速继续收窄

  1—11月份,房地产开发企业到位资金183362亿元,同比增长7.2%;比2019年1—11月份增长14.2%,两年平均增长6.9%。其中,国内贷款21640亿元,下降10.8%;利用外资90亿元,下降41.7%;自筹资金59378亿元,增长4.8%;定金及预收款67156亿元,增长17.0%;个人按揭贷款29633亿元,增长9.8%。

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  1-11月,房地产开发企业到位资金增速较上月收窄1.6个百分点。企业到位资金结构出现微调,自筹资金占比32.4%,较1-10月提高了0.8个百分点;定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的52.8%,较上减少0.5个百分点。从资金增幅看,定金及预售款涨幅最大,但涨幅回调幅度也最明显,较上月收窄4.0个百分点。国内贷款降幅持续扩大,在企业资金结构中占比也持续减少。当前对企业而言,宏观和金融信贷政策都传递出积极信号,但销售回款作为房企资金的主要来源,销售市场表现影响更为直接。要保障企业投入产出的平衡,风险可控,企业要经历去金融化的过程,回归开发经营的“本位”,才能促进行业的良性循环。

  05

  土地购置面积保持下跌,土地成交均价上涨

  1—11月份,房地产开发企业土地购置面积18287万平方米,同比下降11.2%;土地成交价款14519亿元,增长4.5%;土地成交均价7940元/平方米,上涨17.7%。

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  1-11月土地购置面积跌幅较上月略有扩大,土地成交价款涨幅明显回升。两项指标剪刀差及时反映在土地价格上,1-11月土地均价同比涨幅较上月扩大5.1个百分点。从第三轮集中供地可以看出,土拍规则的放松对改善土地市场作用有限,企业在达到三道红线监管要求之前,拿地方面都将保持高度审慎。作为行业的先行指标土地购置和新开工同比大幅下滑,未来一两年市场的投资、销售进入负增长区间趋势难改。

  06

  商品住宅待售面积小幅减少

  11月末,商品房待售面积50165万平方米,比10月末减少38万平方米。其中,住宅待售面积减少99万平方米,办公楼待售面积减少14万平方米,商业营业用房待售面积减少26万平方米。

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  11月末商品房待售面积较上月末小幅减少,各物业类型均较上月有不同程度的减少。与去年同期相比,商品房库存增加1.4%。

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