2021年，中国房地产行业的企业整体销售表现为先扬后抑的走势。二季度之后企业销售增速持续放缓，特别是下半年市场降温明显，行业百强房企单月业绩增速自7月由正转负以来延续下跌趋势且降幅不断扩大。截至11月末，近3成百强房企累计业绩同比负增长，数量较往年有明显提升。规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期，1-11月规模房企平均目标完成率仅80.4%，明显低于近三年90%以上的平均水平。
目前，预期的市场底尚未真正到来，短期内房地产市场仍难言乐观。在企业资金压力增加、行业投资收缩的背景下，2022年百强房企销售规模大概率将持平甚至略有回落，步入无增长时代。长期来看，未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”转变，更好地平衡财务杠杆、提升运营管控效率，整体战略以谨慎经营、防范风险为主。同时，行业盘整期下，回归产品、加强产品力打造、提高产品适销性，也应是企业的关注重点。
2021年总结
01
业绩：下半年市场降温明显，百强房企单月业绩负增长且降幅扩大
2021年，中国房地产行业的企业整体销售表现为先扬后抑的走势。一季度，市场购房情绪延续了去年末以来的热度，企业销售规模较去年和2019年同期提升显著。二季度之后企业销售增速持续放缓，特别是下半年市场降温明显，行业百强房企单月业绩增速自7月由正转负以来，延续下跌趋势且降幅不断扩大。从累计业绩来看，截至11月末百强房企销售操盘金额较2019年和去年同期分别增长13.8%和1.4%，年内累计业绩增速不断放缓。
02
格局：TOP30房企保持规模优势，百强门槛较去年基本持平
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03
企业表现：逾7成百强房企同比增长，负增长企业数量明显增加
从企业表现来看，2021年截至11月末，逾7成百强房企销售规模较去年同期实现同比增长。其中20家企业累计业绩同比增速逾30%，业绩增幅在15%-30%的企业数量达到16家。具体来看，绿城、金地、招商、龙光、建发、滨江等规模房企年内业绩表现相对突出。而在累计业绩同比负增长的近3成百强房企中，有12家企业的累计业绩降幅大于10%，业绩同比降低的企业数量较往年有明显提升。
图：2021年1-11月百强各梯队房企累计业绩同比增速分布（略）04
目标：规模房企整体目标完成情况远不及历史同期，年度业绩压力较大
2021年，规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期，1-11月规模房企平均目标完成率仅80.4%，明显低于近三年90%以上的平均水平。具体来看，在披露年度业绩目标的部分规模房企中，截至11月末仅有14%的企业目标完成率在90%以上，远低于2018-2020年同期的逾6成。完成率在80%-90%的企业数量为45%，占比达到近6年来的同期最高水平。而截至11月末，甚至仍有逾4成房企目标完成率不及80%。可见，即使年内规模房企已对业绩增长保持了谨慎预期，但在下半年市场降温、企业业绩增速放缓的影响下，多数企业年度业绩目标完成压力仍然较大。
2022年展望
01
行业调整期下，2022年企业整体业绩预期将更为谨慎
整体来看，行业增速自2016年以来持续放缓，特别是2021年下半年至今市场降温明显，房企销售去化及回款压力增加。目前，预期的市场底尚未真正到来，短期内房地产市场仍难言乐观。而随着资金压力增加，房企投资及扩张动能也相应降低。
预计在目前行业整体投资收缩的背景下，2022年百强房企整体销售规模大概率将持平甚至略有回落，步入无增长时代。同时，结合今年规模房企实际的销售目标完成情况来看，2022年企业整体的业绩预期势必也将更为谨慎。预计会有部分企业业绩目标同比持平或降低，且全年仍会有一定规模的房企出现业绩负增长。
02
以销定投、积极去化，提升运营管控效率、加强产品力打造
从企业发展战略角度，一方面，近年房地产行业监管不断收紧、叠加市场降温，项目去化率表现不佳，多数企业销售承压、短期资金压力较大。2022年，企业需在保证货量供应的同时，继续积极营销、促进销售去化及现金回笼。相应的，行业调整期下，市场资源也在向优势企业集聚，财务稳健、现金充裕的国企、央企将继续保持发展优势。
新常态下，高杠杆、高负债运营模式无法持续。长期来看，未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”转变，更好地平衡财务杠杆，以增强企业自身的抗风险能力，实现稳健、高质量发展。整体战略以谨慎经营、防范风险为主，并积极适应新的政策与市场环境。坚持主业、精细化管理，“降本增效”向管理要效益，缓解流动性压力、抵御行业寒冬。同时，在目前的行业盘整期，企业更应该回归产品、持续关注产品升级迭代，加强产品力打造、提高产品适销性，在日趋加剧的行业竞争中保持发展优势。
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