徐州楼市春节周成交惨淡。楼市依旧处于全面下行阶段，政策宽松尚未见效，购房者预期不足。
◎ 作者 / 杨科伟、姚郑康
2021年徐州房地产市场从极热到极冷。上半年土拍成交地价同比增长超50%，新房成交面积同比增34%，下半年三轮土拍底价成交，新房成交面积同比降52%。
实际上2021年4月我们曾对徐州进行过一轮市场调研。彼时正值市场燥热时期，我们即认为徐州的机遇利好在于巨量的棚改规模仍在持续，风险压力在于地价-房价螺旋上升调控收紧概率较大。
2021年下半年“双限地、房贷停贷”两个调控黑天鹅后市场骤冷的事实证明，我们对徐州市场的论断一一印证。
通过对2022年春节期间徐州楼市的实地调研，我们得出以下结论：
2021年“双限地、房贷停贷”对房地产市场的冲击在延续，春节周成交惨淡。楼市依旧处于全面下行阶段，政策宽松尚未见效，购房者预期不足。
徐州购买力并非透支，而是购买力短期冻结。房贷放款恢复正常后，购房需求已重新活跃。
政策调控上半年将迎宽松转机。或将从预售标准等方面为房企减负。
购房者持币观望心态浓重，市场亟需政策纾困和预期引导。
徐州在购房者“资产多为房产”的资产结构下，下一轮房贷收紧仍将使市场面临极大下行压力。2022年，楼市转机在于新一轮集中土拍能否引动新一轮乐观预期。
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2021年市场最大变化：重心向云龙新城区转移
刚需客户向铜山大学路外溢
对比近两年徐州楼市，最大变化在于成交热点板块由徐州东转向新城区，并且随着新城区区域价格的提高，刚需客群向大学路板块外溢。
从土地市场来看，房企土拍重心率先由徐州东向新城区转移。2020年中南以152%溢价率竞得徐州东板块中南恒通·和平君启项目地块。2021年万科以136%溢价率、28.9亿元竞得新城区万科·昆仑项目地块。
究其原因，正如2021年4月我们调研纪要所说，“城市基建与规划落地，附带发展动力开始释放”。随着市府基建和地铁轨交正式投入使用。楼市成交重心相应地转移至位于东南部的新城区。
结合2022年春节期间实地调研情况。新城区是当前房价高地，美的新希望·昆仑一品首开预售价格达18380元/平方米。大学路板块、银山板块则承接了刚需购房者的外溢，金地格林世界续销客户中超过半数以上来自新城区外溢。
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土拍底价流拍、购房者持币观望
“房、地”滞销惨淡过年
2021年下半年，全国整体房企资金面紧绷的背景下，徐州“土拍双限地”和“房贷停贷”使得市场进入严重观望期。楼市与地市成交规模均较上半年断崖式下降。
土地市场，房企从“摇号抢地”到“底价流拍”。受6月出台的住宅用地采取“限房价、限地价”出让方式，以及品牌房企下半年普遍遭遇银根紧缩的现实问题，下半年市五区涉宅用地成交溢价率降至0.3%。相比于首轮集中供地数宗高溢价、高总价频现，第二轮集中供地8宗地底价成交，4宗流拍。地市热度可谓由酷暑入寒冬。
新房市场，购房者从“加价购房”到“持币观望”。2021年4月市场大热时期，金辉·信步兰庭全款首付优先，月均销售流速100套，日均到访量20组。而随着下半年新房销售表现逐月减少，市场进入供过于求。以四季度陆续入市预售的“双限地”项目为例，普遍采取“前期先卖毛坯，后期改卖精装”的策略，“加价购房”、“全款优先”更是无从谈起。
一方面地市“双限地”政策以及第二轮集中供地成交惨淡改变了投资性购房者的预期。另一方面，更为重要的因素则是房贷停贷之后二手房买卖基本停滞，改善购房者被迫中止置换计划。即置业需求尚在，但短期无资金购房。
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严重“持币观望”下
全市新开盘项目普遍去化不足2成
从对春节在售项目调研情况来看，客户观望明显“只看不买”。据了解，一部分购房者如上文所说，因缺乏资金而保持观望；另一部分购房者则是在 “一降再降”的氛围中观望等待房价探底。
从2022年开盘加推的项目销售情况来看，去化率均不足20%。高至总价400万元以上豪宅项目颐和·源璟；低至单价1万元/平方米以下刚需项目华建·溪棠；以及热点板块项目弘阳·天卿等销售情况均不理想。
热点板块的项目客户到访客户较多，但转化率很低。非重点板块更是惨淡，不上渠道的翠屏风华一天到访只有1组，首开300套认购只有3成。
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年末调控宽松初见端倪，但春节销售并不佳
营销躺平仅维系老客户
市场下行至年底，徐州政策调控出现松动迹象。
11月商品住房预售项目建设规模由4万平方米调整至2万平方米，“双限地”项目春节前后首开入市普遍采取小开盘策略。如美的新希望·昆仑一品首开仅推出216套房源。
12月起各银行涉房信贷陆续放款，置业置换均有扭转复苏迹象。据实地调研了解，春节期间万科·昆仑项目陆续出现等待置换资金到账的客户。
春节期间时值调控宽松初期，结合调研情况和销售数据，春节期间在售项目普遍表现不佳。
改善盘云龙区新城板块卖毛坯，区域实际成交均价从2.1万元/平方米降到了1.9万元/平方米。双限地项目美的新希望昆仑一品蓄客两个月首开只卖了几十套。
刚需盘铜山大学路板块降价上渠道。银城上和明月成交楼板价0.9万元/平方米，新房预售均价1.2万元/平方米还包含2千元/平方米精装。招商万科山水间从1.7万元/平方米降到1.3万元/平方米，没有渠道就没有访客。
值得注意的是，在售项目营销并未跟随政策宽松转向积极。我们注意到，多数在售项目春节期间仅放出小额特价优惠，多米面粮油等礼品以维系客户。这与上文分析结果一致，市场降价效用已边际收窄，进一步加大降价与分销力度收效甚微，维系存量客户等待利好到来方为良策。
典型项目一：美的新希望·昆仑一品
▲区位/沙盘/售楼处实景图
地理位置：云龙区新城区昆仑大道与新元大道交汇处东300米
物业类型：高层，小高层
建筑面积：18.6万平方米
装修：毛坯
首开售价：备案均价18380元/平方米
项目点评：本项目主打改善，主力产品为122平方米三房户型。相比于同板块2021年开盘“精装包”、“绑车位”、“全款优先”等加价措施，本项目2022年春节期间采取小开盘，直接以毛坯入市。本项目为首批“双限地”，土地成交楼板价和新房预售均价限制为1.1万元/平方米和1.9万元/平方米。首次开盘共推出3栋楼约300套房源，蓄客2个月后首开去化率约40%。据了解，春节期间日均到访量约20组，多为有自住需求的改善置换客户，但均处于观望。主因是信贷放松后，置换尚处于合同阶段，置换资金尚未到位。
典型项目二：招商万科·山水间
▲区位/沙盘/售楼处实景图
地理位置：铜山区大学路与珠江路交汇处向东楚河公园内
物业类型：高层，小高层
建筑面积：50万平方米
装修：精装2000元/平方米
最近一次加推售价：备案均价13000元/平方米
项目点评：本项目位于大学路板块，购房客群一部分来自云龙区新城区板块外溢。项目产品初期定位改善，此前售价17000元/平方米相对较高。随着市场下行，本项目大幅度降价至13000元/平方米，包含2000元/平方米精装，单套总价下降约20万元。
降价后项目受整体楼市购房情绪影响并未持续销售走旺，仅三季度首次降价时单月销售表现显著回升。此后项目去化主要依靠分销渠道。春节期间日均到访20组左右，但罕有成交。
典型项目三：翠屏风华、明月春晓
▲区位/沙盘/售楼处实景图
地理位置：云龙区和平路与汉源大道交汇处南
物业类型：高层，小高层
建筑面积：10.3万平方米
装修：毛坯
首开售价：备案均价19000元/平方米
项目点评：本项目位于徐州东板块，是首轮“双限地”项目。本项目为联发、绿城和美的联合开发。项目共分为两个地块，其中翠屏风华为美的、绿城开发，明月春晓为绿城单独开发，联发则负责承建。本项目为联发首进徐州项目。
项目预售均价较高，与新城区新盘价格相当。由于当前楼市重心已向新城区转移，本项目周边商业和教育配套均待后期规划和开发，去化较为困难。
首开推出300套房源，去化约3成。春节期间每日到访约50组，日均认购1套。认购购房者多为原土山寺棚改安置客户。
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