[克而瑞]年报点评| 力高集团:销售、交付两手抓,力高健康生活上市在即

朱一鸣、汪慧 2022-03-30 15:38:19

 核心观点

  【全年销售470.11亿元,行业排名升至第69位】2021年,力高全年实现合约销售额470.11亿元,同比增长14.7%,增速显著优于行业百强整体表现。且根据克而瑞榜单,全口径销售额位居第69位,较2020年大幅提升10个位次。 

  【拿地量有所放缓,土地储备达2287.9万平方米】 2021年新增20幅土地,较2019年30幅、2020年36幅明显放缓。截至2021年12月31日,土地储备达2287.9万平方米,由于投拓力度收紧,总建筑面积略低于2020年末,布局在山东、江西、湖南、广东区域、安徽等十个区域。 

  【营收大幅增长63.8%,归母净利润仅为8.84亿元】报告期内,力高交付加快跟进,营收大幅增长63.8%至203.96亿元。实现毛利润47.63亿元、净利润25.15亿元,分别同比增长69.3%、74.3%。毛利率、净利率稳中有升,分别达到23.4%、12.3%。但在合作模式下,少数股东权益占比过半,利润被分摊,归母净利润仅为8.84亿元,同比减少31.8%,归母净利率也降至4.3%。 

  【踩中“一条红线”,平均借贷利率连续3年超9%】截至报告期末,企业现金短债比为1.1,净负债率以及扣除预收的资产负债率分别为53.0%、81.8%,踩中一条红线。近年来力高高息发债加杠杆,流动性安全边际在收窄。2019-2021年连续3年资本化借款的加权平均年利率均超过9%,2021年为9.71%。目前面临美元债到期偿还问题,叠加机构评级下调,流动性问题不确定性增加。

  【力高健康生活上市进入倒计时】旗下物管公司力高健康生活致力于成为客户生活管家、健康管家“双管家”,凭借智能及数字化技术服务平台,持续提升经营效率及客户体验。2021年6月,力高向联交所提交了分拆力高健康生活独立上市申请,今年3月22日已启动全球发售计划,目前进入上市倒计时。

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  销售

  全年销售470.11亿元,行业排名升至第69位

  2021年,力高全年实现合约销售额470.11亿元、合约销售建筑面积535.71万平方米,分别同比增长14.7%、12.6%。尽管下半年市场整体大幅降温,力高的销售依旧表现出较强的韧性,上下半年业绩持衡,全年保持稳定增长,且增速显著优于行业百强平均水平。同时,行业排名逆势走高,根据克而瑞榜单,全口径销售额位居第69位,较2020年大幅提升10个位次。

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  投资

  拿地量有所放缓,土地储备达2287.9万平方米

2021年,力高在投资拓展方面表现相对谨慎,全年新增20幅土地,较2019年30幅、2020年36幅明显放缓。在22个重点城市集中供地中,于广州、杭州、无锡三个城市各拿一块地,总耗资达22.6亿元,其中广州增城地块与杭州城开合作取得,总代价11.4亿元。截至2021年12月31日,力高处于不同开发阶段且尚未售罄项目有133个,土地储备达2287.9万平方米,由于投资力度收紧,总建筑面积略低于2020年末,布局在山东、江西、湖南、广东区域、安徽等十个区域。

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  盈利

  营收大幅增长63.8%,归母净利润仅为8.84亿元

  报告期内,力高交付加快跟进,营收大幅增长,累计实现203.96亿元,同比增长63.8%。毛利润达47.63亿元,同比增长69.3%,净利润达25.15亿元,同比增长74.3%。此外,在行业利润率普降的态势下,力高的毛利率、净利率保持稳中有升,分别达到23.4%、12.3%,微增0.8、0.7个百分点。

  尽管企业整体营收和销售增势向好,但在合作模式下,少数股东权益占比持续上升,2021年末已过半数,达51.4%,同时也分食了企业利润,导致归母净利润仅为8.84亿元,同比减少31.8%,归母净利率也降至4.3%。目前,行业流动性普遍紧张,加快项目建设进程、保证交付的质与量是实现“自我造血”的关键,未来企业仍需重点关注,同时合作模式的利弊也需进一步权衡,保证企业的业绩质量。

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       04债务

  平均借贷利率连续3年超9%

  从财务杠杆来看,截至报告期末,企业持有现金108.57亿元,总有息负债194.72亿元,其中短期有息负债98.22亿元,现金短债比为1.1,较2020年末2.1显著下降。净负债率以及扣除预收的资产负债率分别为53.0%、81.8%,踩中一条红线。

  从近年来“三条红线”走势来看,力高高息发债加杠杆,流动性安全边际在收窄。2019-2021年连续3年资本化借款的加权平均年利率均超过9%,2021年为9.71%,其中7月一笔1亿美元优先票据发行利率高达11%。

  今年3月以来,随着美元债到期,力高通过延期、签立补充契约等一系列操作避免违约,同时也反映出企业流动性问题不容乐观。此外,标普、惠誉等机构评级纷纷下调,企业后续的融资势必也会受到负面影响,加剧流动性风险。 

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  战略

  提出4H+健康生活主张,拆分力高健康生活上市

  开发主业重视产品力,提出4H+健康生活主张。力高于2019年推出全新的产品体系-新东方健康建筑(NOWA),目前已升级至3.0产品。3.0版本全新构建了“漾(YOUNG)社区”,从核心客群、产品设计、场景构建、平台服务等4个维度,提出“Homie年轻、Healthy健康、Happiness愉悦、High Tech科技”的4H+健康生活主张,为客户提供品质健康生活。

  多元产业并进,拆分力高健康生活上市。在深耕地产开发主业的同时,力高结合行业发展趋势,推动多维产业布局,实现产业价值链的延伸,孵化全产业链闭环。旗下多元化产业投资集团,从全生命周期的角度出发,打造并孵化出康养、商业、科技及物业管理等多维产业。2021年,企业来自其他分部的收益约为3.84亿元。

  2021年6月,企业向联交所提交分拆物管板块力高健康生活独立上市申请,并于今年3月22日启动全球发售计划,目前进入上市倒计时。力高健康生活作为物管行业品牌服务商,致力于成为客户生活管家、健康管家“双管家”,凭借智能及数字化技术服务平台,持续提升经营效率及客户体验,上市之后发展预期可观。

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