核心观点
【增速优于同规模企业，2022年目标完成3000亿元压力不大】2021年龙湖集团实现全口径销售金额2901亿元，同比增长7.2%，从销售金额增速来看，高于TOP15房企约1.8%的平均水平，销售增长稳定。2022年龙湖目标销售3000亿元，同比增长3.4%，龙湖共准备了4700亿元的可售货源，需去化63.8%%完成目标，全年目标达成问题不大。
【拿地积极，加大合作力度权益有所下降】2021年龙湖新增土地建面2355万平方米，权益总价约为868亿元，分别同比下降8%和下降17%。全口径拿地销售金额比0.53，远高于TOP10 房企约0.29的水平，拿地积极。2021年龙湖加大合作的比例，特别是在TOD项目方面，一般与地方政府的国属平台进行合作，比例大多五五开，使得权益建面比同比下降了15.1个百分点至56.8%。
【营收稳步增长，毛利率受城市限价影响下滑】2021上龙湖实现营业收入2234亿元，同比增长21.0%。毛利率25.3%，同比下降3.9个百分点，主要由于受整体高能级城市限价政策的影响。归母净利率、核心归母净利率分别为10.68%和10.0%，分别同比下降0.2、0.1个百分点，归母净利率水平相较于毛利率降幅缩小，且较以往保持稳定。
【多元化收入贡献逐年增加，投资性物业收入已超百亿】2021年龙湖包含购物中心和租赁住房的投资性物业收入104.1亿元，物业管理及其他收入84.2亿元，分别同比增长37.4%和40.6%，非住宅开发航道的营业收入占总营业收入达到8.4%，同比继续增长1个百分点，多元化孵化成效显著。
【财务优势进一步凸显，成本优于部分同规模央企国企】2021年末龙湖现金短债比6.11，剔除预售资金监管和受限制现金后的现金短债比为3.88，企业持有现金充足，短期偿债压力不大，净负债率46.7%，同比基本持平，维持行业较低水平，剔除预收后的资产负债率为67.4%，持续属于绿档。在调控加码的情况下，融资优势进一步凸显，2021年末龙湖的平均融资成本较同比持续下降0.20个百分点至4.14%，属于行业极低水平，甚至较部分同规模的央企国企成本还低。
01
销售
增速优于同规模企业
2022年目标完成3000亿元压力不大
2021年龙湖集团实现全口径销售金额2901亿元，销售面积1709万平方米，分别同比增长7.2%和5.7%，销售目标完成率94%，未完成全年的销售目标。不过从销售金额增速来看，高于TOP15房企约1.8%的平均水平，销售增长稳定。
2022年龙湖目标销售3000亿元，同比增长3.4%，龙湖共准备了4700亿元的可售货源，需去化63.8%%完成目标。根据全年的推货计划，在售主力项目将达到263个，其中54个为全新项目，171个项目将推出新一期新业态产品，整体来看全年目标达成问题不大。
从销售金额区域分布来看，长三角、环渤海以及西部区域的销售金额均超500亿元，其中长三角区域销售金额占比达到28.2%，占比最大；中部区域销售金额同比大幅增长了67.3%到285.8亿元，占比也同比增加3.5个百分点至9.9%，主要由于近两年龙湖在合肥、武汉、长沙、郑州的进一步布局，该区域销售贡献也在加强。
龙湖坚持在高能级城市布局的策略。2021年龙湖销售金额来自一二线城市占比达到82.9%，同比下降1.1个百分点，一二线城市仍占据较大份额的贡献；与此同时，龙湖逐步加深经济较好区域的三四线城市布局，来自长三角和珠三角区域的三四线城市的销售占总三四线城市的83.4%，同比增长4个百分点，其中珠三角的三四线城市销售大幅增长55%到181.05亿元，增幅最大。
从城市贡献来看，2021年贡献销售的城市达到68个，同比增长9个城市，单城市产能42.66亿元。其中重庆、杭州的销售金额均超过200亿元，此外，有北京、成都、武汉等6城的销售金额超过100亿元，持续维持城市深耕。
02
投资
拿地积极，加大合作力度权益有所下降
2021年龙湖新增土地122块，新增土地建面2355万平方米，权益总价约为868亿元，分别同比下降8%和下降17%。龙湖的全口径拿地销售金额比0.53，远高于TOP10 房企约0.29的水平，拿地较为积极。
122块地中有90块土地为通过招拍挂方式获取，占比达到65%，收并购等非公开拿地占比为35%。2021年龙湖加大合作的比例，特别是在TOD项目方面，一般与地方政府的国属平台进行合作，比例大多五五开，使得权益建面比同比下降了15.1个百分点至56.8%。
从拿地的城市能级分布来看，2021年龙湖在一线城市占比仅为2%，二线城市占比69%，同比减少3个百分点，三四线城市占比29%，同比上升了4个百分点。区域分布来看，西部区域的拿地面积占比最大，占比达到29%，2021年龙湖加大在中部区域的占比，同比增加10个百分点至20%，占比增幅最大，拿地面积同比增长114%。
截至2021年末，龙湖总土储约为7354万平方米，同比减少1%，权益建面5367万平方米，权益比68.6%，下降2.7个百分点。就总土储分布来看，2021年末龙湖土地建筑面积的32.4%位于环渤海区域，其次为西部区域，占比达到25.1%。根据龙湖销售面积来看，可保障龙湖未来3-4年的发展，土地储备充足。总土地均价5251元/平方米，约占同期销售价格30.9%，保障未来的利润空间。
03
盈利
营收稳步增长
毛利率受城市限价影响下滑
2021上龙湖实现营业收入2234亿元，同比增长21.0%；其中，物业销售收入2045亿元，同比增长19.6%，销售贡献率同比下降1个百分点至91.6%，多元化业务的营收贡献率逐步增强。2021年全年毛利润565.4亿元，同比增长4.6%，核心归母净利润同比增长19.8%至223.38亿元。已售未结转金额为3145亿元，是2021年营收的1.4倍，为企业的营收增长提供了充足的保障。
从利润率水平来看，2021年龙湖的毛利率25.3%，同比下降3.9个百分点。毛利率的下降主要在于龙湖布局城市为高能级城市，受限价调控影响较大，地产开发业务毛利率同比下降了4.3个百分点至23.0%。净利率为14.2%，同比下降1.4个百分点，降幅较毛利率收窄2.5个百分点，主要得益于合联营项目结转加快，合联营收入同比增长128.7%，利息收入、咨询收入等其他收入同比增长66.4%。另外，由于龙湖今年结转项目的权益较高，归母股东利润占比达到75.0%，同比增长5.6个百分点， 2021年龙湖的归母净利率、核心归母净利率分别为10.7%和10.0%，分别同比下降0.2、0.1个百分点，归母净利率水平相较于毛利率降幅缩小，且较以往保持稳定。
04
多元化
多元化收入贡献逐年增加
投资性物业收入已超百亿
龙湖营业收入除了地产开发之外，还由包含商业、租赁、物管、租售代理等多方面的多元化业务的收入构成。2021年龙湖多元化业务发展持续扩大，包含购物中心和租赁住房的投资性物业收入104.1亿元，物业管理及其他收入84.2亿元，分别同比增长37.4%和40.6%，非住宅开发航道的营业收入占总营业收入达到8.4%，较2017年的6.4%增长2个百分点，多元化孵化成效显著，整体的非住宅开发航道业务毛利率达到49.0%，是拉高整体毛利率水平的重要手段。
在商业方面，2021年龙湖新开业12座商场，累计开业商场达到61座，覆盖13个高能级城市，开业总面积达到594万平方米，整体出租率为97.2%，总租金收入达到46.7亿元，同比增长53%。特别值得注意的是龙湖2021年开启了商业轻资产管理输出战略，2021年新开业的12座商场中就有1座是轻资产输出。2022年将有13个重资产商场新开业，另有5个以上轻资产商场运营陆续落地，开业速度提速，进入开业规模爆发期。
在租赁住房方面，冠寓开业约10.6万间房间，规模稳居行业前三，租金收入同比增长23%至22.3亿元，整体出租率为92.9%，其中开业超过六个月的项目出租率为94.3%。
在物业管理方面，2021年末龙湖智慧服务实际管理面积2.64亿平方米，同比增长53%，全年累计花费42.89亿元进行收并购，收购了亿达服务、楷林商服、狮城怡安等。2021年营业收入也实现了稳步增长，同比增长36%到75.4亿元。特别值得注意的是，2022年1月龙湖整合旗下住宅物业管理、商业物业管理及运营的业务集体——龙湖智创生活已经递交招股书，未来将助力龙湖在物业管理及商业运营方面的进一步发展。
05
偿债
财务优势进一步凸显
成本优于部分同规模央企国企
在偿债能力方面，龙湖持续表现优异。2021年末龙湖非受限现金短债比6.08，同比增长43.86%，剔除预售资金监管后的现金短债比为3.88，企业持有现金充足，短期偿债压力不大。长短债比12.24，同比增长50.67%，债务结构健康，债务年限持续优化。根据三条红线其他两个考核指标来看，2021年末龙湖净负债率46.7%，同比基本持平，维持行业较低水平；剔除预收后的资产负债率为67.4%，离监管的70%仍有一定距离，持续属于绿档企业。
在调控加码的情况下，龙湖作为表现较好的民营企业之一，融资优势进一步凸显，2021年12 月龙湖作为高信用民企的代表之一，与央企、国企一起率先重启境内发债阀门，2021年12月龙湖发行了10亿元的中期票据，年限达到15年，成本仅为3.70%。得益于此，龙湖的平均融资成本较同比持续下降0.20个百分点至4.14%，均属于行业极低水平，甚至较部分同规模的央企国企成本还低。
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