[克而瑞]疫中探市|疫情特别周报(5.16-5.22)

2022-05-24 12:07:31 来源:克而瑞

 39城密集新政刺激力度加大,但新开平均去化率再降至42%。

  本周观点

  政策:房贷基准利率近年最大幅下降,杭州、武汉、成都等39城密集刺激购房

  楼市成交:一线回落二三线持稳,杭汉蓉等刺激效果不显而长春济南回暖

  新增供应:总量重回地量,杭州迎合新政4盘集中上市入围供应面积TOP10

  疫情动态

  截止至2022年5月22日,全国报告累计新型冠状病毒肺炎确诊病例1796074例,其中,上海本周新增确诊540例,北京本周新增确诊389例,广安本周新增确诊174例。

  近期,全国29个城市发布“静态管理”疫情防控通告。其中许昌、郑州等已解除区域静态管理,上海、广安、辽源等仍处在局部或全域静态管控中。本周,乐山夹江、西安蓝田等2城开始实行区域静态管控。

1

2

  政策动态

  房贷基准利率近年最大幅下降

  杭州、武汉、成都等39城密集刺激购房

  第21周,中央及地方出台一系列稳增长、调控松绑、支持复工复产政策。

  中央层面,5月20日,贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.45%,较4月下行15个基点。这是LPR新机制建立以来,5年期以上LPR下调幅度最大的一次,也是改制以来首次5年期以上LPR单边下调。

  39个城市房地产政策分类放松,需求端主要涉及松绑限购、松绑限贷、放宽公积金贷款、降低住房交易成本、出台购房补贴。第一,杭州、武汉、大连、济南等7城松绑限购,其中,济南、武汉定向松绑郊区限购,银川、湖州放开放宽非户籍限购,杭州、武汉多孩家庭等限购套数增加,大连、杭州松绑二手房限购;第二,南通、阜阳、大冶等3城下调商贷首付比例,南通、阜阳首套房首付比例降至20%,大冶二套房最低首付比例降至30%;第三,湘潭取消认房又认贷,对贷款已结清并购买二套房的,执行首套房贷款政策;第四,天津、南京、烟台、惠州等30城放松公积金贷款,天津、常州、沧州等上调公积金最高可贷额度,漳州、常州、包头等降低公积金贷款首付比例;池州、烟台等放宽公积金异地贷款,惠州、六安等允许提取公积金用于支付首付款;第五,杭州降低住房交易成本,个人转让家庭唯一住房增值税免征年限由5年降至2年;第六,泸州、连云港、湘潭等5城发布购房补贴,比如连云港在6月30日前对购买首套、二套住房的按面积段给予总房款1%-2%的补贴,湘潭扩大人才购房补贴范围。

  供给端助企纾困,主要涉及放松土拍、放宽预售取证条件、适度松绑预售资金监管。第一,中山、银川、宿迁等5城优化土拍规则,下调土地竞拍保证金最低比例,部分允许分期缴纳土地出让金;第二,湖州、南通、六安放宽预售取证条件,湖州、南通下调单次申领预售证最低面积限制,六安放宽商品房预售建筑形象进度要求;第三,成都、泸州、银川等3城适度松绑预售资金监管,成都明确重点监管资金额度可根据根据实际情况合理确定,泸州、银川下调。

  复工复产方面,阜阳允许受疫情影响项目适当顺延工期和房屋交付时间。上海将从5月22日正式进入扩大复工复产阶段,上海有关部门将简化企业复工申请报备程序,加快复工证申请和发放,4条轨道交通线路与273条公交线路恢复运行。

  央行:5年期以上LPR超预期下调,房贷利率仍具下行空间;

  财政部:将进一步落实落细各项税费支持政策,尽早释放政策红利;

  李克强:稳地价稳房价,支持居民合理住房需求;

  盛松成:房地产调控可适度继续放松,但热点城市仍需谨慎;

  成都:近郊区县住房不计入中心城区购房时家庭名下总套数;

  常州:降低第二次住房公积金贷款首付比例,最低降至30%;

  安阳:提高公积金个人住房贷款额度,夫妻最高可贷60万元;

  衡阳:三孩家庭住房公积金最高贷款额度上浮到80万元;

  海南省:购买二手房,公积金贷款最低首付比例降至30%;

  长春:首次申请住房公积金个人贷款,最低首付款比例20%;

  绵阳:新购住房公积金可提可贷,未纳入贷款额度计算的可用于首付;

  惠州:支持职工提取住房公积金支付首付款,减轻资金压力;

  杭州:二手房限购放宽,首套房转让增值税征免年限降至2年,多孩家庭优先摇号多限购1套;

  信阳:提高公积金贷款额度,单人最高65万元,夫妻最高85万元;

  宿州:二次申请住房公积金贷款首付款下调至30%;

  高安(县级市):首次使用公积金购买首套住房 首付比例调整为20%;

  烟台:已结清的商业房贷记录不纳入家庭住房套数认定;

  中山:下调土地竞买保证金比例至20%,可分期缴纳地价款;

  连云港:购买首套或二套新房给予补贴,最高为购房款的2%;

  滁州:开发商至少委托两家经纪机构销售房源,佣金不超过5%;

  中山:确保商品房预售金用于项目建设;

  天津:保障性租赁住房承租人申领居住证后,享受积分落户政策;

  阜阳:首套首付降至20%、降房贷利率,鼓励房企为买新房的购房者减免总房款3%-5%;

  泸州:符合条件人群购买新建商品住房按购房款2%补助;

  沧州:狮城人才可享公积金优惠政策,最高可贷100万元;

  泰安:下调公积金贷款首付比例,首套20%,二套房30%;

  漳州:购买新建商品住房可提取公积金支付首付款;

  宿迁:申请住房公积金贷款首付款比例均执行20%;

  云南文山州:拟提高公积金提取额度,每年最高提取1.8万元;

  湖州:非户籍居民在中心城市购房不再有连缴社保时限要求;

  银川:购房数量和主体不受户籍限制,首付比例最低20%;

  楚雄彝族自治州:住房公积金贷款额最高调至60万元,首付比例降为20%;

  大冶(县级市):降低首套房首付比例至20%,购新房100%契税补贴;

  赤峰:首套房公积金贷款调整最高80万元,二套最高70万元;

  南京:首次使用公积金购入第二套房最高可贷款100万元;

  沈阳:住房公积金新政,优化公积金楼盘签约流程 楼盘签约即受理;

  南通:购买首套房首付20%,商业贷款利率最低4.25%;

  六安:可提取住房公积金支付首付款,取消新建商品房限售;

  天津:首套房房贷利率再次下调,调整为4.25%;

  枣庄:家庭首次使用公积金贷款购房最高额度可达55万元;

  池州:公积金贷款最高贷50万元,恢复省内异地贷款业务;

  大连:二手房不限购,非户籍居民无需12个月社保可购房;

  武汉:经开区全面取消住房限购政策;

  济南:长清、章丘不再列入限购范围,家庭公积金最高可贷款70万;

  天津:公积金首套贷款最高限额上调至80万元;

  安徽:加大房地产开发贷款投放,稳妥开展房地产项目并购贷款业务;

  包头:购首套自住房,公积金贷款首付最低20%;

  湘潭:拥有1套住房结清贷款,再购房按首套房贷款政策;

  武汉:投靠家庭可新购1套住房,非户籍居民社保一年即可购房;

  贵港:第二套住房可申请公积金贷款 首付比例最低30%;

  北京、上海:下调房贷利率,首套房贷利率降至5%、4.8%。

  售楼处开放情况

  上海等6城线下售楼处关闭,许昌等恢复开放

  CRIC调研数据显示,静态封控城市中,仅有6个城市线下售楼处处在关闭状态。尚未解除静态管控的城市中,上海、辽源、无锡等多数城市营销中心都暂未对外开放,而西安仅在蓝田县实行静态管控,其他区域售楼处仍然开放。

  已经解除静态管控的城市中,随着进入常态化疫情防控阶段,许昌、西宁等城市线下售楼处已经恢复开放。

3

 新房成交

  一线回落二三线持稳

  杭汉蓉等刺激效果不显而长春济南回暖

  2022年第21周成交各能级表现不一。一线城市成交指数为57.67,环比下降13.67点;二线城市成交指数为59.13,环比增长2.22点;三四线城市成交指数为89.52,环比增长3.14点。

  一线城市:4城成交环比均有所回落,其中,北京、广州成交高位回落,环比降幅分别为23%和14%,上海、深圳成交持续低位运行。

  二线城市:杭州、武汉成交明显回落,环比跌幅都在三成左右,成都、青岛成交小幅微增,南京、重庆、宁波等低基数下环比涨幅居前。

  三四线城市:重点监测城市成交环比涨跌参半,镇江、江门成交高位小幅回落,连云港、温州、潍坊本周成交表现亮眼,环比增幅较高的同时,成交规模也明显超过周平均值。

4

  第21周,杭州、合肥等12个重点监测城市共计开盘/加推25次,平均开盘去化率42%。推盘项目数量方面,成都、杭州推盘次数最多,周内都有4个项目推售,合肥也有3个红盘推售,而南京、苏州等仅1个项目面世。

  城市市场冷热分化,杭州凤起钱潮、月映星语园、合肥保利紫云等3个项目实现开盘即罄,合肥建发美的珺和府去化也超过9成。但反观武汉、苏州去化普遍惨淡,尤其是武汉,3个项目去化率都不足20%,越秀中交星汇园更是仅去化4%。

5

  聚焦受疫情影响城市楼市表现,本周5个重点监测城市共开盘加推9个项目,平均开盘去化率约为41%,主要是受到杭州和徐州个别楼盘热销的带动,苏州、宿迁开盘去化率仅在10%左右。

  从续销项目认购表现来看,北京受到疫情影响,售楼处重新关闭,实行网上认购,因此到访量归零,单认购量也明显下滑。宿迁、徐州、无锡转化率、来访量都保持低位运行,长春疫情防控形势好转后购房需求集中入市,客户转化率明显较高。

6

  此外,我们还调研了近期政策松绑城市的房地产市场表现,大致可以将城市分为3类:

  第一类,政策效果暂未显现,如成都、武汉。成都516新政力度偏温和,对市场影响比较有限,多个调研项目反映来访、成交量并未明显改善。武汉上周末项目来访量也没有明显提升,但各案场担心后续政策被撤回,都在加紧办理符合现行落户条件客户的购房手续。

  第二类,新政后市场小幅或局部改善,如常州、杭州。常州改善盘来访量有所提升,但整体市场变化不大,二手房也基本维持原状。杭州新政重在提振二手房市场,从上周落地效果来看,二手房挂牌量明显增加,但带看、成交量只是略有提升,市场观望情绪依旧明显。

  第三类,楼市确有转暖,但疫情好转可能是主要原因,政策松动最多只是催化剂,如济南、长春。长春3月、4月静态管控所积压的购房需求在近期集中释放,可能是市场阶段性回暖最主要的原因,政策效果以及转暖的可持续性究竟如何还有待观察。济南4月末、5月初疫情防控形势也比较严峻,5月中上旬实现社会面动态清零后,购房需求加速释放,楼市热度有所回升。

7

 新增供应

  总量重回地量

  杭州迎合新政4盘集中上市入围供应面积TOP10

  2022年第21周,全国重点城市共取得预售证面积294万平方米,环比下降21%。

8

       2022年第21周,重点城市供应面积TOP10项目中,杭州入围项目较多,且豪宅红盘海潮望月城88套房源取证,总供应面积6.7万平方米,摘得面积榜冠军。

9

      附表

11

  中央及地方政府第21周出台相关政策汇总

  中央


12

      地方

13

14

扫描上方二维码,关注中房网公众号