[克而瑞]行业透视 |​ 28省市放松预售资金监管

  28省市放松预售资金监管，核心目标在于提高预售资金使用效率，进而提升房企资金的流动性，优质房企将更为受益。

  2022年以来，南京、成都、海口等28省市适度放松预售资金监管。而在政治局会议之后，预售资金监管政策解绑频率明显加快。聚焦放松预售资金监管，主要涉及哪些方面内容？未来哪些城市或将跟进放松预售资金监管？

  28省市放松预售资金监管

  政治局会议后政策解绑频次明显加快

  预售资金从过度监管到适度监管。据不完全统计显示，2021年，西安、天津、石家庄等36省市相继加强预售资金监管。但2022年以来，南京、成都、海口等28省市适度放松预售资金监管。

  以政治局会议为分界线，预售资金监管政策解绑频率明显加快。4月29日，政治局会议强调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。在此之前，仅南京、烟台、绵阳等5城放松预售资金监管；而在此之后，已有成都、海口、长春等21省市放松预售资金监管。尤其是三四线城市，政策解绑城市数量由4城大幅扩容至18城，其中不乏徐州、中山、洛阳等强三线城市。

  增加拨付节点及比例等

  提高预售资金使用效率

  优质房企更为受益

  聚焦28省市放松预售资金监管，主要涉及以下6方面的政策内容：

  其一，吉林和漯河2城降低重点监管资金。例如漯河，对2022年4月1日前办理商品房预售许可的项目，不再要求购房款全款缴存监管账户和重点监管资金留存比例；对2022年4月1日后新办理商品房预售许可的项目，将商品房预售重点监管资金比例由40%调整为30%。

  其二，绵阳、徐州、阜阳等6城增加重点监管资金拨付节点。例如绵阳，新增“主体分部工程完成”资金使用节点，该节点累计可申请使用对应账户内不超过 70%的建设资金额度。又如阜阳，增设主体结构1/3、2/3两个资金拨付节点。

  其三，银川、泸州、常德等5城提升重点监管资金拨付比例。例如银川，完成竣工验收备案后资金拨付比例由90%提高至95%；监管账户未达到监管额度，但满足相应支取节点留存余额要求的，容许特例支取。

  其四，南京、长春、海口等9城允许使用银行保函替代预售监管资金。例如阜阳，允许房地产开发企业使用银行保函释放相应额度监管资金，支持企业使用银行在途按揭贷款资金顶抵监管额度。

  其五，海口、烟台、宿州等9城依据企业信用评级实行差异化管控。例如烟台，对信用等级为AAA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点；对信用等级为AA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低3个百分点。

  其六，长春、钦州、漯河等4城可以提前提取预售监管资金。例如长春，对于2022年度涉及施工建设的房地产开发项目，依开发企业申请可以提前提取商品房预售监管资金账户余额，专项用于本项目复工复产，后续商品房销售款需足额补齐提取金额。

  综上所述，在保证项目交付的大前提下，28省市放松预售资金监管，核心目标在于提高预售资金使用效率，进而提升房企资金的流动性，优质房企将更为受益。

  在保交楼前提下

  两类城市有望放松预售资金监管

  帮扶企业经营尽早回归正轨

  展望未来，我们认为预售资金监管将趋于规范化，石家庄、苏州、泉州、无锡等或将跟进放松预售资金监管：

  其一，严格落实保交楼，预售资金监管将趋于规范化。首先需要强调的是，政策底线仍是保交楼，保证在建项目都能按期交付，最大程度维护住房消费者的合法权益，以便于逐渐恢复市场信心。因此，预售资金监管将趋于规范化，真正实现从拿地开发到销售回款直至交房的全流程管控、全周期监管。

  其二，两类城市或将跟进放松预售资金监管，提高预售资金使用效率。基于防范化解企业风险考量，在划定保交楼政策底线之后，以下两类城市有望跟进放松预售资金监管，并优先用于支付工程费用、偿还开发贷等，以便提高预售资金使用效率。

  第一类，预售资金监管过度严苛的城市，涉及青岛、石家庄、泉州等。例如石家庄，工程建设层数过半仅能提取25%的重点监管资金，即便主体结构封顶，重点监管资金累计提取比例也仅能达到50%，反观其他城市普遍能达到60%乃至70%以上。

  第二类，项目交付风险整体可控的城市，涉及苏州、厦门、无锡等。例如苏州，截至2021年末，约有26个项目已售未交付，总建面333万平方米，全市范围并未出现项目停工、烂尾等问题。

  其三，区分项目风险与企业集团风险，帮扶企业经营尽早回归正轨。对于不同信用评级的企业，还是要实行差异化管控，并要区分项目风险与企业集团风险，优质房企、优质项目完全可以进一步放松预售资金监管。另外，对受疫情影响经营暂遇困难的企业，在工程进度尚未达到规定的用款节点，可申请预支预售监管资金，帮扶企业经营尽早回归正轨。