克而瑞研究中心，6月云端分享月今日开启。
云端交流，知识共享，线上研讨，自6月7日到29日，克而瑞研究中心开启八场线上直播分享。
作为克而瑞的专业研究平台，研究中心通过地产金融峰会、产品力发布会等线上线下活动，致力于构建覆盖房企、基金券商、机构、媒体以及行业专家的生态交流平台。
作为“6月云端分享”的首场，克而瑞研究中心副总经理杨科伟先生带来《房地产金融政策演变对行业影响分析》主题分享。
以下为精彩发言：
首先，我们将从金融政策机制对于房地产的作用展开讨论。回顾过去20多年中国房地产的发展，可以看出巨量资金推动房地产需求周期和城市分化的轮动。
众所周知，宏观调控是房地产行业周期波动、呈现显著“政策市”特征的重要推手，尤其是金融政策首当其冲，这是大家共同的感受。
从图1可以看出，中国房地产在过去20多年有几次大幅波动。比如2008年次贷危机时期和2012-2014年去库存时期。总体来看，既有刺激政策也有紧缩性政策，但影响最大的还是金融政策。
金融政策中，货币供应量是很重要的一个抓手。过去20多年，我国货币供应量变化情况和GDP增长率、商品房成交面积增长率息息相关。尤其是M2的波峰波谷与商品房成交面积增长率的高点低点基本吻合。
在总量调控方面，由于货币供应总量与我国宏观经济快速增长高度相关，这也变相提高了百姓的收入，并且提供了大量的就业岗位。随着百姓收入增长预期提高后，大家也有了更稳定的预期去买房。
不过，2022年经济下行压力较大，大家对于未来收入的预期有所降低，从而导致目前的地产宽松政策效果不明显。
同时，存款准备金率变化作为调节信贷资金总量最常用政策工具，每轮降准都快速改变行业走势。例如，2015-2016年央行连续5次降准，累计降准300bps。受此影响，全国商品房销售面积单月同比增速由2015年前2月谷底的-16.3%大幅回升至2016年4月峰值的44.1%。
此外，PSL作为央行2014年创设新工具，定向支持棚改、三农、小微企业释放流动性，并激活三四线楼市。
在价格调控方面，如图2所示，下调房贷利率对商品房销售拉动效果并不明显，首付比例的限贷调整对楼市才是根本。
从城市空间看，由于政策调整导致市场起伏，一线城市率先成为“热钱”追捧的投资标的，之后投资“热钱”转而流向二线城市，最后传导至三四线城市。
目前，很多城市的居民杠杆率已超200%，而居民债务收入比也达到55%的高位，这导致金融系统面临的风险较大。
因此，从2021年开始对居民部门去杠杆、降负债，信贷政策从供给方“两集中”管理并严查短期消费贷经营贷购房。
其次，从房地产开发企业的融资情况来讨论。
当前，房企融资调控已由渠道闸门切换至资产池总量管控。
政策变化方面，从早期的公司债募集资金不得用于购买土地、限制房企境外发债、收紧房地产信托、再到近年三道红线等，房企融资调控由原先的渠道控制切换至主体控制。
进入2022年，国家出台了很多金融政策来保持宏观杠杆率基本稳定，尤其是确保房地产行业从去杠杆到稳杠杆。其中，货币政策总量和结构双轮驱动，降准、降息助力经济稳增长，短期实质稳地产。未来，金融政策对于房地产行业的影响是积极乐观的。
在房企融资方面，未来将支持房企合理融资需求，帮扶企业经营尽快回归正轨，重塑行业信心。在居民信贷方面，支持刚性和改善需求始终不变。目前已有44城放松限贷、17城执行首套房贷利率4.25%、二套5.05%。在按揭方面，各地调整限贷降首付，放松居民按揭贷款支持购房消费，引导房地产交易正常化。
对于未来房地产市场运行情况，我们认为，经济下行压力下月供预期转差，信贷乘数效应转弱，行业总规模下行。城市分化加剧，核心一二线城市有望率先复苏，三四线调整周期或更长。
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